H901CU24: Tryggare bostadsrätt
|
Civilutskottets betänkande
|
Tryggare bostadsrätt
Lagändringarna innebär bl.a. att en förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det och att kraven på den ekonomiska planen och på de intygsgivare som granskar planen ska skärpas.
Vidare innebär ändringarna att upplåtelseavtal som innebär att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen ska innehålla ett bestämt datum för tillträde samt att en medlem i en bostadsrättsförening inte ska kunna ha mer än en röst på föreningsstämman.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2023 förutom i den del som avser den ekonomiska planen och intygsgivarna, som föreslås träda i kraft den 1 januari 2024.
I propositionen föreslår regeringen också att andra föravtal än förhandsavtal ska vara ogiltiga. Enligt utskottet skulle en sådan ändring kunna få negativa konsekvenser på bostadsmarknaden, och utskottet avstyrker därför propositionen i den delen. Enligt utskottet bör regeringen i stället utreda hur reglerna om andra föravtal än förhandsavtal kan tydliggöras och skärpas och återkomma med ett förslag. Vidare föreslår utskottet ett tillkännagivande till regeringen om att utreda hur regleringen kring förhandsavtal kan skärpas ytterligare. Utskottets förslag grundas på förslag i motioner.
Utskottet anser att riksdagen bör avslå övriga motionsyrkanden.
I betänkandet finns fem reservationer (S, C, V, MP). I två av reservationerna (S, V, MP) tillstyrks regeringens förslag om att andra föravtal än förhandsavtal ska vara ogiltiga samt föreslås att riksdagen inte gör något tillkännagivande till regeringen.
Behandlade förslag
Proposition 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt.
Tolv yrkanden i följdmotioner.
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
Lagförslaget om andra föravtal än förhandsavtal
Lagförslaget om intygsgivares oberoende
Den framtida regleringen av förhandsavtal
Den framtida regleringen i övrigt
1.Lagförslaget om andra föravtal än förhandsavtal, punkt 1 (S, V, MP)
2.Lagförslaget om intygsgivares oberoende, punkt 2 (C)
3.Den framtida regleringen av förhandsavtal, punkt 4 (S, V, MP)
4.Den framtida regleringen i övrigt, punkt 5 (C)
5.Den framtida regleringen i övrigt, punkt 5 (V)
Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag
Bilaga 2
Regeringens lagförslag
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
|
1. |
Lagförslaget om andra föravtal än förhandsavtal |
Riksdagen
a) avslår 5 kap. 1 § tredje stycket regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
b) ställer sig bakom det som utskottet anför om att regeringen bör utreda hur reglerna om andra föravtal än förhandsavtal kan tydliggöras och skärpas och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motionerna
2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD) yrkande 1 och
2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L) yrkandena 1 och 2 samt
avslår proposition 2021/22:171 punkt 1 i denna del.
Reservation 1 (S, V, MP)
|
2. |
Lagförslaget om intygsgivares oberoende |
Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) i de delar det avser 3 kap. 3 §.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2021/22:171 punkt 1 i denna del och avslår motion
2021/22:4623 av Ola Johansson (C) yrkande 3.
Reservation 2 (C)
|
3. |
Lagförslagen i övrigt |
Riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i årsredovisningslagen (1995:1554),
4. lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,
5. lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2021:516)
i de delar som inte omfattas av utskottets förslag ovan.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2021/22:171 punkterna 1 i denna del och 2–5.
|
4. |
Den framtida regleringen av förhandsavtal |
Riksdagen ställer sig bakom det som utskottet anför om att regeringen bör utreda hur regleringen kring förhandsavtal kan skärpas och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motionerna
2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD) yrkandena 2 och 3 samt
2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L) yrkandena 3 och 4.
Reservation 3 (S, V, MP)
|
5. |
Den framtida regleringen i övrigt |
Riksdagen avslår motionerna
2021/22:4515 av Momodou Malcolm Jallow m.fl. (V) yrkandena 1 och 2 samt
2021/22:4623 av Ola Johansson (C) yrkandena 1 och 2.
Reservation 4 (C)
Reservation 5 (V)
Stockholm den 2 juni 2022
På civilutskottets vägnar
Emma Hult
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Emma Hult (MP), Larry Söder (KD), Johan Löfstrand (S), Viktor Wärnick (M), Elin Lundgren (S), Cecilie Tenfjord Toftby (M), Mikael Eskilandersson (SD), Leif Nysmed (S), Ola Johansson (C), Lars Püss (M), Roger Hedlund (SD), Sanne Lennström (S), Robert Hannah (L), Angelica Lundberg (SD), David Josefsson (M), Ola Möller (S) och Jon Thorbjörnson (V).
I betänkandet behandlar utskottet proposition 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt. I propositionen finns en redogörelse för ärendets beredning fram till regeringens beslut om propositionen.
Regeringens förslag till riksdagsbeslut återges i bilaga 1. Regeringens lagförslag finns i bilaga 2.
Fyra motioner med sammanlagt tolv yrkanden har väckts med anledning av propositionen. Förslagen i motionerna finns i bilaga 1.
Riksdagen riktade under 2020 tillkännagivanden till regeringen om att återkomma med förslag till åtgärder som stärker konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (bet. 2019/20:CU9 punkt 4, rskr. 2019/20:169 och bet. 2020/21:CU2 punkt 1 och 2, rskr. 2020/21:50). I betänkandet behandlas även den redovisning av hanteringen av tillkännagivandena som regeringen gör i propositionen.
Utskottet har tagit emot en skrivelse i ärendet.
Lagförslaget om andra föravtal än förhandsavtal
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår regeringens förslag om att andra föravtal än förhandsavtal ska vara ogiltiga och gör ett tillkännagivande om att regeringen i stället bör utreda hur reglerna om andra föravtal kan tydliggöras och skärpas.
Jämför reservation 1 (S, V, MP).
Propositionen
Bakgrund
Ett förhandsavtal tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen av bostadsrätten (förhandstecknaren). Genom avtalet blir bostadsrättsföreningen skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som i sin tur blir skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Förhandsavtalen tecknas ofta tidigt i byggprocessen. Regeringen lämnar i propositionen ett förslag som syftar till att andra föravtal än förhandsavtal ska vara ogiltiga. Exempel på avtal som ska vara ogiltiga är bl.a. bokningsavtal, reservationsavtal och optionsavtal, oavsett vilka som är avtalsparter.
Lagförslaget
Regeringen föreslår att andra avtal än förhandsavtal som har till syfte att det i framtiden ska ske en upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt ska vara ogiltiga. Förbudet ska dock inte omfatta optionsavtal om framtida överlåtelse av en bostadsrätt.
Skälen för regeringens förslag
Regeringen konstaterar (s. 44 f.) att användandet av t.ex. boknings- eller reservationsavtal riskerar att försvaga det skydd som är uppbyggt kring förhandsavtal och även att medföra ekonomiska risker för de som väljer att köpa nyproducerade bostadsrätter. Därför föreslår regeringen att det inte ska vara tillåtet att teckna liknande avtal. Regeringen anser vidare att inte heller optionsavtal om framtida upplåtelse av en bostadsrätt ska vara tillåtna. Som skäl anförs bl.a. följande (s. 45):
Regleringen av förhandsavtal bygger på en avvägning av parternas intressen med beaktande av tredje mans intressen, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. En sådan avvägning har inte gjorts när det gäller optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. Att vid sidan av förhandsavtal tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man eller optionshavaren framstår som utgångspunkt inte som lämpligt.
Flera remissinstanser anser emellertid att det kan finnas ett behov av optionsavtal i vissa situationer. Fastighetsmäklarförbundet menar exempelvis att optionsavtal om upplåtelse av en bostadsrättslägenhet fyller en funktion när ett byggföretag lämnar en s.k. köpgaranti till föreningen, dvs. när byggföretaget lovar att förvärva de bostäder i projektet som fortfarande är osålda vid en viss tidpunkt. Enligt regeringens uppfattning bör det dock vara möjligt att utforma en sådan köpgaranti så att den inte omfattas av ett förbud mot optionsavtal avseende upplåtelse av en viss bestämd lägenhet.
Sammantaget talar enligt regeringens mening därför övervägande skäl för att det inte bör vara möjligt att teckna optionsavtal gällande framtida upplåtelse av en viss bostadsrättslägenhet.
Motionerna
Lagförslaget om andra föravtal m.m.
I kommittémotion 2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L) föreslås att riksdagen ska avslå regeringens förslag om att omöjliggöra andra föravtal än förhandsavtal (yrkande 1) och begärs ett tillkännagivande om att skyndsamt tydliggöra och skärpa villkoren för föravtal andra än förhandsavtal (yrkande 2). Även i kommittémotion 2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD) yrkande 1 föreslås att regeringens förslag om att omöjliggöra andra föravtal än förhandsavtal ska avslås.
Utskottets ställningstagande
Affärsmodellen vid nyproduktion av bostadsrätter innebär i dag ofta att bostadsrättsföreningen är ansvarig för finansieringen men att en byggherre står för säkerheten. Bostadsrättsföreningen beviljas dock inte byggnadskreditiv (lån) förrän byggherren har fått en viss andel av lägenheterna bokade eller sålda. En förutsättning för finansieringen är alltså att byggherren kan knyta kunder till projektet i ett tidigt skede. Med regeringens förslag skulle den beskrivna affärsmodellen i många fall behöva ändras, vilket skulle riskera att få negativa konsekvenser för bostadsmarknaden. Den ökade ekonomiska risken för byggherren skulle t.ex. i förlängningen kunna leda till högre priser för nyproducerade bostadsrätter. Utskottet ser vidare en risk för att antalet projekt som en byggherre kan ha igång samtidigt skulle kunna påverkas. Eftersom finansieringen kan försvåras för mindre aktörer skulle förslaget även kunna få en konkurrenshämmande effekt. Sammantaget skulle detta kunna leda till ett minskat byggande.
Av dessa skäl är utskottet inte berett att ställa sig bakom regeringens förslag om att andra föravtal än förhandsavtal ska vara ogiltiga. Riksdagen bör därför avslå regeringens förslag i den delen.
Utskottet anser att regeringen i stället bör utreda hur reglerna om andra avtal än förhandsavtal, vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt, skulle kunna tydliggöras och skärpas för att åstadkomma ett starkare konsumentskydd, utan att avtalen ska vara ogiltiga. Därefter bör regeringen återkomma till riksdagen med ett lagförslag. Faktorer som bör övervägas är enligt utskottet t.ex. hur länge dessa avtal ska kunna gälla och hur man kan begränsa de ekonomiska konsekvenserna för en konsument som vill frånträda ett avtal i förtid. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
Utskottets ställningstagande innebär bifall till motion 2021/22:4552 (M, L) yrkandena 1 och 2 samt motion 2021/22:4520 (KD) yrkande 1.
Lagförslaget om intygsgivares oberoende
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen antar regeringens förslag om att förtydliga att tidigare samarbete mellan intygsgivare kan vara en omständighet som rubbar förtroendet för en intygsgivares oberoende och avslår en motion om avslag på propositionen i den delen.
Jämför reservation 2 (C).
Propositionen
Bakgrund
En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer. Av ett sådant intyg ska det framgå bl.a. att förutsättningarna för registrering är uppfyllda, att uppgifterna i planen är riktiga samt att de beräkningar som gjorts är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar (3 kap. 2 § bostadsrättslagen). Bara de som har behörighet att utfärda intyg får vara intygsgivare (3 kap. 3 § bostadsrättslagen). Regeringen anför i propositionen att intygsgivarnas opartiskhet och oberoende behöver stärkas. Detta för att säkerställa intygsgivarnas fristående ställning och stärka kvaliteten i granskningen.
Lagförslaget
Regeringen föreslår att det tydligare ska framgå att ett tidigare samarbete mellan två intygsgivare kan vara en omständighet som rubbar förtroendet för en intygsgivares oberoende och som medför att personen inte får utses till intygsgivare samt att det införs ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare.
Skälen för regeringens förslag
Som skäl för förslaget om intygsgivarnas oberoende anför regeringen bl.a. följande (s. 50 f.):
Parvis samarbete och samma uppdragstagare
Intygsgivarnas oberoende och opartiskhet är avgörande för kvaliteten av den utförda granskningen. Det har under lång tid ifrågasatts om intygsgivarna verkligen kan vara opartiska och oberoende när de får uppdraget och sitt arvode från bostadsrättsföreningen, vars syfte med uppdraget är att få den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen intygad (se t.ex. SOU 2000:2 s. 115–121).
I allmänhet finns det i den hittillsvarande regleringen inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekonomiska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Detta kan dock leda till att det uppstår ett lojalitetsband mellan intygsgivarna och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygsgivarna. Intygsgivarna är en viktig del i konsumentskyddet för de blivande bostadsrättshavarna. Enligt regelverket är intygsgivarna de enda utomstående som är ålagda att göra en saklig granskning av den ekonomiska planen. Det är därför enligt regeringen av stor vikt att intygsgivarnas granskning är opartisk, noggrann och präglad av saklighet. Det minskar risken för att ekonomiska planer intygas trots att de inte borde det.
Utredningen konstaterar att det i praktiken mer eller mindre regelmässigt förekommer att intygsgivare arbetar i par och att ombildningskonsulter rekommenderar de intygsgivare som tidigare har godkänt konsultens ekonomiska planer. Detta bekräftas också av Bolagsverket som uppger att de allra flesta intygsgivare i dag samarbetar i par eller mindre grupper och att de mycket sällan varierar vilka de samarbetar med. Även Riksrevisionen uppmärksammar den här problematiken i sin granskningsrapport. Där konstateras att det i dagens regelverk inte finns något som hindrar att bostadsutvecklare återkommande anlitar samma intygsgivare för att granska ekonomiska planer och att det därför finns en risk för att långvariga samarbeten kan leda till att det uppstår lojalitetsband mellan bostadsutvecklare och intygsgivare (se RiR 2020:3 s. 41).
Ett visst återkommande samarbete kan ibland vara oundvikligt. Den geografiska spridningen av intygsgivare och det begränsade antalet projekt inom vissa regioner gör det svårt att undvika att samma intygsgivare åtminstone ibland samarbetar. Ett sådant samarbete kan även ha vissa fördelar, t.ex. att de två intygsgivarna i viss utsträckning kan komplettera varandra i kompetenshänseende.
Samtidigt är det uppenbart att ett nära och långvarigt samarbete kan leda till ett lojalitetsband mellan ombildningskonsult, byggföretag och intygsgivare. Detta kan i sin tur rubba förtroendet för intygsgivarnas opartiskhet. Det går inte heller att bortse från att en ekonomisk beroendeställning kan uppstå mellan intygsgivare och byggföretag. Det kan medföra att intygsgivaren i sin granskning inte vill framstå som besvärlig eller pedantisk eftersom han eller hon är mån om att få nya uppdrag. Ett tätt samarbete mellan intygsgivarna kan även innebära att de litar på varandra alltför mycket eller delar upp arbetsuppgifterna i för stor utsträckning.
Risken för jäv bör minskas
En förutsättning för att intygsgivningen ska hålla en hög kvalitet är att intygsgivarna har en fristående ställning i förhållande till bostadsrättsföreningen och de aktörer som utformar den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen. Enligt regeringens mening bör intygsgivarnas oberoende stärkas ytterligare och risken för jäv minskas. Även ständigt återkommande parvis samarbete bör därför undvikas. Som Lagrådet framhåller följer det redan av de hittillsvarande reglerna att ett möjligt förtroendeskadligt samarbete mellan intygsgivarna ska prövas redan av bostadsrättsföreningen (3 kap. 3 § andra stycket första meningen bostadsrättslagen). Detta bör förtydligas i lagtexten. I enlighet med Lagrådets förslag bör det också tydliggöras att bedömningen i jävsfrågan omfattar både intygsgivarnas opartiskhet och oberoende.
Motionen
Lagförslaget om intygsgivare
I kommittémotion 2021/22:4623 av Ola Johansson m.fl. (C) yrkande 3 föreslås att riksdagen ska avslå regeringens förslag om ändringar av regelverket för intygsgivare i 3 kap. 3 § bostadsrättslagen. Motionärerna anför bl.a. att bostadsrättsföreningarna kommer att ha svårt att komma i kontakt med intygsgivare som är oberoende av varandra och att förslaget leder till onödig byråkrati.
Utskottets ställningstagande
Av de skäl som regeringen redogör för i propositionen anser utskottet att det bör förtydligas i bostadsrättslagen att tidigare samarbete med den andra intygsgivaren kan vara en omständighet som rubbar intygsgivarens oberoende och som medför att personen inte får utses till intygsgivare.
Riksdagen bör därför anta regeringens lagförslag i denna del och avslå motionsyrkandet.
Lagförslagen i övrigt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen antar regeringens lagförslag i övriga delar. Förslagen syftar till att stärka det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt och innebär bl.a. att en förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det, att upplåtelseavtal ska innehålla ett bestämt datum för tillträde, att kraven på den ekonomiska planen ska skärpas och att en medlem i en bostadsrättsförening inte ska kunna ha mer än en röst på föreningsstämman.
Propositionen
Bakgrund
Regeringen anför i propositionen att det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt behöver stärkas. Marknaden för bostadsrätter har förändrats markant de senaste årtiondena, bl.a. har det genomsnittliga priset för både nyproducerade och äldre bostadsrätter stigit snabbt. Detta förhållande har gjort att hushållen tar betydligt större lån än tidigare för att kunna finansiera sina bostadsköp. Regeringen konstaterar i propositionen att lagstiftningen inte har utvecklats i takt med marknaden. En köpare av en nyproducerad bostadsrätt tar i dag en stor privatekonomisk risk men omfattas inte av ett konsumentskydd likvärdigt det som finns på andra marknader. Regeringen föreslår därför lagändringar som bl.a. syftar till att förstärka konsumentskyddet för bostadsrättsköparen.
Propositionens huvudsakliga innehåll
För att öka tryggheten för den som vill köpa en nyproducerad bostadsrätt och för de som redan är medlemmar i en bostadsrättsförening lämnar regeringen ett antal lagförslag. En nyhet som föreslås är att en förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det. Därtill föreslås att en betänketid om minst sju dagar ska gälla för erbjudandet. En annan nyhet är att den beräknade tiden för upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt, som anges i ett förhandsavtal, inte ska få omfatta ett tidsintervall om mer än tre månader.
Regeringen föreslår även ändringar vad gäller upplåtelseavtalens innehåll, bl.a. föreslås att upplåtelseavtalet ska innehålla ett bestämt datum för tillträde, om bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen.
Nya regler ska införas vad gäller kraven på den ekonomiska planen och på de intygsgivare som granskar planen.
Regeringen föreslår vidare att det som huvudregel inte längre ska vara möjligt att avvika från regeln om en röst per medlem genom en bestämmelse i föreningens stadgar.
Dessutom föreslår regeringen att en bostadsrättsförenings årsredovisning ska innehålla särskild information som är till nytta för föreningens intressenter.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2024 i den del som avser den ekonomiska planen och intygsgivarna och i övrigt den 1 januari 2023.
Riksdagens tillkännagivanden
Riksdagen riktade under 2020 flera tillkännagivanden till regeringen om att återkomma med förslag till åtgärder som stärker konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. I ett tillkännagivande våren 2020 uppgav riksdagen att regeringen borde överväga att komplettera Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) med ytterligare förslag. Enligt tillkännagivandet bör regeringen återkomma med förslag som stärker konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden (bet. 2019/20:CU9 punkt 4, rskr. 2019/20:169).
I två tillkännagivanden hösten 2020 underströk riksdagen att konsumentskyddet för den som köper en nyproducerad bostadsrätt behöver förstärkas på flera sätt. Enligt tillkännagivandena ska regeringen återkomma med förslag som stärker konsumentskyddet vid försenade bostadsrättsentreprenader samt återkomma med förslag som dels säkerställer att konsumenter får tillräcklig och anpassad information om riskerna inför ett köp, dels förtydligar fastighetsmäklarnas och bostadsutvecklarnas roller och informationsansvar vid förmedling av nyproduktion (bet. 2020/21:CU2 punkt 1 och 2, rskr. 2020/21:50).
Genom förslagen i propositionen anser regeringen att riksdagens tillkännagivanden är slutbehandlade.
Utskottets ställningstagande
Det har inte väckts någon motion som går emot att riksdagen antar regeringens lagförslag i övriga delar. Utskottet anser att regeringens förslag är väl avvägda och kommer att stärka det rättsliga skyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Av de skäl som regeringen anför i propositionen anser utskottet att riksdagen bör anta lagförslagen.
När det gäller riksdagens tillkännagivanden delar utskottet regeringens bedömning om att tillkännagivandena får anses slutbehandlade genom de förslag som lämnas i propositionen.
Den framtida regleringen av förhandsavtal
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen ställer sig bakom det som utskottet anför om att regeringen bör utreda hur regleringen kring förhandsavtal kan skärpas och tillkännager detta för regeringen.
Jämför reservation 3 (S, V, MP).
Motionerna
Den framtida regleringen om förhandsavtal
I kommittémotion 2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L) föreslås tillkännagivanden till regeringen om att tidpunkten för tillträde ska uppges i förhandsavtalet (yrkande 3) och om att kunden, i de fall tillträde inte ges inom det i förhandsavtalet givna tidsspannet, ska ha rätt att frånträda avtalet (yrkande 4). Samma förslag som de två sistnämnda läggs fram i kommittémotion 2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD) yrkandena 2 och 3.
Propositionen
Lagförslagen om förhandsavtal
Regeringen föreslår ett starkare skydd för den som tecknar ett förhandsavtal genom att kraven på information skärps, bl.a. ska en bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form.
Enligt regeringens förslag ska erbjudandet innehålla samtliga avtalsvillkor och tillsammans med det ska föreningen lämna klar och begriplig information om bl.a. de viktigaste stegen i byggprojektet, föreningens ekonomi, privatekonomiska risker förknippade med avtalet och möjligheter att frånträda avtalet. Ett förhandsavtal som ingås i strid med reglerna om erbjudande och information ska inte vara bindande för förhandstecknaren. Ringa brister i den information som lämnas tillsammans med erbjudandet ska dock inte få åberopas.
Regeringen konstaterar i propositionen (s. 32) bl.a. att processen när en bostadsrättsförening bildas vid nyproduktion är komplex och svår att förstå för många. Förhandstecknaren ingår det bindande förhandsavtalet med bostadsrättsföreningen som motpart, men är under byggprocessen inte medlem i föreningen och har därför begränsad insyn i och inget eller litet inflytande över hur arbetet fortskrider. Om det sker ändringar i avtalet mellan den byggande föreningen och byggföretaget, bör förhandstecknaren informeras om detta. Han eller hon bör också informeras om de olika stegen i processen fram till tillträdet, bl.a. vad som gäller i fråga om upplåtelsen av lägenheten med bostadsrätt och tillträdet till lägenheten. Information bör också lämnas om vid vilken tidpunkt de olika stegen, däribland tillträdet, beräknas inträffa.
Regeringen föreslår vidare ytterligare krav vad gäller förhandsavtalets innehåll, bl.a. ska det krävas en underskrift av parterna och i avtalet ska anges om mark och utrymmen utanför lägenheten omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt samt en uppgift om det bygglov som gäller för föreningens hus.
Regeringen föreslår även att den beräknade tiden för upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt som anges i ett förhandsavtal inte ska få avse ett tidsintervall om mer än tre månader. Detta för att stärka konsumentskyddet vid försenade bostadsrättsentreprenader. Vad gäller att ange en mer preciserad tidpunkt för tillträde till bostadsrättslägenheten redan i förhandsavtalet anför regeringen bl.a. följande (s. 39):
Några remissinstanser, däribland Byggföretagen och Bofrämjandet, anser att det också bör införas ett krav på att en tidpunkt för tillträde till lägenheten ska anges redan i förhandsavtalet. Det saknas emellertid beredningsunderlag för en sådan mer långtgående åtgärd. Som anges i avsnitt 4 avser regeringen dock att noga följa effekterna av förslagen i propositionen och kan återkomma med förslag på nya åtgärder om det behövs. Det kan också framhållas att den information som enligt avsnitt 5.1 ska lämnas innan ett förhandsavtal ingås ska innehålla en uppgift om vilken tidpunkt som tillträdet beräknas till. Dessutom kan det antas att förslaget i avsnitt 8.2 om en reglering av upplåtelseavtalets innehåll när det gäller tidpunkten för tillträde kommer att minska möjligheten att senarelägga tillträdet i upplåtelseavtalet, jämfört med vad som är förutsatt när förhandsavtalet ingås.
Dessutom anser regeringen att möjligheterna att frånträda förhandsavtalet bör utökas, t.ex. om upplåtelsen av lägenheten med bostadsrätt inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelse och förseningen inte beror på förhandstecknaren. Det ska alltså inte längre krävas att förseningen har orsakats av föreningens försummelse. En förhandstecknare ska även efter uppsägning ges möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats.
Utskottets ställningstagande
Regeringen föreslår i propositionen flera tydliggöranden vad gäller förhandsavtalen, vilket i och för sig är positivt. I propositionen saknas dock ett förslag om att tidpunkten för tillträde ska anges redan i förhandsavtalet, eftersom regeringen anser att det saknas beredningsunderlag för en sådan långtgående åtgärd. Utskottet anser inte att detta är tillfredsställande eftersom tidpunkten för tillträdet till bostaden är en av de viktigaste uppgifterna för en konsument när ett förhandsavtal skrivs.
Utskottet anser därför att regeringen bör utreda hur regleringen kring förhandsavtal kan skärpas när det gäller den beräknade tiden för tillträde, för att ytterligare stärka konsumentskyddet, och sedan återkomma till riksdagen med ett lagförslag. Enligt utskottet bör utgångspunkten vara att den beräknade tillträdestiden ska anges i förhandsavtalet, t.ex. som ett tidsintervall om tre månader. Vidare bör konsumenten ha rätt att frånträda avtalet om han eller hon inte får tillträde till lägenheten inom det angivna tidsintervallet och förseningen inte beror på konsumenten eller något förhållande på hans eller hennes sida. Vad som anförts bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen. Detta innebär bifall till motionerna 2021/22:4552 (M, L) yrkandena 3 och 4 och 2021/22:4550 (KD) yrkandena 2 och 3.
Den framtida regleringen i övrigt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår motionsyrkanden om att den ekonomiska planen ska redovisa fastighetens underhållsbehov de kommande 30 åren och att underhållsplanen ska hållas uppdaterad. Vidare avslår riksdagen motionsyrkanden om ytterligare begränsningar av stadgebestämmelserna om medlemmarnas rösträtt och att regeringen ska utreda möjligheten att införa lagstiftning om tvångsförvaltning av bostadsrättsföreningar.
Jämför reservation 4 (C) och 5 (V).
Motionerna
Den framtida regleringen av den ekonomiska planen
I kommittémotion 2021/22:4623 av Ola Johansson m.fl. (C) föreslås tillkännagivanden om den ekonomiska planen. Motionärerna anser att en teknisk underhållsplan ska redovisa fastighetens underhållsbehov de kommande 30 åren (yrkande 1) och att krav bör ställas på att underhållsplanen hålls uppdaterad under den angivna tiden och därefter (yrkande 2).
Den framtida regleringen av medlemmarnas rösträtt
I kommittémotion 2021/22:4515 av Momodou Malcolm Jallow m.fl. (V) anför motionärerna att ytterligare begränsningar är motiverade av vilka stadgebestämmelser om rösträtt som ska vara godtagbara. Motionärerna begär därför ett tillkännagivande till regeringen om att ytterligare begränsningar görs om stadgebestämmelser om rösträtt (yrkande 1). Vidare föreslås ett tillkännagivande om att regeringen bör utreda möjligheten att införa en lagstiftning om tvångsförvaltning av bostadsrättsföreningar (yrkande 2).
Propositionen
Lagförslagen om den ekonomiska planen
Regeringen föreslår att det i den ekonomiska planen bl.a. ska ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Ytterligare bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll föreslås tas in i bostadsrättslagen.
Skälen för regeringens förslag
Som skäl för sina förslag anför regeringen bl.a. följande (s. 47 f.):
Enligt de hittillsvarande reglerna finns det inget tydligt krav på att den ekonomiska planen ska innehålla något om framtida underhållsbehov på längre sikt, förutom att det i den ekonomiska prognosen ska finnas en uppgift om kostnad för underhåll. Enligt bostadsrättsförordningen ska den ekonomiska planen dessutom innehålla en beskrivning av underhållsbehov, tillbyggnad, ombyggnad och andra ändringsarbeten (1 § första stycket 2 och 5 samt 2 § 6). Det anges inte vilken tidsperiod som beskrivningen av underhållsbehovet ska omfatta. Men av Boverkets allmänna råd framgår det att beskrivningen främst är aktuell vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
– – –
Utredningen föreslår att den ekonomiska planen, såväl vid nyproduktion som vid ombildning, ska kompletteras med en komponentuppdelad teknisk underhållsplan som ska visa fastighetens underhålls- och investeringsbehov på längre sikt. Utredningen konstaterar att detta på ett tydligare sätt än enligt den hittillsvarande regleringen skulle lyfta fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.
Enligt utredningens förslag förs kravet på en teknisk underhållsplan in i bostadsrättsförordningen. Av tydlighetsskäl framstår det dock enligt regeringens mening som lämpligare att ta in kravet i bostadsrättslagen. Med beaktande av att en fastighets livslängd är lång och att större underhållsbehov kan förväntas uppstå först efter omkring 30 år bör den tekniska underhållsplanen, i motsats till vad bl.a. Bofrämjandet och Byggföretagen anför, omfatta en längre tidsperiod. Den tekniska underhållsplanen bör därför omfatta de kommande 50 åren.
– – –
Bofrämjandet, Byggföretagen och Kronofogdemyndigheten anser att det även bör ställas krav på att den tekniska underhållsplanen ska hållas uppdaterad. Det är naturligt att i samband med att den ekonomiska planen upprättas också ställa krav på en teknisk underhållsplan. En ny ekonomisk plan tas dock därefter enbart fram om föreningen i ett senare skede ska upplåta nya lägenheter med bostadsrätt och något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet har inträffat (3 kap. 4 § bostadsrättslagen). Ett lagkrav på att den tekniska underhållsplanen utöver detta ska hållas uppdaterad skulle innebära en stor administrativ börda för föreningarna. Enligt regeringen saknas det tillräckliga skäl för ett sådant krav. Det är dock sannolikt att många av de föreningar som har en teknisk underhållsplan när de bildas kommer att välja att hålla planen uppdaterad.
För att lagen ska ge en samlad bild av den ekonomiska planens innehåll bör lagtexten även justeras så att det redan av lagen går att utläsa vilket slags information som en ekonomisk plan ska innehålla. Detta ger också ett tydligare stöd för de verkställighetsföreskrifter som finns i bostadsrättsförordningen. Förslaget i den delen innebär ingen ändring i sak, i motsats till vad Sveriges advokatsamfund synes utgå från.
Lagförslaget om medlemmarnas rösträtt
Regeringen föreslår att möjligheten att kunna avvika från principen om en röst per medlem i en bostadsrättsförenings stadgar tas bort. En bestämmelse med sådant innehåll ska alltså inte gälla. Avvikelser i stadgarna från principen om en röst per medlem föreslås dock vara tillåtna om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt ska de endast ha en röst.
Skälen för regeringens förslag
Som skäl för sitt förslag anför regeringen bl.a. följande (s. 65 f.):
I en ekonomisk förening gäller som huvudregel att varje medlem har en röst på föreningsstämman (6 kap. 3 § första stycket lagen [2018:672] om ekonomiska föreningar). För bostadsrättsföreningar, som är en särskild form av ekonomisk förening, gäller samma regel med det undantaget att om flera medlemmar äger en bostadsrätt gemensamt, har de tillsammans endast en röst (9 kap. 14 § 1 bostadsrättslagen). Det är möjligt att avvika från lagens regler genom en bestämmelse i stadgarna.
– – –
En bostadsrättsförening har flera särdrag jämfört med andra ekonomiska föreningar. De flesta av medlemmarna har sitt boende i föreningens hus. Bostadsrätten kan också representera ett betydande förmögenhetsvärde. Hur föreningens angelägenheter sköts har därför stor betydelse för medlemmarna på såväl ett personligt som ett ekonomiskt plan. Samtidigt kan många av medlemmarna sakna vana från föreningslivet och inte ha närmare kunskap om exempelvis stadgarnas betydelse och om hur man som medlem kan gå till väga för att tillvarata sina rättigheter.
Det förekommer bland bostadsrättsföreningar exempel på stadgar som undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande genom att ett utomstående företag tillförsäkras en kvalificerad majoritet av rösterna på stämman, oavsett hur många medlemmar som deltar i omröstningen. Sådana stadgar strider tydligt mot den kooperativa idén bakom bostadsrättsföreningar. Det saknas legitima skäl för att ett företag ska kunna tillskansa sig ett oproportionerligt inflytande på det sättet. I enskilda fall har det också lett till stötande resultat där de boende inte kunnat utöva något inflytande över styrelsens sammansättning eller över förvaltningen, som misskötts grovt.
Regeringen har nyligen vidtagit åtgärder för att underlätta för en minoritet av medlemmarna att få insyn i en förenings förvaltning, t.ex. om de misstänker att styrelseledamöterna missköter den eller att det förekommer ekonomiska oegentligheter. Således har förfarandet när minoriteten vill få en särskild granskare eller minoritetsrevisor utsedd förenklats från den 1 januari 2021 (se prop. 2019/20:194). Det behöver emellertid göras mer för att förhindra att en sådan här situation över huvud taget uppstår.
Malmö stad lyfter frågan om det borde vara möjligt att besluta om tvångsförvaltning av en bostadsrättsfastighet (dnr Ju2021/02560). Det finns dock enligt regeringens mening mer välriktade åtgärder som skulle kunna vidtas för att komma till rätta med grundproblemet, som är att en medlem genom bestämmelser i stadgarna kan få ett oproportionerligt inflytande i en förening.
Med hänsyn till bostadsrättsföreningarnas särdrag jämfört med andra ekonomiska föreningar bör det enligt regeringens mening som utgångspunkt inte vara tillåtet att i sådana föreningar avvika från principen om lika rösträtt. Den insyn och det inflytande i föreningen som ett byggföretag kan behöva ha i nyproduktionsstadiet kan säkras på andra sätt, som inte urholkar det kooperativa medlemsinflytandet i föreningen. Det ska alltså inte vara möjligt för en medlem i en bostadsrättsförening att tillskansa sig ett oproportionerligt inflytande genom en bestämmelse i stadgarna.
Som utgångspunkt bör alltså principen om en röst per medlem gälla. Bostadsrätterna tar emellertid upp en situation då det kan vara legitimt att differentiera rösträtten. Det handlar om medlemmar som endast innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymmen (jfr 1 kap. 5 § andra stycket bostadsrättslagen). Det förekommer att innehavare av den typen av bostadsrätter i stadgarna ges begränsad rösträtt på stämman, t.ex. en tiondels röst. Sådana stadgebestämmelser framstår som godtagbara och bör tillåtas. I enlighet med Lagrådets synpunkt bör möjligheten till avvikelse från regeln om lika rösträtt för sådana medlemmar endast gälla begränsningar av rösträtten.
För bostadsrättsföreningar gäller som nämns ovan dessutom som utgångspunkt att flera medlemmar som innehar en bostadsrätt gemensamt enbart har en röst. Förslaget i promemorian innebär att det även fortsättningsvis skulle vara möjligt att i stadgarna besluta att sådana medlemmar ska ha varsin röst. Flera remissinstanser invänder mot detta. De pekar på att en sådan kvarvarande möjlighet till avvikelse från huvudregeln skulle kunna missbrukas genom att ett stort antal personer anges inneha en bostadsrätt gemensamt, vilket säkrar en oproportionerlig andel av rösterna för deras räkning. Regeringen delar denna farhåga och anser att möjligheten till avvikande stadgebestämmelser även i denna del bör tas bort.
Utskottets ställningstagande
Utskottet har tidigare i betänkandet ställt sig bakom regeringens förslag att det i den ekonomiska planen ska ingå en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren. Som framgår ovan gör regeringen bedömningen att ett lagkrav om att den tekniska underhållsplanen ska hållas kontinuerligt uppdaterad skulle innebära en alltför stor administrativ börda för bostadsrättsföreningarna och att det saknas tillräckliga skäl för ett sådant krav. Utskottet instämmer i det som regeringen anför i denna del. Det framstår vidare som sannolikt, vilket också regeringen konstaterar, att många bostadsrättsföreningar, som har en teknisk underhållsplan när de bildas, kommer att välja att hålla planen uppdaterad även utan ett lagkrav. Sammanfattningsvis anser utskottet att den reglering som nu införs är väl avvägd, och utskottet är inte berett att ställa sig bakom förslagen om att underhållsplanen endast ska omfatta de kommande 30 åren och att det ska införas lagkrav om att hålla planen uppdaterad. Utskottet avstyrker därför motion 2021/22:4623 (C) yrkandena 1 och 2.
När det sedan gäller förslagen i motion 2021/22:4515 (V) yrkandena 1 och 2 konstaterar utskottet att det lagförslag som utskottet ställt sig bakom vad gäller medlemmarnas rösträtt innebär en tydlig inskränkning av bostadsrättsföreningarnas möjligheter att ha avvikande stadgebestämmelser vad gäller rösträtten. Utskottet delar vidare regeringens uppfattning att det finns andra mer välriktade åtgärder som skulle kunna vidtas för att komma till rätta med grundproblemet, som är att en medlem genom bestämmelser i stadgarna kan få ett oproportionerligt inflytande i föreningen, än att införa möjligheten att tvångsförvalta bostadsrättsföreningar. Motionsyrkandena bör därför avslås.
|
1. |
Lagförslaget om andra föravtal än förhandsavtal, punkt 1 (S, V, MP) |
av Emma Hult (MP), Johan Löfstrand (S), Elin Lundgren (S), Leif Nysmed (S), Sanne Lennström (S), Ola Möller (S) och Jon Thorbjörnson (V).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande lydelse:
Riksdagen antar 5 kap. 1 § tredje stycket regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).
Därmed bifaller riksdagen proposition 2021/22:171 punkt 1 i denna del och avslår motionerna
2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD) yrkande 1 och
2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L) yrkandena 1 och 2.
Ställningstagande
I praktiken används ofta andra slags föravtal än förhandsavtal i inledningsskedet av ett köp av en nyproducerad lägenhet, t.ex. boknings- eller reservationsavtal. Liksom regeringen ser vi en risk för att användandet av andra typer av föravtal försvagar det skydd som är uppbyggt kring förhandsavtalen. Detta är särskilt uttalat i de situationer då avtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal. Användningen av andra typer av föravtal än det lagstadgade förhandsavtalet medför också ekonomiska risker för de som väljer att köpa nyproducerade bostadsrätter. Det kan vidare ifrågasättas om inte tecknandet av föravtal med byggföretag och krav på erläggande av bokningsavgift utgör sätt att kringgå bestämmelserna om förhandsavtal och förskott i bostadsrättslagen. Några krav på avtalens utformning eller innehåll finns inte, än mindre på att byggföretagen måste tillhandahålla någon kalkyl eller plan. Även om ett boknings- eller reservationsavtal inte är bindande i den bemärkelsen att den bostadssökande åläggs att fullfölja köpet uppstår det ändå en slags bundenhet då den bostadssökande ofta inte har full frihet att frånträda avtalet utan att förlora hela eller en del av bokningsavgiften.
Som regeringen påpekar i propositionen bygger regleringen av förhandsavtal dessutom på en avvägning av parternas intressen med beaktande av tredje mans intressen, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. En sådan avvägning har inte gjorts när det gäller optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. I likhet med regeringen anser vi att det som utgångspunkt inte framstår som lämpligt att vid sidan av förhandsavtal tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man eller optionshavaren.
Det förtjänar avslutningsvis att understrykas att regeringens förslag inte innebär att man förbjuder optionsavtal om framtida överlåtelse av en bostadsrätt. Förslaget hindrar alltså inte de framgångsrika modeller med t.ex. hyrköp som har utarbetats för att underlätta unga vuxnas inträde på bostadsrättsmarknaden. Inte heller hindrar förslaget att ett byggföretag som behöver undersöka marknadsförutsättningarna använder sig av oförbindande intresseanmälningar.
Mot denna bakgrund anser vi att regeringens lagförslag i denna del är både nödvändigt och välavvägt, och det finns därmed inte heller skäl för riksdagen att göra ett tillkännagivande till regeringen i frågan. Riksdagen bör alltså anta regeringens lagförslag om att andra avtal än förhandsavtal ska vara ogiltiga samt avslå motionerna 2021/22:4522 (M, L) yrkandena 1 och 2, samt 2021/22:4520 (KD) yrkande 1.
|
2. |
av Ola Johansson (C).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse:
Riksdagen avslår regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) i de delar det avser 3 kap. 3 §.
Därmed bifaller riksdagen motion
2021/22:4623 av Ola Johansson (C) yrkande 3 och
avslår proposition 2021/22:171 punkt 1 i denna del.
Ställningstagande
Jag ser vissa risker med regeringens förslag när det gäller intygsgivarnas oberoende. En oönskad effekt av regleringen kan bli att bostadsrätts-föreningarna får svårt att komma i kontakt med två intygsgivare som är oberoende av varandra. Förslaget kommer vidare att leda till onödig byråkrati och regelkrångel. Liknande synpunkter har också lyfts fram av flera remissinstanser. Av dessa skäl menar jag att den föreslagna regleringen om intygsgivarnas oberoende är alltför långtgående. Riksdagen bör därför avslå regeringens förslag i denna del och bifalla motionsyrkandet.
|
3. |
Den framtida regleringen av förhandsavtal, punkt 4 (S, V, MP) |
av Emma Hult (MP), Johan Löfstrand (S), Elin Lundgren (S), Leif Nysmed (S), Sanne Lennström (S), Ola Möller (S) och Jon Thorbjörnson (V).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 4 borde ha följande lydelse:
Riksdagen avslår motionerna
2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD) yrkandena 2 och 3 samt
2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L) yrkandena 3 och 4.
Ställningstagande
Vi kan konstatera att regeringen har uppmärksammat frågan om att ange en tidpunkt för tillträde i förhandsavtal men att regeringen har ansett att det saknas ett beredningsunderlag för en sådan långtgående åtgärd. Regeringen anför dock att den noga kommer att följa effekterna av förslagen i propositionen och återkomma med förslag på nya åtgärder om det behövs.
I sammanhanget är det också värt att understryka att den information som enligt regeringens förslag ska lämnas innan ett förhandsavtal ingås ska innehålla en uppgift om vilken tidpunkt som tillträdet beräknas till. Vi delar vidare regeringens uppfattning att det kan antas att den skärpta regleringen av upplåtelseavtalets innehåll när det gäller tidpunkten för tillträde kommer att minska möjligheten att senarelägga tillträdet i upplåtelseavtalet, jämfört med vad som är förutsatt när förhandsavtalet ingås. Till detta kommer att möjligheterna att frånträda förhandsavtalet, bl.a. vid förseningar, utökas genom regeringens förslag.
Med hänsyn till förslagen i propositionen, och eftersom regeringen avser att återkomma med förslag på nya åtgärder om det behövs, finns det inte skäl för riksdagen att göra något tillkännagivande om att tidpunkten för tillträde ska uppges i förhandsavtalet. Motionerna bör därför avslås.
|
4. |
av Ola Johansson (C).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2021/22:4623 av Ola Johansson (C) yrkandena 1 och 2 samt
avslår motion
2021/22:4515 av Momodou Malcolm Jallow m.fl. (V) yrkandena 1 och 2.
Ställningstagande
Flera av regeringens lagförslag ökar tydligheten vid ingåendet av förhandsavtal och köp av en bostadsrätt. Jag välkomnar därför majoriteten av förslagen. Vad gäller förslaget om att den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren, bedömer jag dock att det är en alltför lång tid. I likhet med ett flertal remissinstanser anser jag att den ekonomiska planen i stället bör sträcka sig över en tidsperiod om 30 år. Jag delar också remissinstansernas synpunkter om att krav bör ställas på att planen ska hållas uppdaterad och aktuell under fastighetens livstid. Om så inte sker kommer föreningens medlemmar att riskera att påverkas av oförändrade och inaktuella planer under lång tid. En levande och aktuell underhållsplan kan vidare vara ett medel för styrelsen att planera och genomföra ett underhåll samt vara en möjlighet för medlemmarna att hålla sig informerade och påverka planen. Det är en uppgift för regeringen att ta nödvändiga initiativ. Vad som anförs bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
|
5. |
av Jon Thorbjörnson (V).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2021/22:4515 av Momodou Malcolm Jallow m.fl. (V) yrkandena 1 och 2 samt
avslår motion
2021/22:4623 av Ola Johansson (C) yrkandena 1 och 2.
Ställningstagande
Liksom de flesta remissinstanser och aktörer i bostadsbranschen anser jag att det är hög tid att genomföra de förändringar som föreslås i propositionen och därför ställer jag mig positiv till de flesta lagförslagen. Regeringens förslag att skärpa medlemmarnas rösträtt är ett steg i rätt riktning. Dock anser jag, tillsammans med remissinstanser som bl.a. Ekobrottsmyndigheten, Byggföretagen, Bostadsrättsägarnas riksförbund och Riksbyggen, att fler begränsningar är motiverade. Därför bör regeringen se över utformningen av reglerna så att ytterligare begränsningar införs vad gäller vilka stadgebestämmelser om rösträtt som ska vara godtagbara.
Jag anser vidare att det bör finnas en möjlighet att tvångsförvalta en bostadsrättsfastighet. En sådan åtgärd skulle innebära ett ytterligare skydd för bostadsrätthavare vid grov misskötsel av fastigheten. Frågan bör därför utredas. Det är en uppgift för regeringen att ta nödvändiga initiativ. Vad som anförs bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
Förteckning över behandlade förslag
Proposition 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt:
1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).
2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i årsredovisningslagen (1995:1554).
4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.
5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2021:516).
2021/22:4515 av Momodou Malcolm Jallow m.fl. (V):
1.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att skärpa skrivningarna så att ytterligare begränsningar görs rörande vilka stadgebestämmelser om rösträtt som ska vara godtagbara och tillkännager detta för regeringen.
2.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör utreda möjligheten att införa en lagstiftning om tvångsförvaltning av bostadsrättsföreningar och tillkännager detta för regeringen.
2021/22:4520 av Larry Söder m.fl. (KD):
1.Riksdagen avslår regeringens förslag om att omöjliggöra andra föravtal än förhandsavtal.
2.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att tidpunkten för tillträde ska uppges i förhandsavtalet och tillkännager detta för regeringen.
3.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att kunden i de fall tillträde inte ges inom det i förhandsavtalet givna tidsspannet ska ha rätt att frånträda avtalet och tillkännager detta för regeringen.
2021/22:4552 av Viktor Wärnick m.fl. (M, L):
1.Riksdagen avslår regeringens förslag om att omöjliggöra andra föravtal än förhandsavtal.
2.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att skyndsamt tydliggöra och skärpa villkoren för föravtal andra än förhandsavtal och tillkännager detta för regeringen.
3.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att tidpunkten för tillträde ska uppges i förhandsavtalet och tillkännager detta för regeringen.
4.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att kunden i de fall tillträde inte ges inom det i förhandsavtalet givna tidsspannet ska ha rätt att frånträda avtalet, och detta tillkännager riksdagen för regeringen.
2021/22:4623 av Ola Johansson (C):
1.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att en teknisk underhållsplan ska redovisa fastighetens underhållsbehov de kommande 30 åren och tillkännager detta för regeringen.
2.Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att krav bör ställas på att underhållsplanen under den angivna tiden och även därefter hålls uppdaterad och tillkännager detta för regeringen.
3.Riksdagen avslår förslaget om ändringar av regelverket för intygsgivare i bostadsrättslagens 3 kap. 3 §.
