HC03192: En förbättrad modell för presumtionshyra

Regeringens proposition 2024/25:192

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 19 juni 2025

Ulf Kristersson

Johan Forssell (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

Regeringen föreslår ändringar i reglerna om hyror för nyproducerade bostäder, så kallade presumtionshyror. Syftet är att skapa bättre förutsättningar för att bygga nya hyresbostäder.

Möjligheterna att justera presumtionshyror löpande ska utökas. Sådana hyror ska som huvudregel få ändras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten, om det inte finns särskilda skäl för att ändra hyran med ett annat belopp. Det kan leda till att det i fler fall bedöms som lönsamt att investera i nybyggnation av hyresbostäder. Inflyttningshyrorna kan också sättas lägre, vilket är positivt för dem som behöver en bostad.

Det ska även införas nya möjligheter att lösa tvister om inledande presumtionshyror och tvister om löpande justering av sådana hyror. De kollektivt förhandlande parterna på hyresmarknaden ska kunna avtala om att sådana tvister får prövas av en särskild skiljeman, som utses av hyresnämnden. Det kan bidra till mer effektiva förhandlingar om presumtionshyror och att tvister kan avgöras på ett enkelt och snabbt sätt om parterna inte kan komma överens.

I syfte att göra presumtionshyresmodellen mer flexibel föreslås också att hyran ska kunna ändras i fler fall. Hyran ska kunna ändras på grund av individuella önskemål om tillval eller frånval från hyresgästen. För att möjliggöra angelägna moderniseringar av en fastighet ska hyran också kunna ändras med ett belopp som är skäligt med hänsyn till ett väsentligt intresse.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2026.

1

Prop. 2024/25:192 Innehållsförteckning

2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

2.3Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

2.4Förslag till lag om ändring i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva

4.2En ny möjlighet att lösa tvister om löpande justering

4.3Mer effektiva förhandlingar om inledande

4.5En tydligare reglering om

7.2Förslaget till lag om ändring lagen (1973:188) om

7.4Förslaget om lag om ändring i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva

2

Regeringens förslag:

1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.

2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).

4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

3

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 55 c § jordabalken1 ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

12 kap.

55 c §2

1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks,

2.det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna paragraf,

3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och

4.det inte har förflutit mer än femton år sedan den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten.

Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska det som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som har bildats av utrymmen som omedelbart före ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet.

Första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran

iförhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen.

Härigenom föreskrivs att 15 c § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 21, 22 och 23 a §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas två nya paragrafer, 19 a och 19 b §§, av följande lydelse.

19 a §

Parterna får i en förhandlingsöverenskommelse bestämma en hyra som enligt 12 kap. 55 c § jordabalken ska anses som skälig under högst femton år sedan den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten, om

1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks,

2.det av överenskommelsen framgår att hyran bestämts enligt denna paragraf, och

3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna.

Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska det som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som har bildats av utrymmen som omedelbart före ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet.

19 b §

Parterna får ändra hyran i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a §

1.med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades eller, om det finns sär-

7

Prop. 2024/25:192 kan får göras trots att det inte har gått tre månader om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som har berott på motparten.

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet. En förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § första stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 januari 2026 ska då anses som en överenskommelse enligt 19 a §.

10

Prop. 2024/25:192 En part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av detta, om parterna inte har avtalat om något annat.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

12

Regeringen gav den 22 juni 2023 en särskild utredare i uppdrag att bland annat se över reglerna om ändring av presumtionshyror. Utredningen, som tog namnet Utredningen om enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror, överlämnade i september 2024 delbetänkandet En förbättrad modell för presumtionshyra (SOU 2024:62).

En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2.

Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. Remissyttrandena finns tillgängliga på regeringens webbplats (regeringen.se) och i lagstiftningsärendet (Ju2024/01777).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 15 maj 2025 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 4. Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Regeringen följer Lagrådets förslag, som behandlas i författningskommentaren. I förhållande till lagrådsremissens lagförslag görs även en språklig ändring.

4En förbättrad modell för presumtionshyra

4.1Utökade möjligheter att löpande justera presumtionshyror

Regeringens förslag: Möjligheterna att justera presumtionshyror löpande ska utökas. Utvecklingen av sådana hyror ska som huvudregel få motsvara den allmänna hyresutvecklingen på orten. Om det finns särskilda skäl ska dock hyran kunna ändras med ett annat belopp.

Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens, men de föreslagna bestämmelserna har en delvis annorlunda utformning.

Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna, däribland Byggföretagen, Fastighetsägarna Sverige (Fastighetsägarna), HSB Riksförbund, Hyresgästföreningen, Konsumentverket, Kungl. Tekniska högskolan (KTH), Lunds universitet, Riksbyggen, Sveriges Allmännytta och flera hyresnämnder, ställer sig bakom utredningens förslag eller invänder inte mot det. Byggföretagen, Konsumentverket och Sveriges Allmännytta framhåller att förslaget innebär att inflyttningshyrorna kan sättas lägre, vilket kan bidra till att skapa bättre förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder. Riksbyggen och Hyresgästföreningen framför att lägre inflyttningshyror är positivt ur ett hyresgästperspektiv. Hyresgästföreningen ser också positivt på att förslaget ger utrymme för parterna att vid förhandlingar om justering av hyran hitta lösningar som passar i det enskilda fallet.

13

Prop. 2024/25:192 dömning. Enligt Byggföretagen har modellen spelat en roll för att möjliggöra nyproduktion på flera lokala marknader, även om andra faktorer har varit avgörande för den höga byggtakt som förekommit under ett antal år. För att presumtionshyresmodellen har haft en positiv effekt i aktuellt avseende talar vidare det förhållandet att den hyressättningsmodellen är den vanligaste vid nyproduktion av hyresbostäder. Modellen har fördelar för den som överväger att investera i nyproduktion genom att den skapar en förutsebarhet om hyran. Fastighetsägaren kan räkna med att en hyra som bestämts med utgångspunkt i att ge kostnadstäckning och en rimlig avkastning kommer att gälla.

Samtidigt finns det indikationer på att tillämpningen av bestämmelsen om justering av hyran i förhållande till den allmänna hyresutvecklingen har haft en negativ inverkan på förutsättningarna att träffa överenskommelser om presumtionshyra. Utredningen bedömer att detta sannolikt har lett till att färre nybyggnationsprojekt med presumtionshyra genomförts, även om sambandet inte kunnat beläggas statistiskt. Bland remissinstanserna framhåller Fastighetsägarna och Byggföretagen att tillämpningen av reglerna har lett till ett minskat intresse att investera i nyproduktion.

För att reglerna om presumtionshyra ska uppnå sitt syfte att skapa goda förutsättningar för att bygga nya hyresbostäder, är det viktigt att det finns tillräckliga möjligheter att höja hyran under presumtionstiden. Det är centralt för att det ska vara attraktivt att investera i nyproduktion. Som närmare utvecklas nedan påverkas den allmänna hyresutvecklingen bland annat av kostnadsutvecklingen för fastighetsägare (se under rubriken Utvecklingen av presumtionshyror ska fortsatt vara knuten till den allmänna hyresutvecklingen). En ordning som innebär att presumtionshyror endast i begränsad utsträckning får följa den allmänna hyresutvecklingen ger därmed, som Byggföretagen påpekar, fastighetsägare ett sämre skydd mot kostnadsökningar till följd av exempelvis höjd inflation. Det medför också, i linje med vad Fastighetsägarna framför, att inflyttningshyrorna måste sättas högre för att ett nybyggnationsprojekt ska ge samma lönsamhet som om hyrorna i större utsträckning skulle få följa den allmänna hyresutvecklingen. Det riskerar att leda till att vissa projekt inte genomförs på grund av att hyresgäster har begränsade möjligheter att betala höga inflyttningshyror.

Det sätt som reglerna kommit att tillämpas på innebär vidare att parterna inom ramen för förhandlingar om justering av hyran har begränsade möjligheter att ta hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Hyresgästföreningen framhåller att det har försvårat förhandlingsarbetet. Även Fastighetsägarna påtalar att den nuvarande ordningen har skapat problem i förhandlingarna, eftersom parterna råder över hyresnivån i begränsad utsträckning. I förlängningen kan dessa problem leda till att det blir svårare att träffa överenskommelser om presumtionshyra.

De flesta av remissinstanserna är positiva till utredningens förslag om utökade möjligheter att justera presumtionshyror löpande. Det bör tillmätas särskild vikt att de partsorganisationer som förhandlar hyror på respektive sida, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta, anser att det finns ett behov av att ändra reglerna. Modellen med presumtionshyra bygger på att de kollektivt förhandlande parterna kommer överens om att använda sig av den. För att de ska vilja göra det förutsätts att modellen är utformad på ett sådant sätt att parterna har förtroende för den.

16

Prop. 2024/25:192 bättra reglerna för att bygga och att korta ledtiderna i plan- och byggprocessen.

Utvecklingen av presumtionshyror ska fortsatt vara knuten till den allmänna hyresutvecklingen

Presumtionshyresmodellen bygger på att det finns en förhandlingsordning mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Det innebär att löpande justeringar av presumtionshyror i första hand bestäms genom kollektiva förhandlingar mellan förhandlingsordningens parter (5 § hyresförhandlingslagen). Om de förhandlande parterna inte kan komma överens, har hyresvärden och hyresgästen rätt att begära en prövning av hyran i hyresnämnden (24 § hyresförhandlingslagen). Hyresnämnden tillämpar då bestämmelsen om att hyran får ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten (55 c § fjärde stycket hyreslagen). En hyresgäst kan vidare begära att hyresnämnden ska ändra en förhandlingsöverenskommelse om justering av hyran (22 § hyresförhandlingslagen).

Utredningen föreslår att utvecklingen av presumtionshyror som utgångspunkt ska få följa den allmänna hyresutvecklingen fullt ut, vilket ger större möjligheter att justera hyrorna under presumtionstiden. Några remissinstanser anser att förslaget inte ger den som överväger att investera i nyproduktion en tillräcklig förutsebarhet. Einar Mattsson AB framhåller att det inte finns någon garanti för att den allmänna hyresutvecklingen följer kostnadsutvecklingen för fastighetsägare. Även Byggföretagen pekar på att det finns en osäkerhet i det avseendet.

En lösning som utredningen behandlar och som skulle kunna bidra till en ökad förutsebarhet om hyresutvecklingen är att knyta justeringarna till ett index, som till exempel konsumentprisindex. En sådan ordning är dock svår att passa in i det kollektiva förhandlingssystemet, eftersom det lämnar ett begränsat utrymme för förhandlingar. För att fungera väl skulle det kräva att modellen med presumtionshyra ändrades på ett mer grundläggande sätt, som innebär att hyresjusteringar ska bestämmas på något annat sätt än genom kollektiva förhandlingar. Som konstateras ovan saknas det utrymme för att överväga sådana större förändringar av hyressättningssystemet inom ramen för det här lagstiftningsärendet. Utgångspunkten för de fortsatta övervägandena bör därmed vara att presumtionshyresmodellen även i fortsättningen ska bygga på kollektiva förhandlingar. För att underlätta dessa förhandlingar lämnas i avsnitt 4.2 och 4.3 förslag om nya möjligheter att lösa tvister om presumtionshyror när de förhandlande parterna inte kan komma överens.

En majoritet av remissinstanserna ställer sig bakom utredningens förslag att de löpande hyresjusteringarna även i fortsättningen ska vara knutna till den allmänna hyresutvecklingen. Det finns inga lagregler om vilka faktorer som ska styra den utvecklingen, utan de årliga justeringarna av bruksvärdeshyror bestäms i första hand genom kollektiva förhandlingar. Partsorganisationerna på hyresmarknaden har tagit fram gemensamma rekommendationer om de faktorer som ska styra justeringarna. Några reflekterar lokala förhållanden, som avgifter för el, värme, vatten, avlopp och avfall och kostnader för förvaltning och underhåll. Även nationella

faktorer ska beaktas, såsom räntor, BNP och inflation exklusive hyror.

18

Prop. 2024/25:192 lägenheter med presumtionshyra redan i början av året. Retroaktiva hyreshöjningar för hyresgästerna kan då undvikas. Hyresvärdar får också ett tydligt incitament att förhandla effektivt om bruksvärdeshyrorna, eftersom presumtionshyrorna kan justeras tidigare, utan att en generell förändring på orten behöver inväntas. Det bör även i fortsättningen vara möjligt för parterna att i det praktiska förhandlingsarbetet hantera löpande hyresjusteringar på detta sätt (se vidare nedan under rubriken Prövningen av tvister om löpande justering av presumtionshyror och avsnitt 4.2).

Presumtionshyror ska som huvudregel få höjas med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen

I linje med det som framhålls i föregående avsnitt bör utgångspunkten vara att utvecklingen av presumtionshyror ska få följa den allmänna hyresutvecklingen i större utsträckning än i dag. Regleringen bör utformas så att presumtionshyror som utgångspunkt får höjas med samma procentsats som genomsnittet av de kollektivt förhandlade bruksvärdeshyrorna på orten. En tydlig huvudregel om att hyrorna under presumtionstiden får höjas i samma takt som bruksvärdeshyror skapar en förutsebarhet om hyresutvecklingen. I linje med vad Svea hovrätt och Fastighetsägarna framför bör det förtydligas i lagtexten att det är fråga om en huvudregel, som endast bör kunna frångås i särskilda fall som utvecklas närmare nedan.

Några remissinstanser, bland andra Svea hovrätt, Hyresnämnden i Göteborg och Hyresnämnden i Linköping, pekar på att det om presumtionshyror får höjas i samma utsträckning som bruksvärdeshyror, kan uppstå problem när lägenheter med presumtionshyra efter presumtionstidens utgång ska övergå till bruksvärdessystemet. Hyresnämnden i Jönköping anser att det bör undvikas att presumtionshyror vid den tidpunkten ligger tydligt över den allmänna hyresnivån, eftersom det då uppstår ett utrymme för att sänka presumtionshyrorna vid en bruksvärdesprövning. Om presumtionshyrorna inte sänks, finns i stället en risk för att dessa hyror påverkar hyresnivån för andra lägenheter uppåt. Enligt nämnden bör principen vara att presumtionshyror och övriga hyror för jämförbara lägenheter i det närmaste bör mötas på en gemensam nivå vid presumtionstidens slut.

Möjligheterna att löpande justera presumtionshyror behöver öka. Regeringen delar utredningens bedömning att en reglering som innebär att presumtionshyror får höjas i samma takt som bruksvärdeshyror, är den bästa lösningen för att säkerställa att fastighetsägare i tillräcklig utsträckning kan få täckning för kostnadsökningar, utan att inflyttningshyrorna behöver sättas alltför högt. Det får därför accepteras att skillnaden i hyresnivå mellan presumtionshyror och bruksvärdeshyror vid presumtionstidens slut, generellt kan antas bli något större än med nuvarande ordning. Här kan också framhållas att de regler som föreslås inte innebär att hyresvärden alltid måste ta ut en hyreshöjning som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen. Hur stora hyreshöjningarna kommer att bli i praktiken bestäms i första hand genom kollektiva förhandlingar och kan påverkas bland annat av vilken förmåga hyresgäster har att betala höjda hyror.

Ett sätt att hantera den aktuella problematiken skulle kunna vara att införa regler som innebär att lägenheter som tidigare har haft presumtionshyra vid en bruksvärdesprövning endast får jämföras med andra sådana lägenheter.

En lösning i linje med det föreslås av KTH och Wallenstam AB. En fördel

20

rätten ser en risk för att en alltför oklar reglering kan verka processdri- Prop. 2024/25:192 vande, och undergräva målsättningen att förhandlingarna ska kunna föras

mer effektivt och förutsebart.

Regeringen konstaterar att det kan finnas andra situationer än dem som beskrivs ovan där det kan vara motiverat att avvika från den allmänna hyresutvecklingen. Det är därför inte lämpligt att uttömmande ange i lagtexten i vilka situationer det kan bli aktuellt. En uttömmande reglering skulle också begränsa utrymmet för parterna att förhandla alltför mycket. För att det ska vara tydligt att det endast bör kunna göras avsteg från huvudregeln i vissa särskilda fall, finns det anledning att i lagtexten precisera att det krävs särskilda skäl för att bestämma hyresjusteringen till ett annat belopp.

Som hovrätten framhåller kan det övervägas att i lagtexten ange exempel på situationer när en tillämpning av undantagsregeln kan aktualiseras. Regeringen anser dock att en sådan reglering riskerar att i alltför stor utsträckning begränsa parternas utrymme att förhandla. Det är en fördel med en bestämmelse som ger utrymme att avvika från huvudregeln i andra situationer liknande dem som beskrivs ovan, om det bedöms som motiverat. Det ger en flexibilitet som kan underlätta parternas förhandlingar. De redovisade exemplen bedöms ge rättstillämpningen tillräcklig vägledning för att undvika oförutsebara och godtyckliga resultat.

Prövningen av tvister om löpande justering av presumtionshyror

Vid prövningen av en tvist om justering av hyran i hyresnämnden ska nämnden först ta ställning till vad den allmänna hyresutvecklingen har varit. Om parterna inte är överens, krävs det att den part som begär att hyran ska justeras lägger fram utredning om den allmänna hyresutvecklingen. Svea hovrätt önskar ett klargörande av vilket beviskrav som ska gälla i dessa fall. Regeringen konstaterar att det i tvister som prövas av hyresnämnderna normalt tillämpas samma beviskrav som gäller i tvistemål i allmänhet. Det innebär att en part som utgångspunkt ska styrka de omständigheter som parten åberopar till grund för sin talan. Vilket beviskrav som ska gälla bör ytterst vara en fråga för rättstillämpningen, och det bör inte finnas något hinder mot att beviskravet anpassas i vissa situationer där det bedöms som motiverat utifrån de principer som gäller i fråga om beviskrav i tvistemål (jämför prop. 2023/24:112 s. 46).

Några allmänna utgångspunkter för prövningen kan dock anges här. Det bör exempelvis inte krävas att det läggs fram exakta uppgifter om alla bruksvärdeshyror i det kommunala och privata beståndet. Det bör inte heller krävas att samtliga bruksvärdeshyror på orten är färdigförhandlade för att frågan om justering av presumtionshyror ska kunna prövas. Det bör vara tillräckligt att underlaget har sådan omfattning att det kan anses representativt för hyresutvecklingen på orten. Det sagda är i linje med hur regeln om justering av hyran med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen tillämpas i dag (se Svea hovrätts beslut den 8 juni 2022 i mål ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21), och avsikten är inte att åstadkomma någon ändring av beviskravet.

Om en part gör gällande att det finns skäl att avvika från huvudregeln om att hyran ska följa den allmänna hyresutvecklingen, bör det krävas att

parten lägger fram utredning om de omständigheter som åberopas till stöd

23

Prop. 2024/25:192 för det. Situationerna kan skilja sig åt och det bör även i dessa fall vara en fråga för rättstillämpningen att ta ställning till vilken utredning som krävs.

En prövning av frågan om justering av hyran kan vidare aktualiseras om en hyresgäst begär ändring av en förhandlingsöverenskommelse om en sådan justering i hyresnämnden (22 § hyresförhandlingslagen). Det kan dock antas bli mycket ovanligt. Hyresnämnden bör i regel kunna utgå från att de förhandlande parterna har gjort en godtagbar bedömning av i vilken utsträckning hyran ska justeras efter den allmänna hyresutvecklingen. I linje med det som gäller i rättstillämpningen i tvister om ändring av en förhandlingsöverenskommelse om hyra, bör utgångspunkten för hyresnämndens prövning vara att överenskommelsen ska respekteras om det inte framkommer vägande skäl för att ändra den. På så sätt tillgodoses intresset av att parterna inom ramen för förhandlingarna har möjlighet att hitta lämpliga lösningar i det enskilda fallet.

I avsnitt 4.2 föreslås att tvister om löpande justering av presumtionshyror även ska kunna prövas av en särskild skiljeman, enligt motsvarande förfarande som i dag gäller för tvister om årliga justeringar av bruksvärdeshyror. Hur skiljemannens prövning ska gå till behandlas där.

4.2En ny möjlighet att lösa tvister om löpande justering av presumtionshyror

Regeringens förslag: Det ska införas en möjlighet för förhandlingsordningens parter att avtala om att tvister om löpande justering av presumtionshyror får prövas av en särskild skiljeman. Skiljemannen ska utses av hyresnämnden. Handläggningen i hyresnämnden ska motsvara det som gäller i ärenden om att utse en skiljeman i tvister om löpande justering av bruksvärdeshyror. Även förfarandet vid skiljemannens prövning av tvisten ska vara detsamma som för tvister om bruksvärdeshyror.

Utredningens förslag överensstämmer med regeringens.

Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna, bland andra Bofräm-

jandet, Byggföretagen, Fastighetsägarna, HSB Riksförbund, Hyresgästföreningen, Riksbyggen, Svea hovrätt, Sveriges Allmännytta och flera hyresnämnder, ställer sig bakom utredningens förslag eller invänder inte mot det.

Hyresnämnden i Stockholm motsätter sig förslaget om att en särskild skiljeman ska utses av hyresnämnden. Nämnden anser att frågan bör hanteras i enlighet med lagen (1999:116) om skiljeförfarande. Om en skiljeman ska utses av hyresnämnden, anser nämnden att kraven på vad som ska registreras i sådana ärenden bör förenklas. Även några av de hyresnämnder som ställer sig bakom utredningens förslag framhåller att ärenden om att utse en skiljeman är arbetskrävande att registrera.

Fastighetsägarna anser att skiljemannen bör ha möjlighet att besluta om samma allmänna justering för presumtionshyror som för bruksvärdeshyror, om det inte är visat att justeringen avviker från en rimlig uppskattning av den allmänna hyresutvecklingen på orten.

24

kollektiva hyresförhandlingar och prop. 2021/22:277 s. 31 och 48). Inom Prop. 2024/25:192 dessa ramar har skiljemannen att bedöma vilken betydelse det underlag som

parterna har presenterat ska ha för ändringen av hyresnivån, genom att värdera de argument som parterna har fört fram.

Båda parter har ett intresse av att frågor om löpande hyresjusteringar hanteras på ett effektivt sätt. Skiljemannens uppdrag går ut på att pröva parternas förhandlingstvist när de inte själva kan komma överens. När parterna har förhandlat om justering av bruksvärdeshyror och presumtionshyror i ett sammanhang, bör det ofta vara möjligt för skiljemannen att med utgångspunkt i det underlag som parterna har lagt fram bestämma storleken på justeringen av presumtionshyrorna med ledning av hur justeringen av bruksvärdeshyrorna har bestämts. Det innebär inte att skiljemannen alltid måste komma fram till samma procentuella justering för dessa hyror. Det bör finnas utrymme att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, på motsvarande sätt som inom ramen för parternas förhandlingar.

Möjligheten att få en tvist prövad i hyresnämnden behövs fortfarande

Regeringen instämmer med utredningen att rätten att få tvister om löpande justering av presumtionshyror prövade av hyresnämnden bör behållas, även om det införs en möjlighet att få sådana tvister prövade av en särskild skiljeman. I linje med vad Fastighetsägarna framhåller kan en sådan möjlighet vara viktig för fastighetsägare som inte har tillgång till det särskilda tvistlösningsförfarandet, på grund av att någon överenskommelse om att tvister får avgöras av en skiljeman inte har kunnat träffas. Det behövs vidare en norm för prövningen i de fall en hyresgäst begär ändring av en förhandlingsöverenskommelse om justering av hyran, även om det kan väntas bli mycket ovanligt.

4.3Mer effektiva förhandlingar om inledande presumtionshyror

Regeringens förslag: Det ska införas en möjlighet för parter som vill ingå en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra att få frågan om storleken på inflyttningshyrorna prövade av en särskild skiljeman. En förutsättning för att tvistlösningsförfarandet ska kunna användas ska vara att parterna har kommit överens om det.

Skiljemannen ska utses av hyresnämnden och handläggningen där ska motsvara det som gäller för ärenden om att utse en skiljeman i tvister om löpande hyresjusteringar. Även förfarandet vid skiljemannens prövning av tvisten ska i huvudsak vara detsamma som för tvister om löpande hyresjusteringar. Skiljemannen ska lämna en rekommendation om hyrorna inom tio veckor från det att hyresnämnden utsåg skiljemannen. Parterna ska omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra inom två veckor från det att rekommendationen lämnades.

I en tvist om inledande presumtionshyror ska skiljemannen rekommendera en hyra som ger hyresvärden kostnadstäckning och en skälig avkastning, om inte parterna kommit överens om något annat.

29

Prop. 2024/25:192 årliga justeringar av bruksvärdeshyror och som i avsnitt 4.2 föreslås gälla även för löpande justeringar av presumtionshyror. Några av remissinstans-

Sammantaget bedömer regeringen att en möjlighet att få tvister prövade Prop. 2024/25:192 av en särskild skiljeman är den lösning som i störst utsträckning kan bidra

till att förhandlingar om presumtionshyra kan bedrivas på ett mer effektivt sätt, samtidigt som tvister kan avgöras på ett snabbt och enkelt sätt om parterna inte kan komma överens. En sådan möjlighet bör därför införas.

Det ska finnas en förhandlingsordning mellan parterna för att tvistlösningsförfarandet ska kunna användas

Några remissinstanser, bland andra Byggföretagen, Einar Mattsson AB, Fastighetsägarna, HSB Riksförbund och Riksbyggen, invänder mot utredningens förslag att det ska krävas att parterna kommer överens om det för att tvister om inledande presumtionshyror ska kunna prövas av en särskild skiljeman. Invändningarna går ut på att det är osannolikt att hyresgästorganisationen kommer att vilja träffa sådana överenskommelser, och att det därför finns en risk för förslaget inte får avsedd effekt. Lunds universitet för ett liknande resonemang.

Fastighetsägarna föreslår att en tvistlösningsmöjlighet i stället skulle kunna utformas som ett så kallat legalt skiljeförfarande, som innebär att det i lag föreskrivs att vissa tvister ska avgöras genom skiljeförfarande. Legala skiljeförfaranden är ett avsteg från den grundläggande förutsättningen att det ska finnas ett skiljeavtal mellan parterna, som normalt gäller för att en tvist ska kunna avgöras genom skiljeförfarande (1 § lagen om skiljeförfarande).

I det skede när förhandlingar om presumtionshyra i ett nybyggnationsprojekt inleds finns ingen existerande avtalsrelation mellan parterna. En ordning i linje med den som vissa remissinstanser förordar skulle därmed inte innebära enbart en lagreglerad rätt att få en tvist prövad av en särskild skiljeman. Eftersom presumtionshyresmodellen bygger på att det finns en förhandlingsordning mellan parterna, skulle det också krävas att det införs en skyldighet för en part att ingå ett sådant avtal mot sin vilja. En sådan inskränkning av den grundläggande principen om avtalsfrihet kräver tungt vägande skäl.

Utgångspunkten i dag är att en förhandlingsordning ska komma till stånd på frivillig väg. Om parterna inte kan komma överens finns dock i vissa fall en möjlighet för en hyresgästorganisation eller en hyresvärd att få frågan om rätt till förhandlingsordning prövad av hyresnämnden (9 § hyresförhandlingslagen). En sådan rätt finns om det med hänsyn till hyresgästorganisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen ska gälla (10 § samma lag).

Rätten till förhandlingsordning gäller såväl en hyresgästorganisation som en hyresvärd, men har i praktiken störst betydelse för hyresgästorganisationer och hyresgäster. Med hänsyn till de kriterier som uppställs, framhålls i förarbetena att det endast i sällsynta undantagsfall kan bli aktuellt att besluta om en förhandlingsordning mot en hyresgästorganisations vilja (se prop. 1977/78:175 s. 118).

Enligt befintliga regler kan ett avtal om förhandlingsordning ingås för planerade, påbörjade och befintliga hus (3 och 6 §§ hyresförhandlingslagen). Möjligheten att få frågan om rätt till förhandlingsordning prövad av

hyresnämnden är dock begränsad till påbörjade eller befintliga hus. I för-

33

Prop. 2024/25:192 arbetena vid införandet av reglerna om presumtionshyra övervägdes möjligheten att utvidga rätten till planerade hus (se prop. 2005/06:80 s. 27 och 28). Det praktiska behovet av det ansågs dock begränsat, med hänsyn bland annat till att det inte finns någon möjlighet att få frågan om hyran för en planerad lägenhet prövad i hyresnämnden. Eftersom det inte är säkert att ett planerat hus verkligen uppförs framhölls också att en sådan möjlighet kunde leda till att det fastställs förhandlingsordningar som saknar praktisk betydelse.

De redovisade skälen mot att utvidga rätten till förhandlingsordning till planerade hus gör sig fortfarande gällande. Till detta kommer att den lagreglerade rätten till förhandlingsordning i stor utsträckning motiveras av att tillvarata hyresgästkollektivets intressen (se prop. 1977/78:175 s. 90–93). Det intresset gör sig inte lika starkt gällande i de här aktuella situationerna. För att uppnå det som remissinstanserna efterfrågar skulle det i dessa fall inte vara tillräckligt att en förhandlingsordning träffas, utan det förutsätts också att parterna är skyldiga att ingå en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra, eller att en sådan hyra fastställs av hyresnämnden. Rätten till förhandlingsordning skulle då motiveras av hyresvärdens intresse av att använda en viss hyressättningsmodell, snarare än de fördelar som anses finnas med kollektiva förhandlingar i allmänhet. En sådan lösning är svår att förena med grunderna för det kollektiva förhandlingssystemet.

Sammantaget anser regeringen att det inte finns tillräckligt starka skäl för att införa en rätt till förhandlingsordning i de här aktuella situationerna.

Förhandlingsordningens parter ska komma överens om tvistlösningen

En alternativ som kan övervägas är att införa en rätt att få tvister om inledande presumtionshyror prövade av en särskild skiljeman så snart det finns en förhandlingsordning mellan parterna. Med hänsyn till att en förhandlingsordning bör ingås på frivillig väg kan det dock ifrågasättas vilket genomslag en sådan reglering skulle få i praktiken. En part som motsätter sig att tvister ska kunna prövas av en särskild skiljeman, kan alltid välja att inte ingå en förhandlingsordning.

Även utformningen av det aktuella tvistlösningsförfarandet talar för att det bör bygga på frivillighet. Det motsvarar vad som gäller för tvister om årliga justeringar av bruksvärdeshyror, vilket i avsnitt 4.2 föreslås gälla även för löpande justeringar av presumtionshyror (23 a § hyresförhandlingslagen). Det är också i linje med vad som i allmänhet gäller i fråga om utomrättslig tvistlösning.

Som tvistlösningsförandet är utformat i dag gäller att skiljemannens rekommendation inte kan överklagas eller angripas med en talan om ogiltighet eller klander på det sätt som gäller för skiljedomar enligt lagen om skiljeförfarande (se prop. 2021/22:277 s. 21, 32 och 48). Det finns inte heller något krav på att skiljemannen ska ange skäl för sin rekommendation. Det motiveras av intressena att förfarandet ska vara snabbt, enkelt och flexibelt. Förfarandets nuvarande utformning innebär enligt regeringens mening att det inte kan komma i fråga att införa tvingande regler om att det ska användas. En sådan ordning skulle kräva att förfarandet förändrades på ett grundläggande sätt. Förfarandet skulle då riskera att förlora flera av sina fördelar. Exempelvis skulle införandet av en möjlighet att överklaga skiljemannens avgörande innebära att det tar längre tid att få en tvist avgjord.

34

Prop. 2024/25:192 läggande förutsättning för det är att båda parter deltar aktivt i förhandlingarna. Skulle en fastighetsägare inte göra det i avvaktan på utgången av den tidsfrist som gäller för att kunna ansöka om att tvisten ska prövas av en skiljeman, kan det givetvis påverka hyresgästorganisationens vilja att framöver ingå avtal om tvistlösning. Det förutsätts vidare, i linje med vad Byggföretagen och Einar Mattsson AB framhåller, att hyresgästorganisationen är beredd att inleda förhandlingar om presumtionshyra i tillräckligt god tid före ett investeringsbeslut. Annars finns det en risk för att förutsättningarna för att genomföra ett nybyggnationsprojekt försvåras.

Sammanfattningsvis anser regeringen att det finns flera tungt vägande skäl för att användningen av tvistlösningsförfarandet bör bygga på frivillighet. Regleringen bör därför utformas så att det förutsätts att parterna i en förhandlingsordning har kommit överens om att tvister får prövas av en särskild skiljeman. Det bör ses som en möjlighet för parter att på ett snabbt och enkelt sätt lösa en tvist om hyresnivån, om de har en gemensam vilja att träffa en överenskommelse om presumtionshyra men inte lyckas komma överens genom förhandlingar.

En överenskommelse om presumtionshyra ska träffas innan det har ingåtts några hyresavtal

Hyresnämnden i Västerås föreslår att kravet på att en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra ska ha träffats innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna ska tas bort (55 c § första stycket 3 hyreslagen). Nämnden pekar på att det i en situation där de kollektivt förhandlande parterna inte lyckats träffa en överenskommelse om presumtionshyra, och hyresvärden använder sig av egensatta hyror, finns en risk för att hyrorna sänks om de enskilda hyresgästerna begär en prövning i hyresnämnden. Enligt nämnden borde det i ett sådant läge vara möjligt för de kollektivt förhandlande parterna att ingå en överenskommelse om presumtionshyra.

En förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra begränsar den enskilde hyresgästens möjlighet att begära en prövning av vad som är en skälig hyra för lägenheten med hänsyn till bruksvärdet. I förarbetena till införandet av reglerna om presumtionshyra bedömdes, med hänsyn till intresset av förutsägbarhet, att hyresgästens rätt att begära en sådan prövning inte borde inskränkas sedan ett hyresavtal ingåtts (se prop. 2005/06:80 s. 29). Vidare är huvudsyftet bakom reglerna om presumtionshyra att förbättra förutsättningarna för nybyggnation av hyresbostäder (samma prop. s. 27), vilket talar för att reglerna bör begränsas till nybyggda lägenheter.

Enligt regeringens uppfattning gör sig de redovisade argumenten fortfarande gällande. Till detta kommer att ingen av de partsorganisationer som förhandlar hyror i sina remissyttranden har framfört önskemål om att kunna träffa överenskommelser om presumtionshyra vid en senare tidpunkt. Kravet på att en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra ska ha träffats innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna bör därför behållas.

En skiljeman ska utses av hyresnämnden

Regeringen instämmer med utredningen att det är lämpligt att tvistlösningsförfarandet för tvister om inledande presumtionshyror i huvudsak utformas

36

Prop. 2024/25:192 redovisade förarbetsuttalanden också varit vägledande för hur presumtions-

Parterna bör till exempel kunna uppdra åt skiljemannen att välja det av deras Prop. 2024/25:192 respektive bud som ligger närmast vad skiljemannen anser vara skälig hyra.

Ett sådant upplägg tvingar båda parter att noga utvärdera sitt bud och kan lämpa sig väl för denna typ av förhandlingar.

Förfarandet vid skiljemannens prövning av en tvist

Förfarandet vid skiljemannens prövning av en tvist om inledande presumtionshyror bör i huvudsak motsvara det som gäller för tvister om löpande hyresjusteringar (en redogörelse för förfarandet finns i avsnitt 4.2).

Prop. 2024/25:192 Eftersom möjligheten att få en tvist prövad av en särskild skiljeman bygger på att parterna kommer överens om det, är det valfritt för en fastighetsägare att ingå ett avtal om sådan tvistlösning. Vid dessa överväganden får fastighetsägaren beakta risken för att skiljemannen gör en annan bedömning av exempelvis vad som är en rimlig avkastning. Fastighetsägarens intresse av förutsebarhet tillgodoses också genom den bestämmelse som föreslås om att skiljemannen ska rekommendera en hyra som täcker kostnaderna och ger en skälig avkastning.

Det kan också tilläggas att skiljemannens rekommendation inte bör tvinga fastighetsägaren att bygga ett hus eller att upplåta lägenheter med hyresrätt. En fastighetsägare kan alltså välja att inte genomföra projektet eller att bygga lägenheter med en annan upplåtelseform. Om hyreslägenheter byggs ska dock den hyresnivå som skiljemannen rekommenderat gälla.

Mot den anförda bakgrunden bör båda parter vara skyldiga att ingå en förhandlingsöverenskommelse i enlighet med skiljemannens rekommendation. Den part som inte medverkar till det bör vara skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av underlåtenheten.

En skiljemans rekommendation om löpnade hyresjusteringar ska omsättas i en förhandlingsöverenskommelse inom 14 dagar från det att rekommendationen lämnades (se 11 § första stycket lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar). Fastighetsägarna anser att samma tidsfrist bör gälla för tvister om inledande presumtionshyror. Hyresgästföreningen ställer sig däremot bakom utredningens förslag att tidsfristen ska vara en månad, och ser positivt på att parterna får mer tid på sig att hantera frågorna. Även övriga remissinstanser står bakom utredningens förslag eller invänder inte mot det.

Som framhålls ovan är det även i de här aktuella fallen angeläget att tvister hanteras snabbt. Om processen drar ut på tiden finns det en risk för att förutsättningarna att genomföra ett nybyggnationsprojekt påverkas negativt. Behovet av skyndsamhet gör sig visserligen inte lika starkt gällande när det inte ännu finns några hyresgäster som riskerar att drabbas av retroaktiva hyreshöjningar. Det avgörande bör dock vara hur lång tid som parterna kan väntas behöva för att omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse. I det avseendet skiljer sig tvister om inledande presumtionshyror i regel inte på något avgörande sätt från tvister om löpande hyresjusteringar. En tid om två veckor bedöms därför vara tillräcklig även i de här aktuella fallen.

4.4En mer flexibel presumtionshyresmodell

Regeringens förslag: Det ska införas en möjlighet för förhandlingsordningens parter att träffa en förhandlingsöverenskommelse om tillägg eller avdrag på hyran på grund av tillval eller frånval som hyresgästen efterfrågat. Hyran i en sådan förhandlingsöverenskommelse ska presumeras vara skälig på samma sätt som den ursprungliga hyran.

Förhandlingsordningens parter ska också, på motsvarande sätt, ha möjlighet att komma överens om en skälig ändring av hyran som motiveras av ett väsentligt intresse.

den. Som Fastighetsägarna framför bör tröskeln för vad som är ett väsentligt Prop. 2024/25:192 intresse inte sättas alltför högt. Utgångspunkten bör, i linje med vad som

gäller i rättstillämpningen i andra fall när hyresgästen begär ändring av en förhandlingsöverenskommelse om hyra, vara att det krävs vägande skäl för att ändra överenskommelsen. I här aktuella fall bör det innebära att en ändring av överenskommelsen kommer i fråga främst om den förändring som ligger till grund för justeringen av hyran framstår som obehövlig.

4.5En tydligare reglering om förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra

Regeringens förslag: Förutsättningarna för att ingå en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra ska framgå av hyresförhandlingslagen. Där ska också möjligheten för de förhandlande parterna att ändra den hyra som bestämts i förhandlingsöverenskommelsen regleras. I hyreslagen behålls bestämmelser som avser hyresnämndens prövning av presumtionshyror.

Utredningens förslag överensstämmer med regeringens. Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna ställer sig bakom

utredningens förslag eller invänder inte mot det. Hyresnämnden i Sundsvall är tveksam till om fördelarna med att flytta över delar av bestämmelserna om presumtionshyra i hyreslagen till hyresförhandlingslagen överväger nackdelarna.

Skälen för regeringens förslag: Bestämmelserna i 55 § hyreslagen och de efterföljande paragraferna, 55 a–f §§, behandlar i huvudsak hyresnämndens prövning av hyran. Uppbyggnaden av dessa bestämmelser är komplex och systematiken kan vara svår att överblicka. I hyreslagen regleras, utöver vad som gäller för hyresnämndens prövning av hyran, även de formella förutsättningar som ska vara uppfyllda för att hyran i en förhandlingsöverenskommelse ska presumeras vara skälig (55 c §). Det är lämpligt att dessa bestämmelser flyttas över till hyresförhandlingslagen, som reglerar andra frågor om förhandlingsöverenskommelser och de krav som ställs på sådana. Det handlar till stor del om tekniska bestämmelser som riktar sig till professionella aktörer vid förhandling. I hyreslagen bör endast behållas reglerna om hyresnämndens prövning av hyran när det finns en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra. Hyresnämnden i Sundsvall är tveksam till en sådan lösning eftersom det förutsätter att det i hyreslagen görs hänvisningar till de relevanta bestämmelserna i hyresförhandlingslagen. Regeringen instämmer dock med utredningen att regelverket även med en sådan hänvisning blir tydligare genom en uppdelning. Den uppfattningen delas av bland andra Hyresnämnden i Malmö.

För en sådan lösning talar även att det nu föreslås utökade möjligheter för parterna att ändra en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra. Även dessa bestämmelser bör tas in i hyresförhandlingslagen. Där bör det även förtydligas att parterna har möjlighet att ändra hyran med utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen på orten. En förhandlingsöverenskommelse om justering av hyran med stöd av de aktuella bestämmelserna bör anses

som skälig vid hyresnämndens prövning av hyran, på motsvarande sätt som

43

Prop. 2024/25:192 den ursprungliga överenskommelsen om presumtionshyra. Det bör förtydligas i lagtexten (jämför SOU 2017:65 s. 50–52). En hyresjustering som fastställts efter ett beslut av hyresnämnden bör anses som skälig på motsvarande sätt. Det följer av regelverkets systematik och bör, som utredningen konstaterar, gälla utan att det behöver anges särskilt i lagtexten.

5Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft den 1 januari 2026. Lagändringarna ska tillämpas även i fråga om förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra och hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Äldre bestämmelser i hyreslagen ska gälla för hyrestvister

som inletts i hyresnämnden före ikraftträdandet.

Utredningens förslag överensstämmer i sak med regeringens, men har en delvis annorlunda utformning.

Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna ställer sig bakom utredningens förslag eller har inte några invändningar mot dessa. Sveriges Allmännytta och Botrygg AB anser att förslagen borde kunna träda i kraft den 1 juli 2025.

Riksbyggen ser positivt på utredningens förslag att de nya reglerna ska gälla för avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Företaget pekar på att det med en motsatt ordning skulle finnas två parallella presumtionshyresmodeller under 15 år vilket skulle vara komplicerat för parterna, samtidigt som fördelarna med de föreslagna ändringarna inte skulle få fullt genomslag förrän efter 15 år. Sveriges Allmännytta framför liknande synpunkter.

Hyresgästföreningen motsätter sig att lagändringarna ska gälla för redan ingångna avtal, och framför att det är en grundläggande rättsprincip att lagstiftning inte ska ha retroaktiv verkan. Föreningen framhåller att förslaget skulle bli mycket kostsamt för befintliga hyresgäster, eftersom föreningen har gått med på högre inflyttningshyror med utgångspunkt i att presumtionshyror ska få höjas i mer begränsad utsträckning än bruksvärdeshyror. Även Konsumentverket motsätter sig förslaget i den delen och bedömer att det inte har framkommit tillräckliga skäl för att motivera en retroaktiv tillämpning eftersom det inte finns något stöd för att det skulle bidra till att öka nyproduktionen.

Svea hovrätt framhåller att det skulle vara önskvärt att överväga behovet av övergångsbestämmelser närmare. Enligt hovrätten kan det ifrågasättas om det finns stöd i lagtexten för att i rättstillämpningen hantera situationer där en justering av hyran med utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen kan anses rubba förutsättningarna för förhandlingsöverenskommelsen om presumtionshyra. Hovrätten pekar också på att det finns en risk för att hyresvärdar som avstått från att höja hyran under ett antal år, kommer att anse sig nödgade att ta ut hela höjningen innan lagändringarna träder i kraft. Sveriges advokatsamfund anser att det finns goda skäl för att införa övergångsbestämmelser för hyresavtal som ingåtts efter Svea hovrätts

44

avgöranden i juni 2022, genom vilka det klargjordes hur presumtionshyror Prop. 2024/25:192 får justeras. Enligt organisationen riskerar frånvaron av övergångsbestäm-

melser att få negativa konsekvenser för en hyresgäst som ingått ett hyresavtal mot bakgrund av hovrättens avgöranden och accepterat en högre hyra än vad som annars skulle ha varit fallet. Även Hyresnämnden i Göteborg framhåller att en övergångsbestämmelse skulle kunna vara motiverad i dessa situationer, men pekar samtidigt på att en sådan reglering skulle göra bestämmelserna om hyressättning ännu mer svåröverskådliga än vad de redan är.

Skälen för regeringens förslag

Ikraftträdande

Sveriges Allmännytta anser att lagändringarna bör kunna träda i kraft tidigare än vad utredningen föreslår. Organisationen framför att varje åtgärd som kan bidra till att hålla uppe bostadsproduktion på de orter där bostäder saknas är viktig och måste tillvaratas. Även Botrygg AB förordar ett tidigare ikraftträdande så att lagändringarna kan tillämpas vid nästa års hyresförhandlingar. Regeringen instämmer i att det är angeläget att de föreslagna lagändringarna träder i kraft så snart som möjligt. Det bedöms dock, med hänsyn till den tid som behövs för de återstående leden i lagstiftningsprocessen, vara möjligt tidigast den 1 januari 2026.

Övergångsbestämmelser

En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör ges verkan på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. På hyresrättens område har det dock ofta bedömts att det finns tillräckligt starka skäl för att frångå denna princip och låta nya bestämmelser gälla retroaktivt för redan ingångna hyresavtal. Exempelvis har det ansetts angeläget att lagändringar som förbättrar hyresgästers ställning i olika avseenden får genomslag snabbt (se till exempel prop. 2001/02:41 s. 65 och prop. 1987/88:146 s. 42 och 43). En retroaktiv verkan har också motiverats av praktiska skäl. Eftersom många hyresavtal är långvariga skulle det annars ta lång tid innan lagändringar får tillräckligt genomslag.

Vid flera av de reformer som gjorts av det hyresrättsliga regelverket har de grundläggande bestämmelserna om besittningsskydd och prövning av hyran och andra hyresvillkor gjorts direkt tillämpliga på äldre hyresavtal. Vidare har nya bestämmelser regelmässigt gjorts tillämpliga på äldre hyresavtal från och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kunnat sägas upp efter ikraftträdandet (se prop. 1983/84:137 s. 140–146, prop. 1973:23 s. 192–198 och prop. 1968:91 Bihang A s. 245, 246, 353, 367 och 368).

Invändningarna från de remissinstanser som motsätter sig att lagändringarna ska gälla retroaktivt, tar sikte främst på förslaget om utökade möjligheter att justera presumtionshyror efter den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Regeringen anser att det finns flera skäl som talar för att de föreslagna ändringarna i den delen bör gälla för redan ingångna förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra och för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. En annan ordning skulle innebära att två parallella regelverk för

hyresjustering skulle gälla under en så lång tid som upp till 15 år. Som

45

Prop. 2024/25:192 det i en övergångsbestämmelse anges att redan ingångna förhandlingsöverenskommelser ska anses som överenskommelser enligt den nya bestämmelsen i hyresförhandlingslagen. Förhandlingsöverenskommelser som uppfyller de nuvarande formkraven kommer då att anses skäliga på samma sätt som överenskommelser som ingås enligt den nya bestämmelsen i hyresförhandlingslagen.

Även de ändrade bestämmelserna i hyresförhandlingslagen bör gälla redan ingångna förhandlingsöverenskommelser och hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Parterna bör alltså även för befintliga överenskommelser om presumtionshyra, kunna använda sig av de utökade möjligheterna att justera hyran på grund av till exempel tillval och frånval.

ärendeutvecklingen och vid behov återkomma med yrkanden om anslags- Prop. 2024/25:192 tillskott.

Regelrådet bedömer att konsekvensutredningen uppfyller kraven i förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning.

Skälen för regeringens bedömning

Samhällsekonomiska konsekvenser inklusive konsekvenser för bostadsmarknaden

En väl fungerande bostadsmarknad har stor betydelse för den samhällsekonomiska utvecklingen. Hyresrätten erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats, och är därmed viktig för rörligheten på bostadsmarknaden. Att det finns tillgängliga hyresbostäder kan underlätta för människor att flytta dit det finns arbete, och därmed också för företag att kunna rekrytera personal. En väl fungerande hyresmarknad kan även underlätta för unga personer att etablera sig på bostadsmarknaden och för hushåll att byta till bostäder som passar deras behov i olika skeden i livet.

Som framhålls av utredningen är reglerna om hyressättning endast en av flera faktorer av betydelse för nyproduktion av bostäder, vilket gör det svårt att bedöma effekterna av förslagen isolerat. Det finns dock stöd för att modellen med presumtionshyra har bidragit till ett ökat byggande av hyresbostäder, samtidigt som den tillämpning som reglerna fått i rättspraxis har haft en negativ inverkan på förutsättningarna att träffa sådana överenskommelser.

Förslaget om att presumtionshyror ska kunna höjas under presumtionstiden i större utsträckning än i dag, ger förutsättningar för fler lönsamma nybyggnationsprojekt. Det innebär också att inflyttningshyrorna kan sättas lägre, vilket kan göra det lättare att träffa överenskommelser om presumtionshyra. Även förslagen om nya möjligheter att lösa tvister om presumtionshyra kan bidra till att fler sådana överenskommelser kan träffas.

Sammantaget bedöms de föreslagna förändringarna ge bättre förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder, och kan därmed leda till ett ökat byggande som bättre svarar mot människors efterfrågan på bostäder. Det är positivt för rörligheten på bostadsmarknaden och arbetsmarknaden. Förslagen bedöms därmed kunna få positiva effekter för den samhällsekonomiska utvecklingen, även om det inte är möjligt att på förhand kvantifiera effekterna.

Konsekvenser för hyresvärdar och investerare

Förslaget om att presumtionshyror ska få följa den allmänna hyresutvecklingen i större utsträckning än i dag, kan bidra till att det i fler fall bedöms som lönsamt att investera i nyproduktion. Det är positivt för dem som överväger en sådan investering.

Förslaget att lagändringarna ska gälla även för redan ingångna överenskommelser om presumtionshyra, innebär positiva effekter för dem som äger befintliga hus med presumtionshyra. Det gäller särskilt dem som har baserat sina kalkyler på att hyrorna skulle få höjas i högre utsträckning än vad som är möjligt enligt den modell som utformats i rättstillämpningen. Genom att utvecklingen av presumtionshyror som huvudregel ska motsvara den

49

görande som skedde i rättstillämpningen i juni 2022. Om en förhandlings- Prop. 2024/25:192 överenskommelse om presumtionshyra bygger på en gemensam förut-

sättning att hyrorna ska justeras enligt den modell som utformats i rättstillämpningen, kan det förväntas att de förhandlande parterna förhåller sig till det vid justering av hyran. Som framhålls i avsnitt 5 finns det också möjlighet att ta hänsyn till förutsättningarna när överenskommelsen om presumtionshyra ingicks vid prövningen av en tvist om justering av hyran.

Förslaget om att tvister om löpande justering av presumtionshyror mellan de förhandlade parterna ska kunna prövas av en särskild skiljeman innebär att en prövning av sådana tvister i hyresnämnden kan väntas uppkomma mer sällan. Det är positivt för hyresgästerna som är parter i en tvist i hyresnämnden. En hyresgäst har också kvar möjligheten att få en förhandlingsöverenskommelse om justering av hyran prövad av hyresnämnden.

Införandet av en möjlighet till tillval och frånval ger hyresgäster en ökad valfrihet och större möjligheter att anpassa sitt boende efter individuella behov och önskemål. Det bidrar till att göra hyresrätten till en attraktiv och flexibel boendeform.

En hyresgäst kan i enstaka fall behöva acceptera en höjd hyra till följd av en förändring som motiveras av ett väsentligt intresse, trots att hyresgästen inte samtyckt till förändringen. Det handlar typiskt sett om förändringar som gynnar hyresgästerna som kollektiv, inklusive framtida hyresgäster, som till exempel moderna bredbandslösningar eller installation av solceller eller laddstolpar. En ändring av hyran förutsätter också att hyresvärden och hyresgästorganisationen är överens och en hyresgäst har möjlighet att få ändringen prövad av hyresnämnden. Hyresgästen bedöms därmed ha ett gott skydd i de aktuella situationerna.

Förslagen innebär att presumtionshyror får höjas löpande i större utsträckning än i dag. Hur stora hyreshöjningarna kommer att bli i praktiken är svårt att bedöma på förhand. Storleken på höjningarna bestäms i första hand genom förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen och kan påverkas av flera faktorer som exempelvis kostnadsutvecklingen för fastighetsägare och hyresgästers förmåga att betala höjda hyror. Om hyrorna blir högre kan det innebära att hyresgästers behov av ekonomiskt stöd för boendekostnader ökar, vilket kan leda till ökade utbetalningar av till exempel bostadsbidrag, bostadstillägg och ekonomiskt bistånd. Det finns dock inte anledning att tro att hyresnivåerna för lägenheter med presumtionshyra generellt kommer att påverkas av förslagen i sådan utsträckning att de offentligfinansiella effekterna av förslagen blir annat än marginell.

Konsekvenser för hyresgästorganisationer och fastighetsägarorganisationer

Partsorganisationerna på hyresmarknaden ställer sig i allt väsentligt bakom utredningens förslag. Förändringarna kan inledningsvis innebära visst arbete för organisationerna att anpassa sig till de nya reglerna. Förslagen knyter dock i stor utsträckning an till det befintliga regelverket, och det arbetet kan därför väntas bli begränsat. Organisationerna kan vidare behöva genomföra vissa informationsinsatser riktade till sina medlemmar i samband med förslagens ikraftträdande.

51

Prop. 2024/25:192 Motsvarande resonemang gör sig gällande i fråga om de nya tvister som ska kunna prövas av en skiljeman. Ett hyresråd som i egenskap av skiljeman prövat en tvist om inledande presumtionshyror eller om löpande justering av sådana hyror, bör som utgångspunkt inte anses jävig i tvister i hyresnämnden om hyran för samma lägenheter. Det kan också antas att sådana situationer sällan kommer att aktualiseras, eftersom tvister om presumtionshyror i hyresnämnden är ovanliga. En särskild situation är att en hyresgäst begär ändring av en förhandlingsöverenskommelse som ingåtts i enlighet med en skiljemans rekommendation. Detta kan dock antas bli mycket ovanligt. Frågan om det föreligger jäv i en sådan situation får avgöras i det enskilda fallet (jämför prop. 2021/22:277 s. 25).

Mot den anförda bakgrunden bedöms förslagen inte orsaka jävsproblematik av en sådan omfattning att det försvårar hyresnämndernas verksamhet. Här kan också framhållas att det inte finns något hinder mot att utse andra än hyresråd till skiljemän, under förutsättning att de bedöms lämpliga för uppdraget (se prop. 2021/22:277 s. 25 och 55).

Tvister om skadestånd på grund av att en part inte följer en skiljemans rekommendation om presumtionshyra hanteras vid tingsrätt som första instans. Eftersom tvistlösningen bygger på att parterna kommer överens om att använda sig av den, kan det väntas bli ytterst sällsynt att parterna inte respekterar en rekommendation. Dessa tvister bedöms därför få en marginell påverkan på tingsrätternas verksamhet.

Hyresnämndernas beslut om att utse en särskild skiljeman får inte överklagas och väntas därför inte påverka Svea hovrätt, som är den instans dit hyresnämndernas beslut normalt överklagas. Antalet tillkommande mål i övrigt kan för hovrätternas del väntas bli mycket begränsat och bedöms få en obetydlig påverkan på hovrätternas verksamhet.

Sammantaget bedömer regeringen att förslagen inte påverkar måltillströmningen till de allmänna domstolarna i större utsträckning än att eventuella kostnadsökningar för målen och ärendena ryms inom befintliga ekonomiska ramar.

Övriga konsekvenser

Förslagen bedöms inte påverka jämställdheten mellan kvinnor och män och har inte några andra konsekvenser som behöver redovisas. Förslagen bedöms vara förenliga med EU-rätten.

7Författningskommentar

7.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. Hyra

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

55 c § Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a eller 19 b § hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig.

54

Första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i för- Prop. 2024/25:192 handlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran

som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen.

En hyra som avses i första stycket får ändras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades eller, om det finns särskilda skäl för det, med ett annat belopp.

Paragrafen innehåller bestämmelser om prövning av hyran, när hyran för en lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra. Övervägandena finns i avsnitt 4.1 och 4.5.

Paragrafens grundläggande konstruktion är i huvudsak oförändrad, men utformningen ändras främst genom att delar av den hittillsvarande paragrafen flyttas till hyresförhandlingslagen.

I första stycket tas förutsättningarna för att ingå en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra bort. Dessa flyttas till 19 a § hyresförhandlingslagen. Dit flyttas även förutsättningarna för att ingå en överenskommelse om presumtionshyra vid ombyggnad eller tillbyggnad av ett befintligt hus, som hittills reglerats i andra stycket. I sak är förutsättningarna oförändrade (se kommentaren till 19 a § hyresförhandlingslagen).

Paragrafen reglerar i huvudsak hur hyresnämnden ska pröva en tvist om hyran, när hyran för en lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra enligt 19 a § hyresförhandlingslagen. En sådan överenskommelse ingås med stöd av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen mellan en hyresvärd, i vissa fall tillsammans med en fastighetsägarorganisation, och en hyresgästorganisation. Att hyran ska anses som skälig innebär att det i en tvist om hyran inte ska göras någon prövning av vad som är en skälig hyra med hänsyn till lägenhetens bruksvärde enligt 55 § första stycket.

Liksom hittills kan den hyra som parterna bestämmer i förhandlingsöverenskommelsen anses skälig under högst 15 år från det att den första hyresgästen tillträdde lägenheten (se 19 a § hyresförhandlingslagen). När presumtionstiden om 15 år har löpt ut är den aktuella paragrafen inte längre tillämplig vid prövning av hyran. Det finns då alltså inte längre någon presumtion för att hyran är skälig. Det kan antas att dessa situationer i de flesta fall hanteras genom att de kollektivt förhandlande parterna träffar en ny förhandlingsöverenskommelse om hyran. Annars gäller den hyra som bestämts i förhandlingsöverenskommelsen om presumtionshyra mellan hyresvärden och en hyresgäst även efter presumtionstidens utgång. Om det begärs en prövning av hyran ska den då bestämmas enligt 55 § första stycket. Det innebär att hyran ska fastställas till ett belopp som är skäligt med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Vid den jämförelse som inom ramen för en sådan prövning ska göras med hyrorna för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, kommer främst andra relativt nybyggda lägenheter att vara relevanta som jämförelsematerial.

Hyresvärden och hyresgästorganisationen har under presumtionstiden möjlighet att ändra den hyra som bestämts i den ursprungliga förhandlingsöverenskommelsen om presumtionshyra i de fall som behandlas i 19 b § hyresförhandlingslagen. Där anges att hyran får ändras för att anpassas till den allmänna hyresutvecklingen på orten, på grund av tillval eller frånval som efterfrågats av hyresgästen eller om det är motiverat av ett väsentligt

intresse. Om hyresvärden och hyresgästorganisationen kommer överens

55

Prop. 2024/25:192 om en justering av hyran, ska även den nya hyran anses som skälig vid en prövning enligt den här paragrafen. Det framgår av hänvisningen till för-

Prop. 2024/25:192 orten. Det kan också vara så att omständigheterna kring hyresutvecklingen på en ort är särpräglade i något avseende, som innebär att utvecklingen avviker från vad som kan anses representativt för de kostnadsförändringar som de årliga hyresjusteringarna är avsedda att kompensera. I ett sådant undantagsfall kan en presumtionshyra få höjas mer än vad som följer av den allmänna hyresutvecklingen på orten. Ledning kan då hämtas från hyresutvecklingen på näraliggande orter, eller andra etablerade modeller för att löpande justera hyran.

Med den allmänna hyresutvecklingen avses justeringar som har sin grund i de årliga hyresförhandlingarna om justering av bruksvärdeshyror. Det innebär att hyreshöjningar i bruksvärdesbeståndet som beror på standardhöjningar inte ska beaktas vid bedömningen av i vilken utsträckning presumtionshyror får justeras.

De angivna exemplen är inte uttömmande. Regleringen ger alltså utrymme för att avvika från huvudregeln om att utvecklingen av presumtionshyror ska följa den allmänna hyresutvecklingen på orten i andra fall liknande dem som beskrivs ovan, där det bedöms som motiverat.

Den hyra som fastställts av hyresnämnden efter en prövning enligt denna paragraf ska anses som skälig på samma sätt som en förhandlingsöverenskommelse om justering av hyran efter den allmänna hyresutvecklingen enligt 19 b § 1 hyresförhandlingslagen.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet. En förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § i den äldre lydelsen ska då anses som en överenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen (1978:304).

3.Äldre bestämmelser gäller för tvister om hyran som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

om löpande justering av presumtionshyror ska tillämpas (se Svea hovrätts Prop. 2024/25:192 beslut den 8 juni 2022 i mål ÖH 14593-20 och ÖH 1854-21). Som utgångs-

punkt krävs då att det tydligt framgår att nivån på de inledande presumtionshyrorna har bestämts med den gemensamma förutsättningen att hyrorna under presumtionstiden ska justeras i den mer begränsade utsträckning som följer av den modell som utformats i rättstillämpningen (se kommentaren till 12 kap. 55 c § jordabalken). I ett sådant fall kan det finnas särskilda skäl att bestämma hyresjusteringen till ett lägre belopp än vad som följer av den allmänna hyresutvecklingen.

Enligt ändringarna i 12 kap. 55 c § första stycket ska en hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra enligt 19 a § hyresförhandlingslagen anses som skälig vid prövningen av en tvist om hyran. Det är en följd av att förutsättningarna för att ingå en sådan överenskommelse flyttas till den sistnämnda paragrafen. Av andra meningen framgår att en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra som träffats enligt 12 kap. 55 c § före ikraftträdandet, vid tillämpningen ska anses som en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen.

Av punkt 3 framgår att de äldre bestämmelserna ska tillämpas vid prövningen, om en tvist om hyran har inletts före ikraftträdandet. Med det avses att ansökan om ändring av hyran har kommit in till hyresnämnden före den tidpunkten. Pågående hyrestvister påverkas alltså inte av att lagändringarna träder i kraft under handläggningen av ärendet.

7.2Förslaget till lag om ändring lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Ärende om särskild skiljeman

15 c § Ett ärende om att utse en skiljeman enligt 23 a § första stycket 1 eller 3 hyresförhandlingslagen (1978:304) ska handläggas särskilt skyndsamt.

Om parterna begär det ska hyresnämnden innan en skiljeman utses enligt 23 a § hyresförhandlingslagen medla i hyrestvisten mellan dem. Hyresnämnden ska i så fall kalla parterna till ett medlingssammanträde, om det inte är obehövligt.

Paragrafen, som utformas enligt Lagrådets förslag, innehåller bestämmelser om hyresnämndens handläggning av ärenden om att utse en särskild skiljeman. Övervägandena finns i avsnitt 4.2 och 4.3.

I första stycket görs en ändring med anledning av att hyresnämnden kan utse en skiljeman i två nya situationer. Ändringen innebär att ärenden om att utse en skiljeman för att avgöra en tvist om löpande justering av presumtionshyror enligt 23 a § första stycket 3 ska handläggas särskilt skyndsamt. Det motsvarar det som redan gäller för tvister om löpande justering av bruksvärdeshyror enligt 23 a § första stycket 1.

Ärenden om att utse en särskild skiljeman i tvister om inledande presumtionshyror omfattas inte av kravet på särskilt skyndsam handläggning (23 a § första stycket 2). För dessa ärenden gäller det generella kravet på att hyresnämnden ska handlägga ärenden skyndsamt i 26 §.

I andra stycket görs en följdändring med anledning av ändringarna i första stycket. Det innebär att bestämmelserna om medling blir tillämpliga i samt-

liga ärenden där hyresnämnden ska utse en skiljeman.

59

Förhandlingsöverenskommelsen

19 a § Parterna får i en förhandlingsöverenskommelse bestämma en hyra som enligt 12 kap. 55 c § jordabalken ska anses som skälig under högst femton år sedan den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten, om

1.den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks,

2.det av överenskommelsen framgår att hyran bestämts enligt denna paragraf,

och

3.överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har ingåtts hyresavtal för någon av lägenheterna.

Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska det som sägs

iförsta stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som har bildats av utrymmen som omedelbart före ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet.

Paragrafen, som är ny, anger förutsättningarna för att ingå en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra. Bestämmelserna förs över oförändrade i sak från hittillsvarande 12 kap. 55 c § första och andra styckena jordabalken. Övervägandena finns i avsnitt 4.5.

I första stycket anges de krav som ska vara uppfyllda för att den hyra som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse ska få presumtionsverkan. Med det avses att hyran ska anses som skälig vid prövning av en tvist om hyran.

En prövning av om förutsättningarna för att en förhandlingsöverenskommelse ska ha presumtionsverkan är uppfyllda, kan aktualiseras i en tvist om hyran (se 12 kap. 55 c § jordabalken och kommentaren till den bestämmelsen). Om det brister i någon förutsättning gäller på samma sätt som hittills att hyran inte ska anses som skälig enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Prövningen ska då i stället göras enligt 12 kap. 55 § första stycket samma balk, vilket innebär att hyran ska bestämmas till ett belopp som är skäligt med hänsyn till lägenhetens bruksvärde (se prop. 2005/06:80 s. 53).

Liksom hittills kan den hyra som bestäms i förhandlingsöverenskommelsen presumeras vara skälig under högst 15 år sedan den första hyresgästen tillträdde lägenheten. Parterna kan komma överens om en kortare presumtionstid än 15 år.

Parterna har möjlighet att ändra en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra enligt de förutsättningar som anges i 19 b §. Även den ändrade hyran ska anses som skälig vid en prövning enligt 12 kap. 55 c § jordabalken.

Andra stycket behandlar förutsättningarna för att ingå en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra i samband med ombyggnad eller tillbyggnad av ett befintligt hus.

19 b § Parterna får ändra hyran i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a §

1.med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades eller, om det finns särskilda skäl för det, med ett annat belopp,

2.med ett skäligt tillägg eller avdrag på grund av ett tillval eller frånval som hyresgästen efterfrågat, eller

Prop. 2024/25:192 Det är vanligt att en fastighetsägare på en ort har flera hus med lägenheter där vissa har presumtionshyra och andra har bruksvärdeshyra. I sådana fall förekommer det att hyrorna förhandlas i ett sammanhang och ändras med samma procentsats. En sådan hantering innebär effektivitetsvinster och får i regel godtas, under förutsättning att ändringen kan anses ligga inom ramen för en rimlig uppskattning av den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Av punkt 2 framgår att hyran får ändras på grund av ett tillval eller frånval som hyresgästen efterfrågat. Om hyresgästen gör ett tillval, i form av till exempel viss utrustning till lägenheten, kan ett skäligt tillägg till hyran göras. Av betydelse för skäligheten är främst den kostnad som tillvalet inneburit för hyresvärden. På motsvarande sätt kan ett skäligt avdrag på hyran göras om hyresgästen gör ett frånval, och godtar en lägre standard på lägenheten i något avseende.

Punkt 3 behandlar möjligheten att ändra hyran med ett belopp som är skäligt med hänsyn till ett väsentligt intresse. En sådan ändring av hyran förutsätter inte att hyresgästen har godtagit den. Hyresgästen har dock, liksom i andra fall, möjlighet att begära en ändring av förhandlingsöverenskommelsen enligt 22 §.

Med ett väsentligt intresse avses främst att fastigheten i något avseende inte längre motsvarar det som i allmänhet kan förväntas. Varje behov av modernisering eller anpassning är inte tillräckligt, utan det förutsätts att hyresvärden, eller hyresgästerna, har ett starkt intresse av att en förändring genomförs utan att presumtionstidens slut behöver inväntas. Typiskt sett ska det vara fråga om ett behov som parterna inte förutsett när den ursprungliga förhandlingsöverenskommelsen om presumtionshyra ingicks. Exempelvis kan det ha skett en teknisk utveckling som ger förutsättningar för el producerad på fastigheten genom solceller som minskar hyresgästernas elkostnad. Andra exempel är installation av laddstolpar och modernare bredbandslösningar. Det kan också handla om att hyresvärden till följd av ny lagstiftning, till exempel på miljöområdet, är skyldig att utföra anpassningar av fastigheten eller andra förändringar.

Om hyresvärden och hyresgästorganisationen är överens om att det är angeläget att genomföra en förändring får det i allmänhet godtas. Om en hyresgäst begär ändring av en sådan förhandlingsöverenskommelse, kan hyresnämndens prövning inriktas på om den förändring som ligger till grund för en ändring av hyran framstår som obehövlig. Se vidare kommentaren till 22 §.

21 § I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 19 a eller 19 b § och inte heller i den del hyran bestäms enligt 12 kap. 55 d § jordabalken.

Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp under skälig tid eller att hyresgäster som deltar i ett system för självförvaltning som är öppet för samtliga berörda hyresgäster ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som motiveras av självförvaltningens omfattning.

62

Prop. 2024/25:192 Enligt 19 b § kan parterna ändra en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra i tre situationer. Hyran får ändras för att anpassa den till den allmänna hyresutvecklingen på orten, på grund av tillval eller frånval som efterfrågats av hyresgästen, eller om det är motiverat av ett väsentligt intresse.

När en hyresgäst begär ändring av en sådan förhandlingsöverenskommelse begränsas hyresnämndens prövning till den del av hyran som ändrats genom överenskommelsen. Vid den prövningen tillämpas de normer som anges i 19 b §, i stället för 12 kap. 55 c § jordabalken. Någon presumtion för att den ändrade hyran är skälig finns då inte.

De här aktuella fallen skiljer sig från de fall som kan prövas av hyresnämnden enligt 12 kap. 55 c § tredje stycket jordabalken, genom att det finns en förhandlingsöverenskommelse om justering av hyran efter den allmänna hyresutvecklingen på orten enligt 19 b § 1. Vid hyresnämndens prövning får det i allmänhet förutsättas att de förhandlande parterna har gjort en godtagbar bedömning av i vilken utsträckning hyran ska anpassas efter den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Hyresnämnden kan i regel utgå från att den justering som de förhandlande parterna har kommit överens om motsvarar den allmänna hyresutvecklingen, om inte hyresgästen visar annat. Om de förhandlande parterna är överens om att justeringen ska motsvara den allmänna hyresutvecklingen är utrymmet mycket begränsat för att ändra överenskommelsen på den grunden att det finns särskilda skäl för att bestämma justeringen till ett lägre belopp.

Regleringen ger utrymme för de förhandlande parterna att avvika från den allmänna hyresutvecklingen för att hitta lämpliga lösningar i det enskilda fallet. Det innebär att hyran i undantagsfall kan justeras med ett högre belopp än vad som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen. Om de förhandlande parterna är överens om att det finns skäl för en sådan justering, krävs det att hyresgästen visar att det finns vägande skäl för att ändra överenskommelsen. Det är i linje med vad som gäller i rättstillämpningen i andra fall när en hyresgäst begär ändring av en förhandlingsöverenskommelse om hyran enligt denna paragraf.

Eftersom en ändring av hyran med stöd av 19 b § 2 förutsätter att ett tillval eller frånval har efterfrågats av hyresgästen, kommer en prövning av en sådan förhandlingsöverenskommelse enligt den aktuella paragrafen som utgångspunkt inte att aktualiseras.

När det gäller förhandlingsöverenskommelser enligt 19 b § 3, ska hyresnämnden pröva dels om ändringen av hyran motiveras av ett väsentligt intresse, dels om storleken på ändringen är skälig. Om hyresvärden och hyresgästorganisationen är överens om att det är angeläget att genomföra den förändring som ligger till grund för justeringen av hyran, som till exempel installation av solceller eller laddstolpar, får det i allmänhet godtas. Det behöver inte göras någon mer ingående bedömning av behovet, utan hyresnämndens prövning kan inriktas på om förändringen framstår som obehövlig. Vid bedömningen av om ändringen av hyran är skälig kan bland annat de kostnader som en förändring medför för hyresvärden beaktas. Även i dessa fall är utgångspunkten att en förhandlingsöverenskommelse får godtas, om det inte framkommer vägande skäl för att ändra den.

I övriga stycken görs språkliga ändringar.

64

23 a § Hyresnämnden ska på ansökan av en part utse en särskild skiljeman, om parterna har avtalat om att en sådan skiljeman får pröva en tvist om

1.ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten,

2.hyrans storlek i en förhandlingsöverenskommelse som avses i 19 a §, eller

3.ändring av hyran enligt 19 b § 1.

En ansökan ska ges in till hyresnämnden tidigast tre och senast fyra månader efter det att motparten fått del av förhandlingsframställningen enligt 15 §, om parterna inte har kommit överens om något annat. En ansökan får göras trots att det inte har gått tre månader om det har uppstått något hinder mot förhandlingen som har berott på motparten.

Paragrafen anger förutsättningarna för att en hyresnämnd ska utse en särskild skiljeman för att pröva tvister om hyra mellan parterna i en förhandlingsordning. Övervägandena finns i avsnitt 4.2 och 4.3.

Ändringarna innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation får möjlighet att begära att en skiljeman ska utses i två nya situationer. Den ena avser tvister om inledande presumtionshyror (19 a §). Den andra gäller tvister om justering av presumtionshyror efter den allmänna hyresutvecklingen på orten (19 b § 1).

Det görs inte någon ändring i de allmänna förutsättningarna för att en skiljeman ska utses. En förutsättning är alltså att parterna i en förhandlingsordning har kommit överens om att en tvist får prövas av en särskild skiljeman. Det förutsätts också att överenskommelsen avser den typ av tvist som är aktuell. Bestämmelser om förfarandet vid skiljemannens prövning finns i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Av dessa framgår att skiljemannen avgör tvisten genom en rekommendation om hyran, som de kollektivt förhandlande parterna ska omsätta i en förhandlingsöverenskommelse (se 9 och 11 §§ lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar).

I första stycket regleras de fall i vilka hyresnämnden ska utse en skiljeman. Punkt 1 motsvarar de fall som reglerats i paragrafens hittillsvarande första stycke och avser möjligheten för hyresnämnden att utse en skiljeman för att pröva en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Med det avses tvister om årliga justeringar av bruksvärdeshyror. Någon ändring i sak görs inte.

Punkt 2 innebär att hyresnämnden även kan utse en skiljeman för att pröva tvister om inledande presumtionshyror (19 a §).

En ansökan om att en skiljeman ska utses kan göras i planeringsskedet av ett nybyggnationsprojekt eller senare. För att en förhandlingsöverenskommelse som ingås i enlighet med skiljemannens rekommendation ska få presumtionsverkan, det vill säga att hyran enligt 12 kap. 55 c § jordabalken ska anses som skälig vid en prövning, förutsätts dock att de krav som framgår av 19 a § är uppfyllda. Det innebär bland annat att överenskommelsen ska ha ingåtts innan det träffats hyresavtal för någon av lägenheterna.

I 10 a § lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar finns en norm för hur skiljemannen ska bestämma nivån på de inledande presumtionshyrorna (se vidare kommentaren till den bestämmelsen).

Punkt 3 behandlar tvister om löpande justering av presumtionshyror efter

den allmänna hyresutvecklingen på orten. I likhet med vad som gäller i

65

Prop. 2024/25:192 tvister om löpande justering av bruksvärdeshyror enligt punkt 1, finns det i dessa fall inte någon regel om hur skiljemannen ska bestämma hyran. Ledning för prövningen kan hämtas från bestämmelsen om parternas möjlighet att justera hyran efter den allmänna hyresutvecklingen i 19 b § 1, som har motsvarande innehåll som bestämmelsen om hyresnämndens prövning av en tvist om justering av hyran på den grunden enligt 12 kap. 55 c § tredje stycket jordabalken.

Ramarna för skiljemannens prövning bestäms av parternas yrkanden och inställning och de omständigheter och den utredning som de åberopat (se 10 § lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar och prop. 2021/22:277 s. 31 och 48). Inom dessa ramar har skiljemannen att bedöma vilken betydelse det underlag som parterna har presenterat ska ha för ändringen av hyresnivån, genom att värdera de argument som parterna fört fram.

Skiljemannens uppdrag går ut på att pröva parternas förhandlingstvist när de inte själva kan komma överens. När parterna har förhandlat om justering av bruksvärdeshyror och presumtionshyror i ett sammanhang, är det ofta möjligt för skiljemannen att med utgångspunkt i det underlag som parterna lagt fram bestämma storleken på justeringen av presumtionshyrorna med ledning av hur justeringen av bruksvärdeshyrorna har bestämts. Det innebär inte att skiljemannen alltid måste komma fram till samma procentuella justering för dessa hyror. Det finns utrymme för att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, på motsvarande sätt som inom ramen för parternas förhandlingar (se kommentaren till 19 b §).

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet. En förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § första stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 januari 2026 ska då anses som en överenskommelse enligt 19 a §.

Övervägandena till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i avsnitt 5.

Enligt punkt 1 träder lagändringarna i kraft den 1 januari 2026.

Av punkt 2 framgår att de nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet. Det innebär att även en hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra som ingåtts före ikraftträdandet, får ändras med stöd av de nya bestämmelserna i 19 b §. Hyresvärden och hyresgästorganisationen kan alltså ändra hyran på grund av tillval eller frånval som efterfrågats av hyresgästen, eller om det är motiverat med hänsyn till ett väsentligt intresse (19 b § 2 och 3).

Även de utökade möjligheterna för de förhandlande parterna att justera hyran efter den allmänna hyresutvecklingen på orten i den nya 19 b § 1 gäller för äldre förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra. Den bestämmelsen ska alltså tillämpas om en hyresgäst begär ändring av en överenskommelse om justering av hyran enligt 22 §, även om hyresavtalet ingåtts före ikraftträdandet. Vid en sådan prövning kan dock i viss utsträck-

ning hänsyn tas till att den ursprungliga förhandlingsöverenskommelsen om

66

presumtionshyra ingåtts före ikraftträdandet. Frågan behandlas närmare i Prop. 2024/25:192 kommentaren till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna till ändring-

arna i jordabalken.

När det gäller de nya möjligheterna att låta en särskild skiljeman pröva tvister om presumtionshyror får övergångsbestämmelserna liten praktisk betydelse. Det beror på att en förutsättning för det är att parterna i en förhandlingsordning har tagit in ett villkor om sådan tvistlösning.

Enligt andra meningen ska en förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § jordabalken i dess äldre lydelse anses som en förhandlingsöverenskommelse enligt den nya 19 a §. Det innebär att 19 b § kan tillämpas i fråga om sådana förhandlingsöverenskommelser.

7.4Förslaget om lag om ändring i lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar

Prövningen av en tvist

9 § Skiljemannen avgör tvisten genom en skriftlig rekommendation. Rekommendationen ska lämnas till parterna

1.senast sex veckor efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen i fall som avses i 23 a § första stycket 1 eller 3 hyresförhandlingslagen (1978:304), eller

2.senast tio veckor efter det att hyresnämnden utsåg skiljemannen i fall som avses i 23 a § första stycket 2 hyresförhandlingslagen.

Om det finns särskilda skäl, får en rekommendation lämnas senare.

Paragrafen anger de tidsfrister inom vilka en skiljeman ska lämna en rekommendation om hyran. Övervägandena finns i avsnitt 4.2 och 4.3.

I andra stycket görs ett tillägg i punkt 1 som innebär att även en rekommendation i en tvist om löpande justering av presumtionshyror omfattas av bestämmelsen (23 a § första stycket 3 hyresförhandlingslagen). Rekommendationen ska alltså även i ett sådant fall lämnas inom sex veckor från det att skiljemannen utsågs.

Av punkt 2 framgår att en skiljeman i tvister om inledande presumtionshyror ska lämna sin rekommendation inom tio veckor från det att han eller hon utsågs (23 a § första stycket 2 hyresförhandlingslagen). Skiljemannen har alltså i dessa fall något längre tid på sig att lämna en rekommendation.

Tidsfristen anger när en rekommendation senast ska lämnas. För tvister som handläggs av en skiljeman gäller ett generellt krav på snabb handläggning (2 §). Det innebär att skiljemannen ska planera och utföra uppdraget så att det kan slutföras så snart som möjligt (se prop. 2021/22:277 s. 44). Av det följer att en rekommendation ska meddelas utan onödigt dröjsmål.

Det tredje stycket motsvarar sista meningen i det hittillsvarande andra stycket. Omarbetningen av paragrafen medför att bestämmelsen om att en rekommendation får lämnas senare än vad som följer av första stycket om det finns särskilda skäl, blir tillämplig även i tvister om inledande presumtionshyror och löpande justering av sådana hyror. I de förstnämnda fallen finns det inte några hyresgäster som riskerar att drabbas av retroaktiva hyreshöjningar. Om parterna i ett sådant fall är överens om att rekommendationen

67

Prop. 2024/25:192 kan lämnas senare utgör det i regel särskilda skäl. För vad som i övrigt kan utgöra särskilda skäl, se prop. 2021/22:277 s. 48.

10 a § Om parterna tvistar om hyran i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) ska skiljemannen, om inte parterna kommit överens om något annat, rekommendera en hyra som ger kostnadstäckning och skälig avkastning.

Paragrafen, som är ny, innehåller en norm som skiljemannen ska utgå från vid en rekommendation om nivån på inledande presumtionshyror. Övervägandena finns i avsnitt 4.3.

Av paragrafen framgår att skiljemannen i en tvist om inledande presumtionshyror ska rekommendera en hyra som ger hyresvärden kostnadstäckning och en skälig avkastning. Normen motsvarar det som tidigare har uttryckts i förarbeten (se prop. 2005/06:80 s. 53). Den har också följts i praktiken av aktörerna på hyresmarknaden. Någon ändring av hur presumtionshyror bestäms är alltså inte avsedd.

I en tvist om inledande presumtionshyror gäller i huvudsak samma regler för förfarandet vid skiljemannens prövning som i tvister om löpande hyresjusteringar. Enligt 6 § ska skiljemannen om parterna begär det medla mellan dem. I de tvister som avses här kan det ofta finnas anledning för skiljemannen att på eget initiativ ta upp frågan om det finns förutsättningar för medling. I dessa fall finns det i regel inte behov av en lika skyndsam handläggning som i tvister om löpande hyresjusteringar, eftersom det inte finns några hyresgäster som riskerar att drabbas av retroaktiva hyreshöjningar. Det återspeglas också i 9 §, som innebär att en skiljeman i här aktuella fall har något längre tid på sig att lämna en rekommendation.

Parterna ska till skiljemannen ange sina yrkanden, och de omständigheter och den utredning som åberopas (3 §). Det är angeläget att yrkandena klargörs på ett tidigt stadium så att förfarandet får en ändamålsenlig inriktning och koncentreras kring parternas argument för en viss hyresnivå och det underlag som parterna vill lägga fram. En skiljemans prövning föregås av förhandlingar mellan parterna, där respektive part lägger fram ett motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. När tvisten överlämnas till en skiljeman förutsätts det att tvistefrågorna har koncentrerats i en sådan utsträckning att det är tydligt vilket underlag som fastighetsägaren åberopar till stöd för den hyresnivå som begärs och vilka invändningar som framförs av hyresgästorganisationen.

Skiljemannen ska avgöra tvisten utifrån de yrkanden som parterna framställt och de omständigheter som de åberopat (10 §). En skiljemans rekommendation om inledande presumtionshyror kan ha olika detaljnivå. Det kan väntas att rekommendationen i de flesta fall anger en normhyra som ska ligga till grund för beräkning av hyran för de enskilda lägenheterna. Parterna ansvarar för att omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse där hyran för varje lägenhet anges (11 §). Om parterna inte är överens om hur de enskilda lägenheterna ska bedömas i förhållande till varandra, kan en rekommendation avse hyran för de enskilda lägenheterna. Parternas yrkanden ska då motsvara detta och behöver alltså preciseras på lägenhetsnivå. Det är viktigt att parternas yrkanden i aktuellt avseende klarläggs så att en rekommendation i praktiken kan omsättas i en förhandlings-

68överenskommelse.

Prop. 2024/25:192 het eller klander på det sätt som gäller enligt lagen (1999:116) om skiljeförfarande. Rekommendationen utgör inte heller en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är i stället skyldiga att omsätta rekommendationen i en sådan överenskommelse, inom de tidsfrister som anges paragrafen.

I första stycket görs ett tillägg som innebär att samma tidsfrist som gäller för rekommendationer om löpande justering av bruksvärdeshyror, gäller även för rekommendationer om inledande presumtionshyror enligt 19 a § hyresförhandlingslagen och om löpande justering av presumtionshyror enligt 19 b § 1 samma lag. Parterna ska alltså även i dessa fall omsätta en rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse inom två veckor från det att rekommendationen lämnades.

Det andra stycket är oförändrat men kommer att gälla även för de nya slags tvister som kan prövas av en skiljeman. Av stycket framgår att en part som inte medverkar till att en rekommendation omsätts i en förhandlingsöverenskommelse är skyldig att ersätta motparten för den skada som uppstår till följd av det, om parterna inte har avtalat om något annat.

Liksom hittills gäller att en talan om skadestånd prövas av allmän domstol. Skadeståndet ska motsvara det positiva kontraktsintresset. Det innebär att parten ska försättas i samma ekonomiska läge som om en förhandlingsöverenskommelse träffats (se prop. 2021/22:277 s. 49). Tvister om löpande justering av presumtionshyror enligt 19 b § 1 hyresförhandlingslagen liknar i aktuellt avseende tvister om löpande justering av bruksvärdeshyror. I dessa fall väntas inga nya frågor uppkomma.

När det gäller rekommendationer om inledande presumtionshyror ska frågan om skadestånd, liksom i övriga fall, bedömas enligt allmänna principer. Om en hyresgästorganisation vägrar att teckna en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra i enlighet med skiljemannens rekommendation, kan organisationen bli skadeståndsskyldig mot hyresvärden motsvarande den intäktsförlust som uppstår till följd av att hyresvärden inte kan ta ut en hyra av hyresgästerna i enlighet med rekommendationen.

Om hyresvärden inte medverkar till att ingå en förhandlingsöverenskommelse är hyresgästorganisationens kostnader för att delta i tvistlösningsförfarandet inte till någon nytta. Dessa kan då ersättas som en skada till följd av fastighetsägarens avtalsbrott.

Frågan om i vilken utsträckning andra tänkbara skadeposter kan ersättas får bedömas i rättstillämpningen med ledning av allmänna principer. Om hyresvärden i stället för att träffa en förhandlingsöverenskommelse upplåter lägenheterna med så kallade egensatta hyror, som förhandlas individuellt med hyresgästerna, kan det exempelvis handla om kostnader för hyresgästorganisationen att bistå hyresgästerna med att angripa hyrorna. En sådan situation kan dock sällan väntas uppstå i praktiken, eftersom det i dessa fall finns en förhandlingsordning för huset som medför en skyldighet för hyresvärden att under vissa förutsättningar förhandla med hyresgästorganisationen om hyrorna (5 § hyresförhandlingslagen).

Mellanskillnaden mellan den högre hyra som en hyresgäst betalat och den lägre hyra som skiljemannen rekommenderat utgör inte en ersättningsgill skada för hyresgästorganisationen.

Bestämmelsen reglerar inte vad som händer om parterna omsätter rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse, men hyresvärden inte följer överenskommelsen. Den situationen hanteras enligt 23 § hyresför-

70handlingslagen.

Den löpande justeringen av presumtionshyror

Utredningen föreslår att den löpande justeringen av presumtionshyror ska ta sin utgångspunkt i den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Även andra faktorer än den allmänna hyresutvecklingen på orten ska få beaktas. De kollektivt förhandlande parterna har därmed möjlighet att göra avvägningar som innebär att hyrorna justeras på ett sätt som är välavvägt och rimligt sett till omständigheterna i det enskilda fallet. I ett normalfall, det vill säga om inga skäl talar för motsatsen, får en presumtionshyra samma procentuella justering som övriga hyror på orten.

Jämfört med dagens ordning innebär förslaget några viktiga skillnader. Huvudregeln blir att presumtionshyror ska ha samma procentuella hyresutveckling som det övriga beståndet på orten. Det bedöms kunna leda till att inflyttningshyran kan sättas något lägre utan att kalkylen för ett byggprojekt blir olönsam. Det bör ge bättre förutsättningar för nybyggnation.

Tvistlösning om löpande justering av presumtionshyror

Nyligen infördes ett särskilt tvistlösningsförfarande för tvister om årlig juste-

ring av hyror. Förfarandet gäller i dag inte för presumtionshyror.

73

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

2.Hyrestvister som inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser.

3.En förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § första stycket före ikraftträdandet ska vid tillämpningen av denna lag anses som en överenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen (1978:304).

76

Prop. 2024/25:192

Bilaga 2

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

2.Bestämmelserna tillämpas i den nya lydelsen även i fråga om hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet.

3.En förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § första stycket jordabalken före ikraftträdandet ska vid tillämpningen av denna lag anses som en överenskommelse enligt 19 a §.

80

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2026.

2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdandet. En förhandlingsöverenskommelse som träffats enligt 12 kap. 55 c § i den äldre lydelsen ska då anses som en överenskommelse enligt 19 a § hyresförhandlingslagen (1978:304).

3.Äldre bestämmelser gäller för tvister om hyran som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

85