2        Förslag till riksdagsbeslut

Som hyresgäst befinner man sig per definition i ett underläge gentemot en hyresvärd. Under 1900-talet stärktes förvisso hyresgästernas ställning successivt genom organisering och statliga satsningar på bostadsbyggande, men under 2000-talet har hyresgästers ställning och trygghet alltmer försvagats igen, i takt med att marknadsanpassningen på bostadsmarknaden ökat. Detta har blivit alltmer tydligt inte minst med anledning av de allt större och aggressivare hyreshöjningar som skett det senaste decenniet på hyresmarknaden. Nedmonteringen av den statliga bostadspolitiken som började under 1990-talet har i korthet lett till bostadsbrist, dyrare boendekostnader, ökad trångboddhet och stora renoveringsbehov av det befintliga hyresbeståndet. Sammantaget har utvecklingen lett till att hyresvärdarnas makt stärkts ännu mer, på bekostnad av hyresgästernas ställning och trygghet.

Av Sveriges befolkning bor runt en tredjedel, alltså ca tre miljoner människor, i en hyresbostad. Ungefär hälften av bostäderna ägs av allmännyttiga bostadsbolag och hälften av privata fastighetsägare. Hyresrätten har många viktiga och positiva egenskaper. Upplåtelseformen är inte marknadsprissatt och därför tillgänglig för alla löntagargrupper, till skillnad från ägda bostäder där högsta pris är den styrande faktorn och där eget kapital är en förutsättning för köp. Hyresrätten underlättar rörlighet och är, i kombination med rättvisa och transparenta förmedlingstjänster, ett av de viktigaste verktygen för att motverka segregation, diskriminering och orättvis fördelning av bostäder. Den är därför en oerhört viktig del av den svenska välfärdsmodellen.

De politiska beslut som över tid har försämrat hyresrättens villkor i allmänhet, och allmännyttiga hyresrätters villkor i synnerhet, i relation till ägda upplåtelseformer har bl.a. lett till att de sistnämnda blivit allt billigare att bo i medan hyresrätten i stället blivit allt dyrare. Utvecklingen har skett parallellt med att den ekonomiska ojämlikheten ökat mer i Sverige än i något annat OECD-land sedan 1990 (www.fn.se/aktuellt /varldshorisont/fattigdom-i-sverige-finns-det). I dag är en hyrd bostad kort och gott den dyraste bostaden, trots att det är i hyresrätterna som de fattigaste hushållen främst bor.

Politiska beslut ligger till grund för denna orättvisa. Ingenting har hänt av en slump. Det är också därför som det är politiska beslut som kan återställa balansen och skapa rättvisare villkor och därmed ett mer rättvist samhälle. För Vänsterpartiet är hyresgästers ställning och trygghet en prioriterad politisk fråga. Den hänger tätt samman med övrig ojämlikhet i samhället. Alla människor, oavsett inkomst, ska ha rätt till ett tryggt hem till en rimlig kostnad. Även en hyresgäst. Vi värnar inte bara hyresrätten som upplåtelseform utan även allmännyttan som ägandeform. Likaså värnar vi det hyressystem med förhandlande parter som är unikt för Sverige. Vi motsätter oss alla former av marknadshyror, vad man än väljer att kalla det.

Sverige behöver en starkare allmännytta och fler billiga hyresrätter. Det behövs ett hyresbestånd där alla får plats, även de som i dag är hemlösa och/eller har låg inkomst. För att uppnå detta, och för att än en gång nå en balans mellan hyresrätten och de ägda boendeformerna, krävs en rad åtgärder. I denna motion lägger vi fram förslag för att stärka allmännyttan som ägandeform och hyresrätten som upplåtelseform.

4        Stärk skyddet för hyresgäster

Vänsterpartiet har under lång tid lagt fram en mängd förslag i riksdagen för att stärka hyresgästers skydd i olika avseenden. Vi välkomnade regeringens proposition Stärkt skydd för hyresgäster (prop. 2020/21:201), men tyvärr bifölls bara några få förslag och av de ursprungliga förslagen i Hyresgästutredningens betänkande (SOU 2017:33) blev inte mycket verklighet. Nedan lägger vi därför igen fram ett antal förslag på reformer som på riktigt kan stärka hyresgästers ställning och trygghet på bostadsmarknaden.

4.1      Stoppa oseriösa hyresvärdar

I takt med att bostadsmarknaden hårdnat har allt fler oseriösa hyresvärdar sett sin chans att tjäna pengar på andras utsatthet och köpt upp hyresfastigheter runtom i landet som sedan har misskötts. Media rapporterat återkommande om allvarliga brister i bostadsområden där fastighetsägare brustit i sin underhållsskyldighet vilket lett till att husen drabbats av mögel, skadedjur m.m. I många fall har hyresgäster tvingats leva i misär, samtidigt som ägare till husen tjänat miljoner i hyresintäkter. I andra fall har värdar genomfört tvivelaktiga renoveringar som inneburit orimligt höga hyreshöjningar för hyresgästerna. Utvecklingen drivs på av den omfattande bostadsbrist som präglar många kommuner. En missnöjd hyresgäst har helt enkelt ingen annanstans att ta vägen.

Frågan har fått ökad aktualitet inte minst p.g.a. de omfattande utförsäljningar som skett av allmännyttiga bostäder till riskkapitalistägda bostadsbolag. Riskkapitalister har ofta ett kortsiktigt perspektiv i ägandet och fastigheter säljs utan tvekan vidare så snart värdet stigit tillräckligt mycket, något som skapar oro och otrygghet bland hyresgäster.

Detta är en utvecklig Vänsterpartiet länge sett med oro på. I proposition 2020/21:201 föreslogs att det i bostadsförvaltningslagen för hyresnämnden ska införas en möjlighet att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister i förvaltningen. Ett sådant föreläggande kan förenas med vite. Vänsterpartiet står bakom lagändringen men vi anser att det även krävs preventiva åtgärder för att stärka skyddet för hyresgäster. Det måste vara möjligt att hindra dessa hyresvärdar från att alls förvärva nya fastigheter.

Förvärvslagen som avskaffades 2010 syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att fastigheter togs över av hyresvärdar som inte var i stånd att förvalta dem. Vänsterpartiet var motståndare till att avskaffa lagen och anser att den bör återinföras.

Förvärvslagen bör återinföras. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Vidare tillåts alltför ofta oseriösa fastighetsägare köpa mark trots tidigare vanskötsel. Vi anser att fastighetsägare som inte sköter sin förvaltning inte heller ska få köpa mark, få bygglov, få genomföra detaljplaneändringar eller ges möjlighet att köpa fastigheter av kommunen.

Regeringen bör därför återkomma med förslag på skärpt referenstagning inför försäljning och marktilldelning. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

4.2      Stoppa hotellifieringen

Problemet med privata fastighetsägare som använder bulvaner och mellanhänder för att kunna tillämpa korttidskontrakt och ta ut oskäliga hyror, s.k. hotellifiering, växer på bostadsmarknaden. Medan dessa oseriösa hyresvärdar fyller fickorna med pengar lever hyresgäster med osäkra andrahandskontrakt, betalar oskäliga hyror och hotas med uppsägning på felaktiga grunder. Ett exempel är den privata hyresvärden Landia vars ägare kontrollerar totalt 65 olika bolag och har köpt på sig fastigheter för över 2,6 miljarder kronor. Skandal efter skandal har avslöjats. Landias bostäder hyrs ut i andra hand genom blockhyresavtal, man har byggt svartbyggen utan bygglov, tagit betalt för kvadratmeter som inte finns och nu senast fuskat sig förbi den kanske viktigaste tryggheten vi har i den svenska hyresmodellen: Besittningsskyddet (Hem & Hyra). Fenomenet med vanliga lägenheter som hyrs ut som hotellrum eller genom dyra korttidskontrakt växer även i Malmö och Göteborg och överallt där det råder bostadsbrist. Landia i Stockholm är bara ett exempel i mängden. Vi anser därför att lagstiftningen måste skärpas, om vi ska få stopp på alla de oseriösa hyresvärdarna.

Regeringen bör omgående skärpa lagen om blockuthyrning för att bostäder inte ska bli hotellägenheter på samma sätt som man har gjort i andra EU-länder med liknande problematik. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

4.3      Underlätta tvångsförvaltning av misskötta fastigheter

Trots att vissa fastighetsägare vid upprepade tillfällen misskött sina hus har det funnits fall med svårigheter att genomdriva en tvångsförvaltning. Även i fall då en hyresnämnd bedömt att tvångsförvaltning är en lämplig åtgärden blir den ofta inte av p.g.a. att vare sig kommun eller hyresnämnd kan finna en förvaltare som är villig att åta sig uppdraget. 

Hyresgästutredningen föreslog i sitt betänkande att kommunerna ska vara skyldiga att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag. Vänsterpartiet är positivt inställt till att en sådan förteckning införs men anser inte att det är tillräckligt.

I ärenden rörande tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska kommunerna vara skyldiga att bistå med en godtagbar förvaltare. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

4.4      Statlig strategi mot slumförvaltning

Boendemiljöer regleras i en mängd olika lagar, däribland hyreslagen, bostadsrättslagen, bostadsförvaltningslagen, miljöbalken, plan- och bygglagen samt lagen om skydd mot olyckor. Kommuner och statliga myndigheter utövar tillsyn och ser till att lagarna efterlevs utan att arbetet, generellt sett, är koordinerat. För att ge kommunerna bättre förutsättningar att dels sätta stopp för oseriösa hyresvärdar och fastighetsägare, dels verka för en mer jämlik hälsa krävs politiska åtgärder. Statliga myndigheter måste i större utsträckning samverka med kommunerna och för att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan krävs en tydlig strategi från statens sida.

Regeringen bör ta fram en statlig strategi mot slumförvaltning i syfte att åstadkomma en bättre myndighetssamverkan. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

5        Förbättra skyddet för hyresgäster vid renoveringar

En stor del av Sveriges bostadsbestånd är i dag mer än 50 år gammalt och i stort behov av upprustning. Enligt en uppskattning från Boverket (2020) kan de nödvändiga investeringarna komma att kosta uppemot 500 miljarder kronor.

Om landets hyresgäster ska kunna bo i moderna lägenheter med hög tillgänglighet och låg energiförbrukning måste det befintliga bostadsbeståndet rustas. Renoveringar måste ske i samråd med hyresgästerna och Hyresgästföreningen, med rimliga hyreshöjningar som följd. I dag har vi dock en situation där upprustning av bostäder ofta i stället leder till orimligt höga hyreshöjningar. Många har därmed inte råd att bo kvar i sina hem efter renovering och därmed är också deras besittningsskydd i praktiken satt ur spel. När Boverket frågade alla kommuner som de senaste fem åren genomfört större renoveringar i sitt allmännyttiga bestånd hur många av hyresgästerna som bor kvar efteråt visade det sig att en dryg femtedel av renoveringarna ledde till att 40 procent eller fler flyttade. Att en av fem hyresgäster tvingas att flytta vid en renovering är oacceptabelt. Denna form av indirekt vräkning har kommit att benämnas renovräkning. Många renoveringar är nödvändiga men vi menar att de måste ske med social hållbarhet i åtanke. Ingen hyresgäst ska tvingas att flytta p.g.a. renoveringar som genomförs.

I dag har villa- och bostadsrättsägare möjlighet att använda kostsamma statliga subventioner för att renovera sin bostad. Motsvarande rotavdrag gäller inte för boende i hyresrätt. Det är ett ojämlikt förhållande där de som bor i hyresrätt i praktiken, via skatten, betalar för villaägares möjlighet att kakla om badrummet. För att kompensera denna orättvisa vill vi införa ett renoverings- och energieffektiviseringsstöd liknande det som avvecklades av riksdagens högerpartier i januari 2022. Stödet ska gynna drabbade hyresgästerna genom att krav ställs på begränsade hyreshöjningar i samband med att stödet beviljas. Samtidigt gynnar ett stöd som detta även samhället i stort, då det både ger klimatnytta och samtidigt stimulerar ekonomin och skapar arbetstillfällen. Reformen beskrivs närmare i Vänsterpartiets motion Bostadspolitik, planering och byggande (mot. 2024/25:V540).

I proposition 2020/21:201 föreslog regeringen att hyreshöjningar ska fasas in i ett lugnare tempo än i dag men förslaget avslogs av riksdagens högerpartier. Vi beklagar detta, även om vi förvisso inte anser att förslaget var tillräckligt för att förbättra skyddet för hyresgäster vid renoveringar. De höga hyresökningarna efter renoveringar kvarstår ju, även om de skulle fasas in långsammare. Därför behöver preventiva åtgärder vidtas mot de allt oftare orimligt höga hyreshöjningarna. En viktig åtgärd är att åter igen införa skattefria underhållsavsättningar för hyresfastigheter. Bostadshus ska användas länge och underhåll förlänger livslängden. I dag har småhusägare och bostadsrättsföreningar möjlighet att jämna ut kostnaden genom att göra avsättningar till framtida underhåll utan skattekonsekvenser. I hyresrätten beskattas däremot alla avsättningar till framtida underhåll med över 20 procent vilket försvårar möjligheterna till underhåll i hyresfastigheter och för hyresvärdarna att periodisera kostnaden i hyran. Kostnader för förslitning vältras därmed över på framtida hyresgäster. Konsekvenserna av detta har vi sett otaliga gånger i samband med slumvärdar, renovräkningar osv. Ett enkelt sätt att jämna ut den skattemässiga orättvisan mellan upplåtelseformerna är att införa skattefria underhållsavsättningar även för hyresfastigheter.

Regeringen bör omgående införa skattefria underhållsavsättningar för hyresfastigheter. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Statens kostnad för reformen beräknas av riksdagens utredningstjänst till försumbara 10 miljoner kronor om året (RUT, 2022:156).

Hyresgästutredningen (SOU 2017:33) tog fasta på att många hyresgäster upplever information om hyran efter ombyggnationen som viktig, redan i ett tidigt skede. Det är helt enkelt svårt att ta ställning till åtgärder utan att veta vad slutgiltig hyra kommer bli. Utredningen menade att detta skulle underlättas om parterna på förhand förhandlar om hyran. Även om det finns vissa svårigheter med förslaget anser Vänsterpartiet att det är av stor vikt att hyresgästerna får bättre information än i dag om deras kommande hyra.

Lagstiftningen bör ändras så att hyresvärdar på förhand åläggs att ge en uppskattning av hur hög hyran kommer att bli efter en renovering. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

5.1      Stoppa renovräkningarna

Enligt Dominika Polanska, forskare vid Institutet för bostads- och urbanforskning, har fenomenet renovräkningarna ökat i Sverige över tid. I synnerhet i storstadsregionerna. I boken Den orättvisa rättvisan – en rättspraxis som renovräker, har Polanska, tillsammans med författaren Håkan Axén, också tydligt visat hur svagt hyresgästers skydd mot renovräkning är. Det är i praktiken omöjligt för hyresgäster att påverka en renoverings omfattning och den hyreshöjning som följer.

Polanska och Axén har studerat en stor mängd fall som efter en tvist hamnat hos hyresnämnden. Resultatet visar att instansen i princip uteslutande dömer till hyresvärdens fördel. Även Hyresgästföreningen, som gjort en sammanställning över fallen i Stockholm, konstaterar att fastighetsägarna vinner nio av tio mål. Detta är en helt orimlig balans som innebär att hyresgästinflytandet i praktiken är satt ur spel.

Mot bakgrund av det omfattande upprustningsbehov som miljonprogrammets hyresfastigheter står inför, och det faktum att nuvarande lagstiftning så uppenbart inte ger hyresgästerna tillräckligt skydd, riskerar antalet renovräkningar att öka kraftigt om inget görs. Hyresgäster som betalat hyra i decennier ska inte behöva straffas med 50- till 100-procentiga hyreshöjningar när hyresvärdar som inte skött underhållet totalrenoverar fastigheter som borde ha underhållits för pengar som strömmat in via hyresavier i årtionden. Det måste finnas en gräns för hur hyresvärdar kan behandla hyresgäster och det är hög tid att Sveriges regering vidtar åtgärder som tydliggör den gränsen.

5.1.1        Hyresnämnderna

Dagens bruksvärdessystem introducerades 1969 med intentionen att hyresgästerna skulle ha ett starkt besittningsskydd. Men som situationen ser ut i dag så urholkas detta skydd alltmer när absurda hyreshöjningar följer på renoveringar. Den rättspraxis som följs i hyresnämnden är grunden till Polanskas och Axéns bok Den orättvisa rättvisan – en rättspraxis som renovräker. Författarna listar tre större brister i nämndens praxis: den ojämlika juridiska representationen samt avvägningen av parternas ekonomiska intressen och att den inte följer intentionerna med hyreslagen som tas upp i förarbetena. De menar att hyresnämnden konsekvent frångår hyreslagstiftningen, där det skrivits in ett visst skydd för hyresgästerna. I stället följer man sin egen praxis, som innebär att man fortsätter att enkom gynna fastighetsförvaltarnas ekonomiska vinstintresse. Hyresnämnden hänvisar sällan till de förarbeten där intentionen med lagen formuleras. Exempelvis beaktas inte boendekostnaderna som man hoppades skulle väga tyngre i lagändringarna. Hänsyn tas alltså inte till hyresgästernas ekonomiska intressen och i de beslut som författarna granskat tas inte heller samhällsutvecklingen och bostadsbristen med i bedömningen, eller det faktum att fastighetsägarna är ute efter vinstmaximering. Polanska och Axén menar vidare att det finns tendenser till partiskhet i besluten. Fastighetsägarna har ensamrätt att bestämma vad som är fastighetsekonomiskt bra och deras uträkningar ifrågasätts inte. Att de jurister som företräder fastighetsägarna är riktiga jurister medan hyresgästerna i mindre än hälften av fallen har ett juridiskt ombud genom Hyresgästföreningen förstärker självklart de ojämlika förhållandena.

Bokens redovisar med en sorglig tydlighet att den instans som skulle vara ett extra skydd mot hänsynslösa renovräkningar i stället blivit det motsatta – en orättvis rättvisa. Man kan tycka att det inte borde finnas någon samhällsnytta med att renovera bort överkomliga hyror. Dumheten drabbar ju inte bara den enskilda hyresgästen utan även samhället i stort. Man kan tycka att en egen trygg bostad, tillsammans med sjukvård och mat, är ett av våra mest grundläggande behov. Man kan tycka att Sverige borde kommit längre – att rätten till boende borde vara viktigare än enskilda företags miljardvinster.

Regeringen bör omgående se över hyreslagstiftningen så att avvägningen mellan parternas ekonomiska intressen, när det handlar om renoveringar av fastigheter, blir mer jämlik än i dag. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

5.2      Spekulationsstopp

De senaste tio åren har vi sett en utveckling i Sverige där privata fastighetsbolag köpt upp hela bostadsområden med ett enda syfte – att göra en så stor och snabb vinst som möjligt. Bakom de privata värdarna står inte sällan utländska riskkapitalbolag. Affärsmodellen är enkel: hyresvärden tomställer en enstaka lägenhet, ytskiktsrenoverar densamma och höjer därefter hyran kraftigt (s.k. konceptrenovering). Samtidigt genomförs varken löpande underhåll eller långsiktig upprustning, vilket ökar värdarnas vinstmarginal än mer. Vinnarna är alltså de privata fastighetsbolagen och dess ägare. Förlorarna är hyresgästerna, nuvarande såväl som framtida.

Utvecklingen i Sverige är en del av en global trend där bostäder har blivit spekulationsobjekt för kortsiktiga investerare, vilket på ett bra sätt skildras i Fredrik Gerttens uppmärksammade dokumentärfilm Push. FN:s tidigare särskilda rapportör för bostadsfrågor, Leilani Farha, uppmanade den svenska regeringen att vidta åtgärder mot denna utveckling och återupprätta bostaden som en social rättighet. Hittills har dock ingenting hänt och den negativa utvecklingen fortsätter.

I Danmark har man agerat och bl.a. infört ett s.k. spekulationsstopp för att utestänga kortsiktiga, oseriösa bostadsspekulanter på den danska bostadsmarknaden. Det går i korthet ut på att den som köper en fastighet inte får höja hyran efter renovering förrän efter fem år. Syftet är att minska möjligheterna att göra snabba vinster och därmed göra det mindre intressant för oseriösa aktörer att köpa upp slitna hyreshusbestånd, ytskiktsrenovera och höja hyran kraftigt – för att därefter sälja fastigheterna med god vinst. För att motverka att oseriösa fastighetsägare gör snabba vinster på hyresgästernas bekostnad bör en liknande lagstiftning införas i Sverige.

Regeringen bör återkomma med förslag om spekulationsstopp enligt dansk modell med innebörden att den som köper en fastighet och genomför renovering inte får höja hyran inom fem år. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

6        Stärkt skydd när bostäder förstörs i brand

I dag omfattas inte den som drabbas av brand i sin lägenhet av besittningsrätten. Hyreslagen gör det nämligen möjligt för värden att vräka en hyresgäst vars bostad förstörts genom en eldsvåda. Ju större skadorna är, desto större är risken att förlora bostaden. Risken för vräkning finns oavsett om hyresgästen själv har orsakat branden eller om den har uppstått genom en olyckshändelse, exempelvis ett elfel.

Att drabbas av en eldsvåda och få både saker och minnen förstörda är i sig ett hårt slag. Att dessutom förlora sitt hem är förödande.

Vänsterpartiet anser inte att det förslag i proposition 2020/21:201, som har röstats igenom av riksdagen, stärker hyresgästens skydd vid brand i tillräckligt hög grad. Så som förslaget är formulerat ges, som vi tolkar det, inga garantier för att hyresgästens besittningsrätt kvarstår efter en brand. I stället ska en intresseavvägning göras vars utfall är oklart. För att stärka hyresgästens besittningsskydd vid brand bör hyreslagen ändras.

Hyreslagen bör ändras så att hyresgästens besittningsrätt kvarstår även om en skada på lägenheten uppstått genom en brand. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

7        Ökad trygghet för andrahandshyresgäster

Sedan nuvarande regering tillträdde är frågor som rör andrahandsuthyrning en av få inom det bostadspolitiska gebitet där regeringen på olika sätt agerat. Syftet med deras olika tilltänkta reformer är kortfattat att öka antalet andrahandshyresgäster samt öka vinsterna för de som hyr ut. En konsekvens av den förda politiken blir oundvikligen att ännu fler kommer tvingas betala överpriser för otrygga bostäder, samtidigt som inget görs för att fler invånare ska få en egen trygg och långsiktigt boende till en rimlig kostnad. Ytterligare en konsekvens är att den som redan äger en bostad ges ännu fler fördelar än vad som redan är ett faktum för de ägda upplåtelseformerna.

Att hyra ut en ägd bostad i andrahand är redan i dag en mycket lukrativ affär. I Dagens Arena (31 oktober 2022) framkom att det till Skatteverket redovisades 2,6 miljarder kronor i vinst för uthyrning av privatbostad 2021. En ökning med 120 procent sedan 2013 och då är inte uthyrarnas skattefria vinstsumma på 40 000 kronor per år inräknad. För den som hyr är läget annorlunda. Länsstyrelsen i Stockholm konstaterar i sin medborgarundersökning från 2021 att andelen som bor i andra hand i länet hade ökat med ca 37 procent under fem år. Under samma period ökade antalet personer som bor inneboende med nästan 48 procent. Mörkertalet beräknas dock vara stort då många inte kan mantalsskriva sig i andrahandsbostaden. Myndigheten betonar att det är de mest ekonomiskt utsatta som får ta den största smällen för de höga hyrorna, något som även Boverket konstaterade redan i en rapport från 2018: ”andrahandshyresgäster […] har små marginaler att leva på efter att hyran är betald”. Hyresgästföreningens senaste rapport om ungas boende (2023) fortsätter bekräfta det vi redan vet. Allt fler som hyr i andra eller tredje hand saknar ett skriftlig hyreskontrakt, i stället ersätter muntliga ”avtal” allt oftare de skriftliga. Andelen andrahandshyresgäster som trakasserats eller diskriminerats har ökat sedan förra mätningen (2021) och av de som hyr i andra eller tredje hand är det 17 procent som någon gång betalat ”svart” för att få kontraktet. Kort och gott: andra- och tredjehandsboende är ett otryggt boende till en oförskämt hög kostnad. Något politiken kan förändra, om den vill. 

För den som hyr ut en hyresrätt gäller hyreslagen. Förstahandshyresgästen får ta ut den hyra som den själv betalar plus max 15 procent. Allt över det räknas som överhyra och kan leda till att förstahandshyresgästen blir uppsagd utan varning och dessutom riskerar att få betala tillbaka överhyran till andrahandshyresgästen retroaktivt, något som inte är möjligt för den som hyr en ägd bostad i andrahand till överpris. För då gäller inte längre hyreslagen utan i stället den s.k. privatuthyrningslagen (se vidare avsnitt ”Avskaffa privatuthyrningslagen”). Enligt den kan bostadsrättsinnehavaren ta ut en hyra baserad på driftskostnaden och en uppskattad kapitalkostnad (en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde). Boverket konstaterade redan 2018 att andrahandshyror i bostadsrätter låg 138 procent högre än förstahandshyror i hyresrätter samt att uthyraren fick en avkastning på 4 procent av bostadens marknadsvärde.

Vänsterpartiet vill skapa ett tryggare och mer rättssäkert system på andrahandsmarknaden. Vi vill jämna ut de ojämlika maktförhållanden som råder mellan andrahandshyresgästen och den som hyr ut. Att den tidigare regeringen stramade upp reglerna kring andrahandsuthyrning av hyreslägenheter (prop. 2018/19:107) var inte tillräckligt, eftersom andrahandshyresgäster i det ägda bostadsbeståndet befinner sig i en ännu mer utsatt situation som andrahandshyresgäster på hyresmarknaden.

Att det allt oftare förekommer ”svarta pengar” på andrahandsmarknaden tyder på en alltmer pressad bostadsmarknad med ännu färre alternativ. I det läget väljer sittande regering att endast föra en bostadspolitik som syftar till att ”underlätta uthyrning i andrahand” och ”förbättra villkoren, och göra det mer förmånligt, för den som hyr ut” så att de som äger ska kunna tjäna ännu mer pengar på de som inte har någonstans att ta vägen. Samtidigt har regeringen inte presenterat en enda åtgärd som kan leda till att fler invånare har möjlighet att få ett eget tryggt och långsiktig hem på riktigt. Det är en skamlig och förkastlig politik.

Regeringen motiverar sina i princip enda bostadspolitiska åtgärder med att ”bostäder inte ska stå tomma”. Vänsterpartiet anser att den som inte behöver sin bostad i första hand bör sälja den vidare, alternativt säga upp den om det är en hyresrätt, i stället för att i spekulationssyfte hyra ut den till överhyra. Det är ett betydligt bättre sätt att nyttja det befintliga beståndet på ett effektivt och hållbart sätt – för att använda bostadsministerns egna ord. Regeringen väljer i stället att skapa en ännu större och än mer dysfunktionell andrahandsmarknad, sett ur andrahandshyresgästens perspektiv. Det är inte ”ett viktigt steg för att få en bättre fungerande bostadsmarknad” så som bostadsminister Carlsson påstår. En utökad andrahandsmarknad leder bara till en än större spekulationsmarknad. Bostadsministerns politik gynnar endast de som hyr ut. Förlorarna är, som vanligt med regeringens politik, de som har sämst ekonomiska förutsättningar och som är hänvisade till den dyra otrygga andrahandsmarknaden. En grupp som växer sig allt större, men som regeringen fortsätter visa totalt ointresse för.

Vänsterpartiet kan inte heller se att regeringens förslag innebär någon som helst förbättring när det gäller de strukturella problemen på bostadsmarknaden. Regeringen borde fokusera på åtgärder och reformer som stimulerar bostadsbyggandet i stället för att fokusera på att hitta fler sätt för dem som redan har mycket att tjäna ännu mer pengar.

Regeringen bör omgående dra tillbaka den pågående utredningen om att förenkla reglerna vid privatuthyrning av bostäder. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

7.1      Avskaffa privatuthyrningslagen

Det var under en borgerlig regering som lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad trädde i kraft, även kallad privatuthyrningslagen. Lagstiftningen innebär att personer som äger sin bostad direkt eller indirekt, t.ex. en villa, ägarlägenhet eller bostadsrätt, kan hyra ut den med en högre hyra än bruksvärdessystemet medger. Hyran ska i stället motsvara ägarens beräknade kapital- och driftskostnader för bostaden. Kapitalkostnader beräknas som en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde. Med det menas att bostaden värderas objektivt och räntan motsvarar ett par procent över gällande referensränta. I praktiken innebär det att den som hyr en ägd bostad i andra hand betalar marknadshyra. Samma lag tog också bort ovannämnda möjlighet att få tillbaka överhyra retroaktivt för den som hyr en ägd bostad. I stället är det numera hyresnämnden som fastställer andrahandshyresgästens framtida ”kostnadshyra” där även en fiktiv räntekostnad ingår. Hyran är alltså inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

Vänsterpartiet är mycket kritiskt till privatuthyrningslagen som innebär att det som anses vara en skälig hyra höjs och att hyresmarknaden blir än mer komplicerad. I praktiken blir det ett sätt att kringgå de lagar och regler som reglerar hyressättningen och att införa marknadshyror bakvägen. Lagen gynnar dem som hyr ut, vilka ges möjlighet att ta ut en betydligt högre hyra än tidigare. Förlorarna är andrahandshyresgästerna som tvingas att betala ännu större summor för att ha någonstans att bo. Enligt en rapport från Boverket (2018) har antalet bostäder som hyrs ut i andra hand inte ökat nämnvärt sedan privatuthyrningslagen trädde i kraft. Däremot har hyresnivåerna ökat kraftigt. Dessa allt högre andrahandshyror fortsätter att slå mot dem som redan har det tuffast ekonomiskt.

Eftersom de som hyr en privatägd bostad inte kan få tillbaka pengar som betalats i överhyra – de blir bara uppsagda – är incitamentet att anmäla överhyror i princip obefintligt för den enskilda andrahandshyresgästen. Vi menar att detta är orimligt. Rätten att få hyran prövad, och eventuellt återbetalad, i efterskott ska självklart gälla även för den som hyr en ägd bostad. För att komma till rätta med de problem som privatuthyrningslagen genererar bör den därför tas bort i sin helhet, även vad gäller hyressättningen. Hyreslagens regler ska gälla vid andrahandsuthyrning av såväl hyreslägenheter som privatägda bostäder.

Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bör avskaffas. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Vänsterpartiet vill i sammanhanget framhålla att andrahandsuthyrning kan vara utmärkt då en person tillfälligt inte bor i sin bostad, men det ger inga nya bostäder. Problemet med nuvarande regler, och inte minst med samtliga nya förslag som sittande regeringen lagt fram, är att de skapar incitament för dem som äger en bostad att behålla den och köpa upp fler bostäder trots att de själva inte bor där. Systematiserad andrahandsuthyrning som inkomstkälla riskerar att skapa en växande klyfta mellan dem som tjänar och dem som förlorar på bostaden. För att förhindra spekulation och prisdrivande uppköp av bostäder är det viktigt att personer är skrivna i den bostad som de köper. Vi vill se över hur man tydligare kan koppla köp av bostad till var man är skriven. Privatbostadsuthyrningen ska enbart ses som ett komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Vi ser hellre satsningar på nybyggnation av billiga hyresrätter än kostsamma åtgärder som t.ex. skattelättnader för uthyrning av egen bostad.

Regeringen bör omgående se över lagstiftningen i syfte att köp av bostad tydligare kopplas till var köparen är mantalsskriven. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

8        Värna och utveckla allmännyttans ställning

Vid utgången av 2022 fanns 834 000 bostäder i det allmännyttiga bostadsbeståndet. Det motsvarar 41 procent av hyresrättsbeståndet och 16 procent av det totala bostadsbeståndet i Sverige (SCB, 2024). Allmännyttan har länge haft en särställning på den svenska bostadsmarknaden och är en viktig del av välfärdssamhället. Den ägs av medborgarna och har länge haft till uppgift att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla. De allmännyttiga bostadsbolagen har över tid tagit ett stort samhällsansvar som bostadsbyggare, förvaltare och utvecklare av hela bostadsområden. Vänsterpartiet menar att en stark allmännytta är helt avgörande om vi ska klara bostadsförsörjningen och kunna föra en social bostadspolitik.

Alliansregeringen förändrade allmännyttans förutsättningar. 2011 infördes lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, den s.k. allbolagen, som innebär att allmännyttan ska kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. Samtidigt ändrades hyreslagstiftningen – allmännyttan sätter inte längre taket för hyrorna på orten. Dessa två lagändringar har inte inneburit någonting positivt för Sveriges hyresgäster.

8.1      Ändra lag (2010:879)

Lag (2010:879) slår fast att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska verka i ett allmännyttigt syfte och samtidigt bedriva verksamheten i enlighet med affärsmässiga principer. Enligt lagen ska bolagen ha marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär att de undantas från självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen. Vänsterpartiet yrkade avslag på proposition 2009/10:185, som låg till grund för nuvarande lagstiftning. I vår följdmotion framhöll vi att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedrivas utifrån mål om social nytta och samhällsansvar – inte utifrån marknadsmässiga principer och avkastningskrav (mot. 2009/10:C21). Snart 15 år senare kan vi konstatera att kravet på affärsmässighet har fått allvarliga konsekvenser för allmännyttans bostadsförsörjningsuppdrag. Ökade krav på avkastning skapar en förändrad finansiell situation för bostadsbolagen där de allmännyttiga bostadsbolagens möjligheter att trygga bostadsförsörjningen, i synnerhet för människor med låga och normala inkomster, förändras. Höga avkastningskrav drabbar på ett negativt sätt såväl nyproduktionsplaner som upprustningar av fastigheter. Bostadsbolagen har svårt att genomföra större upprustningar utan att höja hyrorna kraftigt, vilket gör att hyresgäster inte har råd att bo kvar. Kort sagt så innebär lagstiftningen att bostadsbolagen nu styrs av marknadens kortsiktiga logik, vilken står i konflikt med allmännyttans samhälls- och bostadsförsörjningsansvar. Om allmännyttan återigen ska kunna fullgöra sitt lagstadgade ansvar måste allbolagen ändras så att begreppet ”affärsmässiga principer” utgår. Huruvida detta strider mot EU:s regler är inte helt klart, då Sverige hittills valt att inte ta den striden. Vänsterpartiet menar dock att detta, oavsett vilket, inte får ses som ett hinder. Vi är inte medlem i EU för att acceptera dumheter utan för att bekämpa dem.

Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör ändras så att begreppet ”affärsmässiga principer” utgår. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

8.2      Motverka utförsäljning och ombildning av allmännyttan

Politiska beslut har lett till att enorma mängder allmännyttiga bostadsbolag de senaste decennierna sålts till privata bostadsbolag genom s.k. beståndsförsäljning. Många gånger har dessa privatiseringar och utförsäljningar skett till långt under marknadspris och ofta har det inneburit att samhällsnyttiga funktioner slagits sönder. Majoriteten av försäljningarna är i princip oåterkalleliga. När egendom väl sålts är det oftast omöjligt att köpa tillbaka den. Vi är starkt kritiska till utförsäljningarna. De är ett sätt för kommunerna att avsäga sig bostadsförsörjningsansvaret, i en tid när de i själva verket behöver ta ett betydligt större ansvar. De borde i stället stärka och utveckla sina bostadsföretag i syfte att tillhandahålla bra bostäder till alla kommunens invånare. Utifrån ett mer regionalt och nationellt perspektiv måste det kunna säkerställas att det sammantaget finns en tillräckligt stor andel allmännyttiga bostäder. Vi behöver fler, inte färre, allmännyttiga hyresrätter.

Det som det tagit decennier för det offentliga att bygga upp kan säljas ut på nolltid. Vi vill därför grundlagsskydda det vi äger tillsammans (se motion 2019/20:125). I väntan på att en sådan lagstiftning införs presenterar vi i denna motion två förslag för att motverka såväl utförsäljningar som ombildningar av allmännyttiga lägenheter.

Den tidigare s.k. stopplagen, som fanns i syfte att motverka utförsäljning av allmännyttiga hyresrätter, innebar att länsstyrelsens tillstånd krävdes för överlåtelse av fast egendom respektive aktier och andelar i kommunala bostadsföretag. Alliansregeringen upphävde stopplagen 2007 och Vänsterpartiet har sedan dess yrkat på att återinföra kravet.

Ett förfarande där det krävs tillstånd från länsstyrelsen vid försäljning av bostäder ägda av kommunala bolag bör återinföras. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Utöver att sälja våra allmännyttiga bostäder till privata hyresvärdar kan de kommunala bostadsbolagen genom politiska beslut ge hyresgästerna möjlighet att ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Även vid ombildning av allmännyttiga lägenheter till bostadsrätter har bostäderna många gånger sålts till långt under marknadspris, vilket skapar starka incitament för hyresgäster att bidra till ombildningen. Förlusten för övriga kommuninvånare är dock betydligt större än dessa enskilda personers vinster då varje förlorad hyresrätt med rimlig hyra gör samhället sämre.

För att motverka att ännu fler av våra allmännyttiga hyresrätter omvandlas till bostadsrätter bör ett tioårigt moratorium införas för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. Under perioden ska inga ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt kunna ske. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Under denna tid bör regeringen skyndsamt utreda hur man kan säkerställa ett långsiktigt förbud mot utförsäljningar inom allmännyttiga bostadsbolag. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

8.3      Dra tillbaka utredningen Fler vägar till att äga sitt boende

I maj 2023 gav den högerkonservativa regeringen i uppdrag till en särskild utredare att ”överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder” (dir. 2023:62). Utredningen, med namnet Fler vägar till att äga sitt boende, ska redovisas senast den 2 december 2024. I korthet handlar förslagen om att fler hyresbostäder ska försvinna genom antingen hyrköp eller omvandling till ägarlägenheter. Fler hushåll ska tvingas att skuldsätta sig, trots att vi har bland de mest skuldsatta hushållen i hela världen, och i takt med att tillgången på hyresrätter med rimliga hyror stryps ännu mer kommer den strukturella hemlösheten att fortsätta att öka. Kort och gott: några fler ska äga, många fler ska bli hemlösa.

Som vanligt saknar regeringens besatthet av att äga all rim och reson och den är förödande för svensk bostadspolitik. Inte minst för alla de hushåll som är ljusår bort från dagens ägda bostadsmarknad, alla de hushåll som inte ens har råd med mat och el – och som följaktligen aldrig kommer ha råd att ”köpa loss” bostadsministerns lägenheter.

Regeringen fokuserar genomgående på den ägande partens intressen. Att ägarlägenheter ”fritt kan hyras ut i andrahand” är en fördel som lyfts upp mer än en gång. Att köp i spekulationssyfte, snarare än i bostadssyfte, är en erkänd riskfaktor som kan leda till en ännu större och ännu mer osäker andrahandsmarknad viftas bort av bostadsministern: ”fler ska kunna äga sin bostad och hyra ut den i andrahand”. I samma andetag meddelar han att reformen är ”ett viktigt steg för att få till en bättre fungerande bostadsmarknad”. Varför fler bostadslösa är bättre för bostadsmarknaden framgår inte.

I en tid när svensk bostadsmarknad bokstavligen kollapsar, samtidigt som hushållens ekonomi är oerhört ansträngd, har regeringen valt att göra i princip ingenting för att förbättra situationen. Att denna starkt högerkonservativa regering nu än en gång väljer att fokusera på att minska andelen hyresrätter som den fattigaste delen av befolkningen fortfarande har råd att efterfråga är självklart inte överraskande men likväl beklagligt.

Utredningen Fler vägar till att äga sitt boende ska omgående dras tillbaka. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

8.4      Fler allmännyttiga bostadsbolag i kommunerna

De höga byggkostnaderna är ett av skälen till att det inte byggs tillräckligt mycket i stora delar av Sverige, trots en omfattande bostadsbrist. De allmännyttiga bostadsbolagen har här en viktig roll att spela. De har ofta kapaciteten att utmana de privata byggherrarna på orten och pressa de höga byggkostnaderna i syfte att bygga mer. Ett bra exempel på detta är Sveriges Allmännyttas upphandlingar av s.k. kombohus. Priset pressas genom en stor gemensam upphandling för allmännyttan i hela Sverige och genom att fördelarna med standardiserat byggande utnyttjas. Kombohusen har ett fast pris som ligger ca 25 procent under marknadspris och hittills har det byggts närmare 10 000 bostäder runtom i Sverige enligt modellen. På lokal nivå har exempelvis Stockholms kommun arbetat på ett liknande sätt med de s.k. Stockholmshusen, ett samarbete mellan stadens tre allmännyttiga bostadsbolag. Även i detta fall har priserna pressats och man har dessutom fått in träbyggande av flerbostadshus i större skala. Dessa exempel visar tydligt hur viktig allmännyttan är, även i regioner med ett mycket högt tryck på bostadsmarknaden.

Det bör vara obligatoriskt för alla kommuner att ha minst ett allmännyttigt bostadsbolag, om inte behovet kan uppfyllas genom regional samverkan. Regeringen bör återkomma med förslag kring hur detta ska genomföras. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

8.5      Förhindra olovliga värdeöverföringar

De allmännyttiga bostadsbolagens syfte är att vara bostadsförsörjare och uppfylla kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Deras uppgift är inte att generera vinst åt ägarna, och framför allt är uppgiften inte att tillföra resurser till de kommunala budgetarna. Om kommunerna behöver förstärka sina ekonomier bör samtliga kommuninvånare vara med och bidra, inte bara de allmännyttiga bolagens hyresgäster. Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) begränsar i viss mån kommunernas möjligheter att ta ut pengar från sina bostadsbolag och använda dem till andra verksamheter. Trots detta finns det flera exempel där kommuner beslutat att ta pengar från de allmännyttiga bolagen i syfte att använda resurserna i kommunens verksamheter.

Bestämmelserna om begränsning av värdeöverföringar finns i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. I Boverkets senaste rapport (2024) framkommer att de totala värdeöverföringarna från de allmännyttiga bostadsbolagen för räkenskapsåret 2022 uppgick till 616 miljoner kronor. Av dessa var 493 miljoner s.k. tillåtna belopp och resterande var otillåtna överföringar. Siffrorna för dessa otillåtna värdeöverföringar varierar stort från år till år, och även om majoriteten av bolagen följer reglerna kan man konstatera att det sammantaget handlar om stora belopp som varje år förs från de allmännyttiga bostadsbolagen till andra verksamheter i kommunen.

I de fall då otillåtna värdeöverföringarna genomförs finns ingen sanktionsmöjlighet i lagen. Inte heller finns det i praktiken någon rättslig möjlighet för kommuninvånare eller hyresgäster i allmännyttiga bolag att förhindra en olovlig värdeöverföring från bostadsbolagen. Det är inte möjligt att överpröva transaktioner inom en koncern.

I förarbetena till allbolagen diskuterades problematiken med att det saknas ett sanktionssystem för att säkerställa efterlevnaden av reglerna (prop. 2009/10:185 s. 79). Lagstiftaren har sedan dess uppmärksammat problemet med att det inte finns någon överprövningsmöjlighet och har därför infört en uppsiktsplikt i kommunallagen som stadgar att kommunstyrelsen ska pröva om den verksamhet som det allmännyttiga bolaget har bedrivit under föregående kalenderår har varit förenlig med det fastställda kommunala ändamålet och utförts inom ramen för de kommunala befogenheterna (6 kap. 1 a § kommunallagen [1990:900]). Den nya lagstiftningen har dock inte inneburit någon reell möjlighet för kommuninvånare och hyresgäster att angripa olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag. Konsekvensen av detta blir att det är fullt möjligt för kommunala bolag att genomföra värdeöverföringar i strid mot gällande rätt. Det går med nuvarande lagstiftning inte att vidta någon sanktion trots att Boverket år efter år uppmärksammar att otillåtna värdeöverföringar förekommer. Det är helt oacceptabelt att hyresgäster i kommunala bostadsbolag på detta sätt tvingas att betala mer till kommunens verksamheter än vad övriga kommuninvånare gör.

Den generösa undantagsklausulen, 5 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör tas bort. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Kommunerna bör åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till för att säkerställa att den är korrekt genomförd. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

En sanktionsmöjlighet bör införas i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag om ett bostadsbolag lämnar värdeöverföringar i strid mot bestämmelserna. I de fall då en kommun genomfört en olovlig värdeöverföring bör den åläggas att betala tillbaka summan motsvarande den olovliga delen till det kommunala bostadsbolaget.

En regel i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som säkerställer att olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag återbetalas till det kommunala bostadsbolaget bör införas. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

8.6      Avskaffa lagen om offentlig upphandling (LOU) för allmännyttan

Enligt Sveriges allmännytta har de allmännyttiga bostadsbolagen i snitt 10 procent högre byggpriser och längre byggtid än privata byggherrar p.g.a. att de omfattas av lagen om offentlig upphandling (LOU). Detta är inte rimligt.

De allmännyttiga bostadsföretagen lyder under allbolagen (2010:879) som säger att de ska drivas enligt affärsmässiga principer och verka på marknadsmässiga villkor. Bolag som verkar på normala marknadsmässiga villkor, har ett vinstsyfte och bär sina egna förluster ska inte behöva omfattas av LOU.

I SOU 2022:14 föreslås förändringar i lagen om offentlig upphandling (LOU) så att allmännyttan liksom de privata aktörerna ska bli friare i sina upphandlingar. Vi menar att detta är en rimlig lagändring.

LOU bör avskaffas för allmännyttiga bostadsbolag. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

9        Värna rättssäkerheten vid ombildningar av hyresrätter

Ett stort problem som nämnts tidigare är att hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Bara mellan åren 2000 och 2010 ombildades runt 160 000 hyresrätter till bostadsrätter i landet, en övervägande majoritet i Stockholms län. Vi vill stoppa ombildningarna, men när en ombildningsprocess ändå inleds är det viktigt att rättssäkerheten förbättras.

9.1      Rättssäkerheten under ombildningsprocessen

Det finns lagar som reglerar ombildningar till bostadsrätter men rättssäkerheten i ombildningsprocessen är bristfällig och förändringar behöver göras. Exempelvis måste en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod införas. Vidare måste kraven skärpas så att det krävs att tre fjärdedelar av de boende röstar för att en ombildning ska kunna ske. En regel bör också införas där den som röstar för ombildning förbinder sig att delta i köpet. För att skapa förtroende och öka rättssäkerheten under processens gång bör även en opartisk funktion såsom notarius publicus alltid delta på föreningsstämmorna.

Regeringen bör återkomma med förslag på förbättringar av rättssäkerheten vid ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter enligt vad som anförs ovan. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

9.2      Avskaffa hembudsrätten vid försäljning av hyresfastigheter

Ett hembud innebär att en bostadsrättsförening har förköpsrätt vid en försäljning av fastigheten. Med andra ord tvingar hembudsrätten en fastighetsägare att vid försäljning av ett hyreshus först vända sig till bostadsrättsföreningen, om en sådan finns bildad i fastigheten. Hyresvärden får kort och gott inte sälja fastigheten till någon annan utan att först erbjuda bostadsrättsföreningen att köpa den till lika villkor. Vänsterpartiet menar att staten på detta sätt stimulerar till ombildning av hyresrätter, i stället för att uppmuntra andra fastighetsägare med avsikt att fortsätta att upplåta bostäderna som hyresrätter. Därmed bidrar staten på ett olyckligt sätt till den utarmning av hyresrätter som pågår i samhället. Vi anser att fastighetsägaren själv ska få välja till vem en fastighet ska säljas. För att fler hyresrätter ska finnas kvar vill vi avskaffa hembudsrätten vid försäljning av hyresfastigheter.

Hembudsrätten bör avskaffas vid försäljning av hyresfastigheter. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

9.3      Stärk kvarboende hyresgästers ställning

De senaste decennierna enorma antal ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter har resulterat i att det i dag finns ett okänt antal kvarboende hyresgäster i dessa fastigheter. Människor som av olika skäl har valt att inte ombilda sin hyresrätt. Det saknas statistik över hur många dessa faktiskt är, men enbart i Stockholms stad uppskattades det redan 2015 att antalet uppgick till omkring 20 000 personer (SvD 2015-07-19). Det är rimligt att tro att det är betydligt fler i dag, då stadens högerpolitiker har fortsatt sälja ut det allmännyttiga bostadsbeståndet så snart möjligheten getts.

Enligt lagen har kvarboende hyresgäster samma rättigheter som andra hyresgäster. I praktiken har de dock oftast en svagare ställning. De har sämre möjligheter att byta sin lägenhet mot en annan hyresrätt och i de fall de har bott i en allmännyttig hyresrätt förlorar de sin plats i den interna byteskön när fastigheten ombildas till bostadsrätt. Utöver detta saknar bostadsrättsföreningar alltför ofta juridisk kunskap om vad det innebär att vara hyresvärd. Bostadsrättsföreningarna har, å sin sida, ofta starka ekonomiska incitament för att bli av med de kvarboende hyresgästerna. Dessa ses i många fall enkom som ”dolda tillgångar” eftersom föreningen kan sälja bostaden så snart hyresgästen försvinner, och på så vis stärka föreningens ekonomi. Såväl Hyresgästföreningen som media har under lång tid uppmärksammat situationen men frågan har ännu inte varit föremål för någon statlig utredning. Vänsterpartiet anser att det är hög tid att de kvarboende hyresgästernas situation utreds, i syfte att dels få mer kunskap om problemets omfattning, dels ta fram förslag på åtgärder som kan förbättra förhållandena.

Regeringen bör tillsätta en utredning med uppdrag att dels se över kvarboende hyresgästers situation, dels föreslå åtgärder för att stärka deras ställning. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

10  Förmedla bostäder på medborgarnas villkor

Ingen ska vara beroende av kontakter för att få ett förstahandskontrakt på en hyresrätt. Förutom att det behöver byggas fler hyresrätter måste dessa fördelas på ett rättvist och förutsägbart sätt. För detta ändamål är kommunala bostadsförmedlingar ett bra verktyg.

Enligt 7 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska en kommun anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Om två eller flera kommuner behöver en gemensam bostadsförmedling ska dessa kommuner enligt lagen anordna en sådan. Regeringen har möjlighet att förelägga en kommun att anordna en kommunal bostadsförmedling. Ändå är det i dag bara ett fåtal kommuner som har en kommunal bostadsförmedling. Vänsterpartiet menar att det är uppenbart att lagen inte gett den effekt man kunde ha hoppats på. För att tydliggöra kommunernas bostadsförsörjningsansvar och skapa möjligheter för en rättvis fördelning av hyresrätter bör kommunerna vara skyldiga att tillhandahålla en bostadsförmedling.

Alla kommuner ska vara skyldiga att i egen regi, eller genom regional samverkan, tillhandahålla en bostadsförmedling som genom transparenta regler förmedlar hyresbostäderna, såväl privata som allmännyttiga, i en kommun. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Om en kommunal bostadsförmedling ska behålla köns legitimitet och transparens, både för bostadssökande och fastighetsägare, menar vi att det är viktigt att den absoluta majoriteten av bostäderna förmedlas genom turordning efter kötid. Om en för stor andel av lägenheterna förmedlas med förtur blir det ointressant för bostadssökande utan särskilda behov att ställa sig i kön. Bortsett från att bostadsförmedlingarna riskerar att förlora sin trovärdighet för bostadssökande så ökar också risken att färre privata fastighetsägare använder sig av de kommunala bostadsförmedlingarna, så länge det inte finns någon tvingande lagstiftning. Sveriges allmännytta har kommenterat denna fråga och menar att risken då är stor att det till sist bara blir de allmännyttiga bostadsföretagen som tar emot hushåll som har svårt att på egen hand etablera sig på bostadsmarknaden, vilket skulle förstärka dagens segregation. Vänsterpartiet håller med om detta.

I syfte att värna de kommunala bostadsförmedlingarnas legitimitet och transparens bör ett förtydligande infogas i 8 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar om att den absoluta majoriteten av bostäderna ska förmedlas genom turordning efter kötid. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

10.1 Krav på privata fastighetsägare

Enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) hade kommunerna tidigare möjlighet att kräva in hyreslägenheter även från privata värdar. Sedan lagen avskaffades 1993 har de privata fastighetsägarna kunnat förmedla sina lägenheter helt på egna villkor. För att kunna hyra en lägenhet hos en privat fastighetsägare krävs alltför ofta goda kontakter, något som utestänger många medborgare. Insynen är begränsad och svarthandel med lägenhetskontrakt förekommer.

De privata värdarnas medverkan i en bostadsförmedlingstjänst har fungerat olika bra i olika kommuner. Vänsterpartiet anser att de privata fastighetsägarna har ett ansvar för att bidra till att fler bostadssökande ska kunna få möjlighet att bo i det privata hyresrättsbeståndet. Förekomsten av svarthandel bör också motverkas – privata hyresvärdar ska inte tillåtas att utnyttja bostadsbristen för egen vinning. För att komma till rätta med situationen bör de privata fastighetsägarna åläggas att fördela 80 procent av sitt bostadsbestånd genom en kommunal bostadsförmedling. Detta ska gälla både för lediga bostäder i det befintliga beståndet och för nybyggda lägenheter. En sådan lösning torde även ligga i de privata fastighetsägarnas intresse, eftersom de på så vis inte behöver ägna tid och resurser åt att förmedla sina lägenheter.

Det bör införas ett krav på privata fastighetsägare att fördela 80 procent av sitt lediga bostadsbestånd, såväl lediga som nybyggda lägenheter, till en kommunal eller regional bostadsförmedling. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

10.2 Sänkta krav för hyreskontrakt

Varje enskild hyresvärd bestämmer vilka tillträdeskrav som ska ställas vid uthyrning av en bostad och kraven på de potentiella hyresgästerna varierar kraftigt. Bortsett från att många hyresvärdar har orimligt höga inkomstkrav så är det också alltför ofta som underhållsbidrag, sjukpenning, a-kassa, en tillfällig anställning eller bostadsbidrag inte godtas när den bostadssökandes förutsättningar att klara hyran ska utvärderas (Boverket 2017, rapport 2017:30). Många hyresvärdar ställer ofta inte bara orimligt höga inkomstkrav utan även andra märkliga krav. Såsom att arbetet inte får ligga för långt ifrån bostaden eller att bara ett visst antal personer får bo i bostaden. Andra exempel på sållning hittar man i den granskning av Malmös hyresvärdar som Sydsvenska dagbladet gjorde i oktober 2022 och där det bl.a. framkommer hur åtskilliga av stadens hyresvärdar aktivt placerar invandrare i utsatta områden och samtidigt avråder bostadssökande med svenska namn från att bosätta sig i Malmös samma områden. Kortfattat innebär dessa långa kravlistor att icke önskvärda bostadssökande sållas bort, på ett eller annat sätt. Hyresvärdarna styr på detta sätt den bostadssökandes möjlighet att på rättvis väg få den bostad man önskar, och vid många tillfällen räcker inte den kötid man samlat på sig – oavsett hur lång den tiden är. Om inte annat visar detta vilken oerhörd maktposition hyresvärdarna har på dagens bostadsbristsmarknad. Det är inte orimligt att tänka att delar av samhället kanske rent av är rätt nöjda med den situation som i dag råder.

Omotiverat höga inkomstkrav utesluter många från att få en egen bostad. Riskerna för hyresvärden med att avstå från de orimliga inkomstkraven har dock visat sig vara mycket låga. Uppsalahem, Mimer i Västerås och samtliga allmännyttiga bostadsbolag i Göteborg är exempel där man helt tagit bort inkomstkraven på dem som söker bostad. Exempelvis Uppsalahem uppger att 98 procent av hyresgästerna betalar hyran i tid och menar att det inte finns något skäl att ha kvar de förlegade kraven. Bostadsbolagens ekonomier är således inget skäl för att ställa orimliga krav. Vad gäller allmännyttiga bolag har de dessutom ett särskilt ansvar för att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla och bör därmed ej tillåtas att ställa krav som utesluter stora grupper av bostadssökande.

När den statliga utredningen om en socialt hållbar bostadsförsörjning lämnade över sitt betänkande Sänk tröskeln till en god bostad (SOU 2022:14) i mars 2022 lyftes så frågan. Något Vänsterpartiet välkomnade. Vi anser, i enlighet med SOU 2022:14, att åtgärder krävs för att sänka tröskeln till en egen bostad för dem som behöver det mest. Målet måste vara transparenta uthyrningsprocesser där hyreskontrakt som huvudprincip fördelas till den som har längst kötid i kombination med att inga hyresvärdar, varken privata eller allmännyttiga, ska kunna ställa orimligt höga inkomstkrav eller andra icke relevanta krav som exkluderar stora grupper av människor från att få ett eget hem.

Regeringen bör återkomma med lagförslag som innebär att hyresvärdar, privata såväl som allmännyttiga, inte ska kunna ställa orimligt höga inkomstkrav eller andra icke relevanta krav som exkluderar stora grupper av människor vid uthyrning av bostäder. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

11  Värna den svenska modellen för hyressättning

Den svenska modellen för hyressättning, med kollektivt förhandlade hyror som sätts utifrån bruksvärdesprincipen, är i ett internationellt perspektiv unik. Bruksvärdet är ett relativt mått där lägenhetens olika kvaliteter prissätts i förhållande till andra lägenheter. Målet med modellen är att skapa förutsättningar för en rimlig hyresutveckling som ger rättvisa hyror och trygghet för hyresgästerna. Högern har dock under lång tid kritiserat modellen för att den skulle bidra till ett lågt byggande och långa bostadsköer. Man vill i stället se marknadshyror och en förändring av förhandlingssystemet i syfte att begränsa Hyresgästföreningens möjligheter att tillvarata hyresgästernas intressen. Vänsterpartiet värnar den svenska modellen och säger nej till alla former av marknadshyror, vad de än må kallas. Det gäller såväl för nyproduktion som för det befintliga beståndet.

11.1 Ta bort påtaglighetsrekvisitet

Det s.k. påtaglighetsrekvisitet innebär att hyresnämnden vid en hyresprövning ska anse att en hyra är oskälig om den är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga”. Det har i praktiken lett till att de privata värdarna har kunnat ligga flera procentenheter högre än de allmännyttiga hyrorna vid jämförelseprövningar. Motivet för införandet av rekvisitet var att få en prisrörlighet på marknaden när allmännyttan hade en normerande roll. Så är inte längre fallet. Så länge de privata värdarnas hyror ingår i hyresnämndens jämförelsematerial är det naturligt att påtaglighetsrekvisitet också försvinner.

Påtaglighetsrekvisitet bör tas bort. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

11.2 Ändringar i hyreslagen

Enligt hyreslagen ska hyran sättas efter en bostads bruksvärde. Det är parterna på hyresmarknaden som fått förtroendet att i förhandlingar sköta hyressättningen. Innan lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (allbolagen) trädde i kraft 2011 hade parterna allmännyttans hyresnormerande roll till sin hjälp. Det innebar att parterna vid en prövning av bruksvärdet för en lägenhet i hyresnämnden endast kunde använda allmännyttiga lägenheter som jämförelsematerial. Eftersom allmännyttans hyror i sin tur var satta efter en självkostnadsprincip innebar det att bruksvärdet fick ett ankare i kostnaden för att driva ett allmännyttigt bostadsbolag.

När allbolagen infördes och självkostnadsprincipen upphävdes medförde det även ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) på så vis att allmännyttans hyresnormerande roll avskaffades. Hyror ska fortfarande sättas utifrån bruksvärdet, men parterna har inte längre något ankare att utgå från i sitt arbete.

Vänsterpartiet har som mål att allmännyttiga bostadsbolag än en gång ska drivas utifrån mål om social nytta och samhällsansvar. De marknadsprinciper och avkastningskrav som gäller i dag står i konflikt med allmännyttans samhällsansvar och bör därför avskaffas (se avsnitt ”Ändra lag (2010:879)”). Som en följd av detta bör även allmännyttans hyresnormerande roll återinföras.

Regeringen bör ändra lagstiftningen så att allmännyttan blir hyresnormerande när parterna förhandlar om landets hyror. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

11.3 Utred presumtionshyrornas effekter

Sedan 2006 är det möjligt att träffa förhandlingsöverenskommelser om s.k. presumtionshyra i nybyggda hyresbostäder. Det innebär att en hyra ska presumeras, antas, vara skälig om vissa kriterier uppfylls – utan att någon bruksvärdesjämförelse behöver göras. Syftet är att förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter genom att möjliggöra en högre hyresnivå i nyproduktion än vad en bruksvärdesjämförelse skulle medge. Konkret innebär presumtionshyra att den fastighetsägare som överväger att göra en investering i ett nytt hus ska kunna räkna med att hyran kommer att ge kostnadstäckning och en rimlig vinst under 15 år. Samtidigt stängs möjligheten att använda lägenheter med dessa högre hyresnivåer som jämförelseobjekt vid en skälighetsprövning enligt bruksvärdesreglerna. 

Enligt Hyresgästföreningen har den genomsnittliga nivån för de presumerade hyrorna, som omfattar ca 75 procent av all nyproduktion, ökat med ca 42 procent sedan 2007. Hyrorna i nyproduktionen ligger därmed i dag på hyresnivåer som inte längre kan efterfrågas av hushåll med normala inkomster. Av en rapport från region Stockholm, Efterfrågan på nya bostäder i Stockholmsregionen (2020), framgår att det är just hyresrätter som är mest efterfrågade i huvudstadsregionen men att långt över hälften av dem som bor i Storstockholm inte klarar kostnaderna för nyproducerade bostäder, och därmed inte kan efterfråga dessa. Detta borde vara motiv nog för att ifrågasätta hur dagens system fungerar.

Vänsterpartiet välkomnade den översyn av presumtionshyressystemet som gjordes i SOU 2017:65. Utredningen konstaterade att systemet skapat en tudelning av hyresmarknaden med högre hyror i delar av nyproduktionen och delvis lägre hyror i det övriga hyresrättsbeståndet. Utredningen innehöll dock ingen analys av vad detta har inneburit för medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter med presumtionshyra. Men mot bakgrund av att en så stor del av befolkningen inte har råd att efterfråga nyproducerade hyresrätter anser vi att systemet med presumtionshyror bör ses över på nytt, denna gång med fokus på medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter.

Regeringen bör tillsätta en utredning med uppdrag att se över presumtionshyressystemets effekt på dels hyresnivåerna i nyproduktion, dels medborgarnas möjligheter att efterfråga nyproducerade hyresrätter. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Under 2022 kom en dom från Svea hovrätt som begränsade hyreshöjningar i bostäder med presumtionshyror. Domen speglar en verklighet, nämligen att hyresnivåerna är alldeles för höga. Vänsterpartiet anser därför att det är en rimlig dom. Att allt färre har råd att bo, med allt fler vräkningar och mer hemlöshet som resultat, är de riktiga problem som vi alla primärt borde oroa oss över. Men det är självklart inte överraskande att det kommer högljudda protester från fastighetsbolagen efter hovrättens dom och det är inte heller överraskande att företagen ser sin chans att åter igen plocka fram sina argument för införande av marknadshyror.

Det är dock värt att notera att det är ytterst lönsamt att vara fastighetsägare i Sverige. Under 2022 granskade både SVT och Hyresgästföreningen de största fastighetsbolagen i Sverige och båda granskningarna visade på extremt höga vinstökningar de senaste tio åren – trots pandemi och krig i närområdet. Detta samtidigt som samma bolag ville chockhöja hyrorna med 10 procent.

Trots detta hör vi, i kölvattnet av Svea hovrätts dom, bl.a. Kent Persson, samhällspolitisk chef på Heimstaden, påstå att denna dom är ett ”hot mot hela hyresbranschen”, Han talar om hur svårt det är för bolagen att få ihop kalkylerna med en så låg hyresutveckling. Men i ovannämnda granskningar ser vi att hos bl.a. just Heimstaden blev hela 37 procent av hyresintäkterna vinst. För ett av de andra bolagen, Rikshem, ökade vinstmarginalen från 7 procent 2011 till en vinstmarginal på 39 procent 2021. För fyra av de största bostadsbolagen, inkluderat de båda ovan, ökade hyresintäkterna från 4 miljarder kronor till 23 miljarder kronor under samma tioårsperiod.

Hyresgästföreningens granskning visar att de 30 största bostadsföretagen 2021 gjorde ett resultat på totalt 74 miljarder kronor, jämfört med 34 miljarder kronor 2019. Bara mellan 2021 och 2022 ökade företagens driftnetto – det överskott som finns kvar av intäkterna när drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt betalats – med 18,3 procent. Samtidigt med att dessa miljardvinster regnar över bolagen så har hushållen svårt att få livet att gå runt. Hälften av dem som bor i hyresrätt i dag är ensamstående eller ensamstående med barn och har bara en inkomst som ska bära hyreshöjningarna. I dag prioriterar många bort de mest basala sakerna, men det sista som prioriteras bort är taket över huvudet. Men bara för att man lyckas fortsätta att betala sin hyra betyder det inte nödvändigtvis att den är rimlig eller ens faktiskt möjlig att betala, egentligen. Det behöver bara betyda att man fokuserar på att överleva, snarare än att leva.

Regeringens reaktion på hovrättens dom är att tillsätta en utredning (dir. 2023:92) vars fokus än en gång är hur hyresvärdar och fastighetsbolag ska kunna få ut ännu högre hyror och plocka ut ännu större vinster. Uppdraget ska redovisas i ett delbetänkande i september 2024.

Vänsterpartiet anser att det vore rimligare att diskutera hur vi ska få fram billigare nyproduktion, med hyror som vanliga människor faktiskt har råd att betala.

Regeringen bör omgående dra tillbaka den pågående utredningen om presumtionshyrorna. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.

Malcolm Momodou Jallow (V)
Lorena Delgado Varas (V)	Ida Gabrielsson (V)
Birger Lahti (V)	Ilona Szatmári Waldau (V)
Ciczie Weidby (V)