HB01CU17: Hyresrätt m.m.

Civilutskottets betänkande 2023/24:CU17

Sammanfattning

Utskottet föreslår att riksdagen avslår samtliga motionsyrkanden, främst med hänvisning till pågående arbete och gällande rätt. Motionsyrkandena handlar om bl.a. hyressättning av bostadslägenheter, förverkande av lokalhyresavtal och kooperativ hyresrätt.

I betänkandet finns fem reservationer (SD, V, MP).

Behandlade förslag

Cirka 80 yrkanden i motioner från allmänna motionstiden 2023/24.

Innehållsförteckning

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

Redogörelse för ärendet

Utskottets överväganden

Hyressättning av bostadslägenheter m.m.

Hyreskontrakt

Förverkande av lokalhyresavtal

Certifiering av fastighetsägare

Pågående utredningar

Kooperativ hyresrätt

Motioner som bereds förenklat

Reservationer

1. Hyressättning av bostadslägenheter m.m., punkt 1 (MP)

2. Hyreskontrakt, punkt 2 (V)

3. Förverkande av lokalhyresavtal, punkt 3 (SD)

4. Pågående utredningar, punkt 5 (V)

5. Kooperativ hyresrätt, punkt 6 (V)

Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag

Motioner från allmänna motionstiden 2023/24

Bilaga 2
Motionsyrkanden som avstyrks av utskottet

 

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

 

Redogörelse för ärendet

I betänkandet behandlar utskottet ca 80 yrkanden i motioner från allmänna motionstiden 2023/24. Motionsyrkandena handlar bl.a. om hyresrätten som upplåtelseform, framför allt utformningen av bestämmelserna i hyreslagen (12 kap. jordabalken). I ärendet behandlas också motionsyrkanden om bostadsrätt och vissa andra upplåtelseformer. Av dessa behandlas ca 70 motionsyrkanden i förenklad ordning eftersom de tar upp samma eller i huvudsak samma frågor som riksdagen har behandlat tidigare under valperioden.

Förslagen i motionerna finns i bilaga 1. I bilaga 2 finns en förteckning över de motionsförslag som behandlas i förenklad ordning.

 

Utskottets överväganden

Motionerna

I kommittémotion 2023/24:2705 av Ulrika Westerlund m.fl. (MP) yrkande 66 begärs ett tillkännagivande till regeringen om att det bör införas ett system för rimliga hyror i s.k. specialboenden. Motionärerna anser att hyreskostnaden för särskilda boenden ofta är påtagligt hög och att få personer orkar driva en tvist i hyresnämnden. Därför bör regeringen se över möjligheten att utforma ett system för rimliga hyror i specialboenden.

I motion 2023/24:1932 av Amalia Rud Pedersen och Adrian Magnusson (båda S) yrkande 5 begärs ett tillkännagivande till regeringen om att motverka marknadshyror och i stället stärka den svenska hyresmodellen. Motionärerna anför bl.a. att bostads­situationen för unga är skev och att marknadshyror bidrar till ökade ekonomiska klyftor. Den svenska hyresförhandlingsmodellen bör därför stärkas.

Bakgrund

Hyressättning och normerande hyror

När det gäller hyressättning av bostadslägenheter råder i princip avtalsfrihet. En hyresvärd och hyresgäst kan alltså komma överens om vilken hyra de vill. Hyresförhandlingarna kan bedrivas antingen individuellt mellan hyresvärden och hyresgästen enligt det system som anges i hyreslagen (12 kap. jordabalken) eller kollektivt med en hyresgästförening enligt hyres­förhandlingslagen (1978:304). Om parterna inte kommer överens, oavsett om det är en kollektiv eller individuell förhandling, bestämmer hyresnämnden hyran efter ansökan.

Den 1 januari 2011 trädde lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft (prop. 2009/10:185, bet. 2009/10:CU24, rskr. 2009/10:374). Enligt lagen ska ett sådant bolag i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostads­försörjningen i den eller de kommuner som äger bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer, vilket bl.a. innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen i kommunallagen (2017:725).

I samma lagstiftningsärende infördes ändringar i hyreslagen och hyresförhandlingslagen som innebar att allmännyttans roll vid hyressättningen förändrades. Enligt den reglering som gäller sedan den 1 januari 2011 ska hyror som förhandlats fram kollektivt vara normerande vid en hyrestvist oavsett vilka som är parter i förhandlingen. Före 2011 gällde att hyresnämnden om det uppstod en tvist om hyran i sin prövning främst skulle beakta hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen för en likvärdig lägenhet. Det innebar i praktiken att allmännyttans hyror blev normerande för hyresförhandlingarna. Sedan 2011 gäller i stället att även hyror som en hyresgästförening har förhandlat fram med en fastighetsägare eller en organisation som företräder privata fastighetsägare blir normerande vid en tvist och därför även i praktiken för hyresförhandlingarna.

Hyrans storlek

Utgångspunkten är att hyrans storlek ska vara bestämd i hyresavtalet (19 § hyreslagen). Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Om en överenskommelse inte kan träffas, kan den som har begärt ändring ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden (54 § hyreslagen). Vid en tvist om hyrans storlek ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (55 § första stycket hyreslagen). Det är således inte tillräckligt att konstatera att den prövade hyran är högre för att den inte ska bedömas som skälig, utan hyran måste vara påtagligt högre (det s.k. påtaglighetsrekvisitet). Den närmare innebörden av begreppet anses kunna variera något beroende på omständigheterna, bl.a. storleken på lägenheten. I normalfallet går gränsen vid ca 5 procent (se Holmqvist och Thomsson, Hyreslagen – En kommentar, kommentaren till 55 §, Juno).

Hyressättning av särskilda boendeformer

Kommunen har ett ansvar för att inrätta särskilda boendeformer för service och omvårdnad för äldre människor som behöver särskilt stöd (5 kap 5 § socialtjänstlagen [2001:453]). Ett särskilt boende är ett boende för äldre som behöver service och omvårdnad dygnet runt. Till sådana boendeformer räknas bl.a. ålderdomshem, servicehus, gruppboenden och sjukhem för långtids‍­sjukvård. Boendet är ofta utformat som en egen lägenhet eller rum med tillgång till gemensamma utrymmen som matsal, vardagsrum, trädgård och uteplats. Genom rättspraxis har det klarlagts att hyreslagen är tillämplig vid t.ex. upplåtelser av rum eller lägenhet i särskilda boendeformer där en avgift tas ut för boendet, detta trots att boendet är förenat med omfattande vård och service. Den boendeavgift som kommunen tar ut ska därför fastställas enligt hyreslagens regler (se bl.a. Bostadsdomstolens avgörande den 14 april 1994 i rättsfallet RBD 1994:8 och Svea hovrätts avgörande den 15 november 2001 i mål nr ÖH 7096-01).

Utskottets ställningstagande

Som redogjorts för ovan har kommunerna ett ansvar för att inrätta särskilda boende­former för service och omvårdnad för äldre människor som behöver särskilt stöd. Genom rättspraxis har det fastställts att hyresnämnden, vid en tvist, kan pröva hyrans storlek även i dessa fall. Utskottet noterar också i sammanhanget att äldre personer med låg pension och lågt kapital har möjlighet att söka bostadstillägg som stöd för sina boendekostnader. Därmed anser utskottet att det inte finns skäl för riksdagen att ta något initiativ med anledning av förslaget om att särskilt reglera hyressättningen i vissa boendeformer. Motion 2023/24:2705 (MP) yrkande 66 bör därför avslås.

Utskottet är vidare inte berett att ställa sig bakom förslaget om att motverka marknads­hyror och i stället stärka den svenska hyresmodellen. Motion 2023/24:1932 (S) yrkande 5 bör därmed avslås.

Motionen

I kommittémotion 2023/24:1207 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) yrkande 5 begärs ett tillkännagivande till regeringen om s.k. delningsbostäder. Motionärerna anser att delningsbostad/delningslägenhet bör införas som en egen kategori i hyreslagen och att regelverket för delat boende bör ses över, bl.a. när det gäller frågan om besittningsskydd.

Hyreslagens regler om hyresavtal m.m.

Hyreslagen utgår från att ett hyresavtal normalt omfattar en lägenhet. Hyreslagens regler är emellertid tillämpliga även i fråga om studentboenden och andra s.k. kategoribostäder. En bostadshyresgäst har vanligen besittningsskydd till den lägenhet han eller hon hyr, dvs. en principiell rätt till förlängning av hyresförhållandet när hyresvärden säger upp avtalet.

Det förekommer att en hyresgäst hyr ett eller flera bostadshus eller flera bostadslägenheter i olika hus för att sedan hyra ut lägenheterna i andra hand. Förstahandshyresgästen kan t.ex. vara ett företag som hyr ut till sina anställda eller en studentbostadsstiftelse som hyr ut lägenheter till studerande.

Om ett hyresavtal omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand är det fråga om s.k. blockuthyrning. För dessa hyresavtal tillåts hyresvärden och förstahandshyresgästen att träffa avtal med vissa förbehåll jämfört med vanliga bostadshyresavtal, bl.a. om underhåll och uppsägningstid. Förbehållen får dock inte strida mot vad som är tvingande regler för lokaler. I två avseenden får avsteg inte göras från reglerna för bostadslägenheter, och det avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med en sådan förlängning. De undantag som görs mellan parterna ska godkännas av hyresnämnden (1 § sjätte stycket hyreslagen). Regleringen gäller endast i relationen mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Andrahands­hyresgästens rättsställning får inte försämras genom avtalet om block­uthyrning. Det betyder t.ex. att andrahandshyresgästen vid blockuthyrning har samma besittningsskydd i förhållande till sin hyresvärd som förstahands­hyresgästen (45 § andra stycket hyreslagen).

Begreppet delningsbostad finns inte i hyreslagen och har heller ingen fast definition. Bostadsformen innebär vanligen att flera personer över 18 år bor tillsammans utan att vara släkt och delar på kök, vardagsrum och badrum. I en delningsbostad är majoriteten av bostadsfunktionerna placerade inom den gemensamma ytan, vilket särskiljer delningsbostäder från traditionella studentkorridorer.[1] På den nuvarande bostadsmarknaden hyrs vissa delnings­bostäder ut där förstahandshyresvärden (som t.ex. företaget Colive) har tecknat ett förstahandskontrakt för fastigheten med hyresvärden (fastighetsägaren) genom s.k. blockuthyrning.

Boverkets rapport om partiella hyreskontrakt

Boverket har efter uppdrag från regeringen utrett förutsättningarna för ett system med partiella hyreskontrakt. Tanken är att större bostäder – nyproducerade såväl som i det befintliga bostadsbeståndet – ska kunna hyras ut till flera hushåll, med hyreskontrakt på en del av bostaden och med gemensam tillgång till utrymmen som kök och badrum. Uppdraget redovisades i juni 2017 i rapporten Partiella hyreskontrakt (rapport 2017:15). I rapporten konstaterar Boverket att det redan finns goda möjligheter att hyra ut bostadslägenheter i olika former av kollektivboenden. Att införa partiella hyreskontrakt i det befintliga bostadsbeståndet kompliceras dock av att en större bostad som delas upp med flera individuella kontrakt normalt sett är att betrakta som flera bostadslägenheter som var och en måste uppfylla lagenliga krav på brandskydd m.m. Utan förändringar av bostaden skulle detta kräva ändringar i hyreslagen och andra författningar och innebära ett avsteg från de krav som i dag gäller för en bostadslägenhet. I rapporten presenterar Boverket en möjlig lösning där man får hyra en ideell andel av en bostad. Var och en av de boende har ett eget kontrakt med hyresvärden med besittningsskydd, men kontraktet pekar inte ut vilket rum kontraktet avser eftersom detta skulle betyda att samhällets regler för vad som är en bostadslägenhet ska tillämpas. Även denna lösning skulle dock kräva ändringar i bl.a. hyreslagen. Enligt uppgift från Regeringskansliet har Boverkets rapport lagts till handlingarna.

Utskottets ställningstagande

Som Boverket har konstaterat i den ovan redovisade rapporten finns det redan i dagsläget förhållandevis goda möjligheter att hyra ut bostäder i kollektiva former. Utskottet anser därför att det inte finns skäl för riksdagen att ta något initiativ i frågan om att införa delningsbostad/delningslägenhet som en egen kategori i hyreslagen. Motionsyrkandet bör således avslås.

Motionerna

I kommittémotion 2023/24:406 av Mikael Eskilandersson m.fl. (SD) yrkande 10 föreslås ett tillkännagivande till regeringen om att lättare kunna förverka ett lokalhyreskontrakt när brottslig verksamhet kan kopplas till lokalen.

I motion 2023/24:2413 av Mauricio Rojas m.fl. (L) yrkande 16 föreslås ett tillkännagivande till regeringen om att det bör bli lättare att förverka lokalhyreskontrakt som används i separatistiska eller systemhotande syften.

Hyreslagens regler om förverkande av lokalhyresavtal

Hyreslagen skiljer på upplåtelse av bostadslägenhet och lokal. Med bostadslägenhet avses en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. En lokal är en lägenhet som inte är en bostadslägenhet (1 § tredje stycket hyreslagen).

Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (3 § hyreslagen). Ett hyresavtal kan sägas upp att upphöra med uppsägningstid. Det är då fråga om en uppsägning till hyrestidens utgång. Ett hyresavtal kan också sägas upp att upphöra utan uppsägningstid. Det är då fråga om en uppsägning i förtid. Hyresvärden har rätt till en sådan uppsägning om hyresrätten är förverkad.

I hyreslagen finns en uppräkning av de omständigheter som kan medföra att hyresrätten till en lägenhet är förverkad (42 § hyreslagen). Bestämmelsen gäller för både lokal- och bostadshyresgäster. Förverkandegrunder för en lokal kan t.ex. vara att lokalen används för något annat ändamål än det avtalade (42 § första stycket 7 hyreslagen) eller inrymmer utomstående på ett otillåtet sätt (42 § första stycket 4 hyreslagen).

Det finns vidare möjligheter att säga upp en lokalhyresgäst när han eller hon använder lokalen för brottslig verksamhet. Hyresrätten förverkas om lokalen helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där ett brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 12 hyreslagen). Förutsättningen för förverkande enligt denna grund är att verksamheten är straffbelagd och det är fråga om brottslighet som präglas av viss affärsmässighet. Exempel på brottslig verksamhet är otillåten spelverksamhet, olovlig dryckeshantering, illegal sprit- eller narkotikatillverkning, koppleri eller att lägenheten används som upplagsplats för stöldgods. Vidare ska själva lägenheten ha utgjort ett medel eller en förutsättning för brottsligheten ifråga.

Pågående arbete

Åtgärder för tryggare bostadsområden

Regeringen beslutade den 7 juli 2022 att utse en särskild utredare med uppdrag att se över bl.a. den hyresrättsliga regleringen av uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som han eller hon ansvarar för, begår brott i lägenheten eller i närområdet. I uppdraget ingick även att ta ställning till om reglerna om förverkande på grund av att en bostadslägenhet eller en lokal används för brottslig verksamhet eller av kriminella organisationer behöver skärpas (dir. 2022:105). Den 2 mars 2023 beslutade regeringen om vissa ändringar i uppdraget i ett tilläggsdirektiv (dir. 2023:33). Utredningen, som antog namnet Utredningen om tryggare bostadsområden, överlämnade i oktober 2023 sitt betänkande Åtgärder för tryggare bostadsområden (SOU 2023:57) till regeringen. I oktober 2023 remitterade regeringen betänkandet tillsammans med förslagen i promemorian Stärkt hyresrättsligt skydd för våldsutsatta kvinnor (Ds 2023:18).

I februari 2024 beslutade regeringen om en lagrådsremiss om utökade möjligheter för fastighetsägare att säga upp hyresgäster som begår brott. Lagrådsremissen innehåller förslag som innebär bl.a. att ett hyresavtal ska kunna sägas upp om hyresgästen har begått brott som typiskt sett försämrar närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning. Vidare föreslås att ett hyresavtal ska kunna sägas upp i fler fall om lägenheten används för att begå brott, bl.a. ska hyresvärden ha rätt att säga upp avtalet om en bostadslägenhet eller en lokal används för att begå allvarlig eller omfattande brottslighet. Det föreslås även att hyresgästens skyldighet att bevara tryggheten inom fastigheten ska tydliggöras och skärpas. I syfte att motverka missbruk av reglerna om inneboende föreslås också att hyresgästens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten stramas upp samt att hyresvärden ska få bättre möjligheter att kontrollera hur en lägenhet används. Regeringen lämnar också förslag för att förbättra förutsättningarna för en hyresgäst som utsatts för våld av en närstående att behålla lägenheten vid en uppsägning. Dessutom föreslås förstärkta möjligheter för en medhyresgäst eller medboende maka eller sambo som utsatts för våld av en närstående att överta ett hyreskontrakt. Lag­ändringarna föreslås träda i kraft den 31 maj 2024.

Utskottets ställningstagande

Utskottet ser, i likhet med motionärerna, att det är angeläget att vidta åtgärder för att motverka otryggheten på grund av brott i hela landet och särskilt i vissa bostadsområden. Utskottet konstaterar att regeringen i februari 2024 har beslutat om en lagrådsremiss om utökade möjligheter för fastighetsägare att säga upp hyresgäster som begår brott. Som redovisats ovan innebär ett av regeringens förslag att hyresvärden ska ha rätt att säga upp avtalet om en bostadslägenhet eller en lokal används för att begå allvarlig eller omfattande brottslighet. Mot den bakgrunden anser utskottet att det inte finns anledning att föreslå några åtgärder när det gäller frågan om att lättare kunna förverka lokalhyreskontrakt. Motionerna 2023/24:406 (SD) yrkande 10 och 2023/24:2413 (L) yrkande 16 bör därför avslås.

Motionen

I motion 2023/24:1287 anför Joakim Sandell (S) att det i dagsläget saknas krav på legitimationer, certifiering och erfarenhet för att bli ägare till en hyresfastighet. Motionären anser att en certifiering av fastighetsägare skulle leda till bättre ordning och reda på fastighetsmarknaden samt till fler seriösa fastighetsägare. Ett tillkännagivande föreslås därför om att utreda möjlig­heterna att införa en certifiering av fastighetsägare.

Bakgrund

Den upphävda förvärvslagen

Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) gällde från januari 1976 till mars 2010. Syftet med lagen var att förhindra spekulativa överlåtelser av hyresfastigheter och att hålla olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden. Enligt förvärvslagen fick fast egendom som taxerades som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillstånd behövdes dock först om den kommun där fastigheten fanns begärde hyres­nämndens prövning. Samtidigt som förvärvslagen upphävdes gjordes vissa ändringar i bostadsförvaltningslagen (1977:792) som skulle göra det lättare för hyresgästerna att ta tillvara sina intressen av en fullgod fastighets­förvaltning (prop. 2009/10:21, bet. 2009/10:CU3, rskr. 2009/10:176).

 

Pågående arbete

Vem äger fastigheten

Regeringen beslutade den 30 juni 2022 att ge en särskild utredare i uppdrag att föreslå åtgärder för att skärpa kontrollen vid överlåtelser av fastigheter. Syftet var att skydda bostads­hyresgäster mot oseriösa överlåtelser av hyresfastigheter och att hindra att den svenska fastighetsmarknaden utnyttjas för brottslighet (dir. 2022:93). Utredningen, som antog namnet Utredningen om skärpta kontroller vid fastighetsförvärv, överlämnade i september 2023 sitt betänkande Vem äger fastigheten (SOU 2023:55) till regeringen.

Utredningen föreslår bl.a. att det ska införas en ny hyresförvärvslag som är bättre anpassad till nuvarande förhållanden. Den nya hyresförvärvslagen föreslås få ett brett tillämpningsområde med få undantag från en skyldighet att anmäla förvärv av en hyresfastighet till kommunen. Utredningen föreslår vidare att kommunen ska lämna ärendet vidare till hyresnämnden om den anser att förvärvet behöver granskas. I annat fall ska kommunen fatta beslut om att lämna anmälan utan åtgärd. Om en anmälan har överlämnats föreslår utredningen att förvärvaren ska ansöka om tillstånd till förvärvet. I tillståndsärendet ska kommunen och ibland en hyresgäst­organisation få yttra sig. Hyresnämnden ska dessutom inom ramen för sin granskning begära in uppgifter från andra statliga myndigheter som polisen, Skatteverket och Migrationsverket. De omständigheter som utredningen föreslår att hyres­nämnden ska beakta är om förvärvaren har förutsättningar och avsikt att förvalta fastigheten på ett godtagbart sätt, tidigare har gjort sig skyldig till misskötsel, eller annars med hänsyn till sina personliga eller ekonomiska förhållanden är olämplig att inneha fastigheten, t.ex. genom kopplingar till organiserad brottslighet. Hyresnämnden ska besluta att antingen ge tillstånd till eller avslå ansökan. Enligt utredningens förslag ska följden av att hyresnämnden beslutar att avslå en ansökan om förvärvstillstånd bli att förvärvet anses ogiltigt.

Regeringskansliet remitterade betänkandet den 20 oktober 2023 och remissvaren ska ha kommit in senast den 26 januari 2024.

Utskottets ställningstagande

Utskottet är inte berett att föreslå någon åtgärd från riksdagens sida med anledning av motionsyrkandet, som därför avstyrks.

 

Motionen

I kommittémotion 2023/24:2319 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) föreslås flera tillkännagivanden till regeringen om vissa utredningar.  Motionärerna anser att följande utredningar bör återkallas

–      utredningen om att förenkla reglerna vid privatuthyrning av bostäder (yrkande 13)

–      utredningen om fler vägar till att äga sitt boende (yrkande 20)

–      utredningen om presumtionshyror (yrkande 35).

Pågående arbete

Enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror

Regeringen gav den 22 juni 2023 en särskild utredare i uppdrag att föreslå hur reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder kan ändras för att underlätta sådan uthyrning och att se över reglerna om ändring av presumtionshyror (dir. 2023:92). Syftet med utredningen är att göra det möjligt för fler människor att äga sitt boende och att öka mångfalden av boendeformer i Sverige. Enligt uppdrags­beskrivningen ska utredaren bl.a.

–      bedöma hur reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad om lagens tillämpningsområde och hyressättning bör utformas för att bli tydligare, mer förutsebara och enklare att tillämpa

–      föreslå utökade möjligheter att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand

–      bedöma hur hyrorna för nyproducerade hyreslägenheter bör kunna ändras under presumtionstiden

–      lämna nödvändiga författningsförslag.

Uppdraget i den del som avser att se över reglerna om ändring av presumtions­hyror ska redovisas i ett delbetänkande senast den 2 september 2024. De övriga delarna av uppdraget ska slutredovisas senast den 3 mars 2025.

Utredningen om ägarlägenheter och hyrköp

Regeringen gav den 11 maj 2023 en särskild utredare i uppdrag att överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lag­reglerad modell för hyrköp av bostäder (dir. 2023:62). Syftet med utredningen är att göra det möjligt för fler människor att äga sitt boende och att öka mång­falden av boendeformer i Sverige. Enligt uppdragsbeskrivningen ska utredaren bl.a.

–      föreslå de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter

–      analysera och ta ställning till hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas

–      lämna nödvändiga författningsförslag.

Uppdraget ska redovisas senast den 2 december 2024.

Utskottets ställningstagande

Utskottet ser inte skäl för riksdagen att göra något tillkännagivande till regeringen när det gäller de pågående utredningarna om enklare privat­uthyrning och ändring av presumtionshyror eller om ägarlägenheter och hyrköp. Motions­yrkandena avstyrks.

Motionerna

I kommittémotion 2023/24:1207 av Malcolm Momodou Jallow m.fl. (V) föreslås tillkännagivanden till regeringen om kooperativ hyresrätt. Motionärerna anser att det bör bli enklare för boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt om en försäljning är aktuell (yrkande 1). Motionärerna vill även att det ska bli möjligt för hyresgäster att bilda en kooperativ hyresrättsförening att ha vilande, på samma sätt som en bostadsrättsförening, för att möjliggöra ett snabbt agerande vid en eventuell försäljning av en hyresfastighet (yrkande 2).

I motion 2023/24:1591 av Louise Thunström och Azadeh Rojhan (båda S) föreslås ett tillkännagivande till regeringen om att kooperativa hyresrätts­föreningar av viss storlek (antal lägenheter, omsättning alternativt balans­omslutning) ska ha möjlighet att äga samt bedriva verksamhet i dotterbolag.

Bakgrund

Lagen om kooperativ hyresrätt

Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt trädde i kraft den 1 april 2002.[2] Den kooperativa hyresrätten kan beskrivas som en upplåtelseform mellan vanlig hyresrätt och bostadsrätt. I huvudsak innebär den följande. Upplåtelseformen används för upplåtelse av bostadslägenheter. Den kooperativa hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer i åtskilliga avseenden överens med vad som gäller vid vanlig hyra. Hyresvärden är en kooperativ hyresrättsförening, och de kooperativa hyresgästerna ska vara medlemmar i föreningen. Hyresgästernas intresse av boendeinflytande och boendedemokrati tillgodoses inom ramen för föreningen.

Det finns två huvudtyper av föreningar. Föreningar enligt ägarmodellen äger det hus där lägenheterna finns. Föreningar enligt hyresmodellen hyr lägenheterna av fastighetsägaren. Den kooperativa hyresrättsföreningen är ett särskilt slag av ekonomisk förening.

Lagen om kooperativ hyresrätt innehåller flera hänvisningar till bestämmelser i lagen (2018:672) ekonomiska föreningar (föreningslagen), exempelvis i frågor om föreningsstämma, revision och likvidation. Det finns dock inte någon generell hänvisning till föreningslagen. När det saknas en hänvisning ska föreningslagen inte tillämpas. Det finns inte, i motsats till föreningslagen, bestämmelser i lagen om kooperativ hyresrätt om möjligheter för en kooperativ hyresrättsförening att förlägga sin verksamhet i ett dotterföretag eller annat företag (se prop. 2015/16:4 s. 187).

Ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt

Reglerna om ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt finns dels i 4 och 5 kap. lagen om kooperativ hyresrätt, dels i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (den s.k. ombildningslagen). Reglerna i ombildningslagen gäller ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen, dvs. när föreningen äger huset.

De hyresgäster som är intresserade av att förvärva en fastighet för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt måste bilda en kooperativ hyresrättsförening genom att registrera föreningen hos Bolagsverket. Föreningen måste ha minst tre medlemmar, stadgar och en styrelse (2 kap. 1 § lagen om kooperativ hyresrätt).

Den kooperativa hyresrättsföreningen ska för hyresgästernas räkning göra en s.k. intresseanmälan och få den antecknad i fastighetsregistrets inskrivnings­del (2 och 3 §§ ombildningslagen). En sådan intresseanmälan hindrar fastighetsägaren från att sälja fastigheten utan att först erbjuda föreningen att köpa den. Ett sådant erbjudande kallas hembud (6 § ombildningslagen). Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt att köpa den fastighet som de bor i.

Ett beslut av en kooperativ hyresförening att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt ska fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster ska vara medlemmar i föreningen (4 kap. 1 § lagen om kooperativ hyresrätt).

Innan föreningsstämman beslutar att föreningen ska förvärva ett hus för ombildning ska en ekonomisk plan upprättas. Planen ska vara försedd med intyg av två personer. Intygsgivarna ska bl.a. ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem (4 kap. 2 och 3 §§ lagen om kooperativ hyresrätt). Regelverket syftar till att det ska finnas ett opartiskt beslutsunderlag inför föreningsstämmans beslut om att förvärva fastigheten (prop. 2001/02:62 s. 112).

Utskottets ställningstagande

Som redovisats ovan finns det särskilda regler för ombildning av hyresrätt till kooperativ hyresrätt och för hyresgästers möjligheter att bilda en kooperativ hyresrättsförening. Utskottet bedömer att den nuvarande regleringen är ändamålsenlig. Därmed ser utskottet inte skäl för några åtgärder med anledning av motion 2023/24:1207 (V) yrkandena 1 och 2. Motions­yrkandena bör därför avslås.

Utskottet är vidare inte berett att föreslå någon åtgärd från riksdagens sida med anledning av motionsyrkandet om att kooperativa hyresrättsföreningar ska ha möjlighet att äga samt bedriva verksamhet i dotterbolag. Motion 2023/24:1591 (S) avstyrks därmed.

Utskottets ställningstagande

De motionsyrkanden som finns upptagna i bilaga 2 rör samma eller i huvudsak samma frågor som utskottet har behandlat tidigare under valperioden, se betänkande 2022/23:CU14. Utskottet avstyrker därför dessa motions­yrkanden. Tidigare ståndpunkter framgår av det nämnda betänkandet.

Reservationer

Ställningstagande

Det är en viktig uppgift för samhället att ge äldre människor förutsättningar att fortsätta att leva sina liv som de vill i så hög grad som möjligt. Ett särskilt problem som drabbar många äldre är att hyreskostnaden i de särskilda boendena ofta är påtagligt hög. Hyresnämnden kan visserligen pröva en fråga om hyrans rimlighet, men det är få som orkar driva en sådan process. Därför bör regeringen se över möjligheten att utforma ett system för rimliga hyror i specialboenden.

Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.

 

Ställningstagande

I Sverige finns i dag upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt samt kooperativ hyresrätt. Olika upplåtelseformer och boende­former fyller skilda behov på bostadsmarknaden. I tider när boende­kostnaderna ökar, samtidigt som allt fler lider av fattigdom och ensamhet, kan s.k. delningsbostäder vara en av flera lösningar för en bättre fungerande bostadsmarknad.

Delningsbostäder i ordnad form är relativt nytt i Sverige, och det saknas tydliga bestämmelser om sådana bostäder. Så länge boendeformen inte finns som egen upplåtelseform förblir regelverket oklart. Det handlar bl.a. om folkbokföringsfrågan, vem som står på kontraktet och hur många som får bo i en s.k. brandcell. Det behövs nya lagar och riktlinjer för att delningsbostäderna ska bli fler. Begreppet ”delningslägenhet” bör t.ex. införas i lagstiftningen. Jag anser att regeringen bör ta ett samlat grepp och utreda frågeställningarna kring delningsbostäder i syfte att underlätta delat boende. Det är en uppgift för regeringen att ta nödvändiga initiativ.

Vad jag nu anfört bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.

 

Ställningstagande

Utredningen om tryggare bostadsområden överlämnade i oktober 2023 sitt betänkande Åtgärder för tryggare bostadsområden (SOU 2023:57) till regeringen. Vi kan konstatera att regeringen i februari 2024 har beslutat om en lagrådsremiss om utökade möjligheter för fastighetsägare att säga upp hyresgäster som begår brott, vilket är tillfredsställande. Dessa åtgärder behöver införas så snart som möjligt eftersom problemen med otrygga bostadsområden och brottslighet kopplat till hyrda lokaler kvarstår.

Efter lagrådets granskning bör regeringen skyndsamt återkomma till riksdagen med lagförslag som gör det lättare att förverka ett lokalhyreskontrakt när brottslig verksamhet kan kopplas till lokalen.

Vad vi nu anfört bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.

Ställningstagande

I maj 2023 gav regeringen i uppdrag till en utredare att ”överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder” (dir. 2023:62). Utredningen, med namnet Fler vägar till att äga sitt boende, ska redovisas senast den 2 december 2024. I korthet handlar förslagen om att fler hyresbostäder ska försvinna genom antingen hyrköp eller omvandling till ägarlägenheter. Kort och gott: några fler ska äga, många fler ska bli hemlösa. Regeringens besatthet av att alla ska äga sin bostad är förödande för svensk bostadspolitik, och detta drabbar särskilt de grupper som aldrig kommer att ha råd att ”köpa loss” några lägenheter.

Regeringen har även tillsatt en utredning (dir. 2023:92) för att se över reglerna om privatpersoners uthyrning av bostäder för att underlätta sådan uthyrning och om en eventuell ändring av presumtionshyrorna. Fokus är alltså åter att hyresvärdar och fastighetsbolag ska kunna sätta ännu högre hyror och plocka ut ännu större vinster. Uppdraget ska redovisas i ett delbetänkande i september 2024.

Jag menar att det vore rimligare att diskutera hur man kan få fram billigare nyproduktion av bostäder med hyror som vanliga människor faktiskt har råd med. Regeringen bör därför omgående dra tillbaka de ovan redovisade utredningarna. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.

 

Ställningstagande

Det bör bli enklare för boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt, om en försäljning är aktuell. Regeringen bör se över lagstiftningen i syfte att förenkla för en kooperativ hyresrättsförening att förvärva en allmännyttig fastighet när en försäljning är aktuell.

Regeringen bör även se över lagstiftningen så att det blir möjligt för hyresgäster att bilda en vilande kooperativ hyresrättsförening, på samma sätt som hyresgäster i dag kan bilda en vilande bostadsrättsförening, detta för att möjliggöra ett snabbt agerande vid en eventuell försäljning av hyres­fastigheten.

Regeringen bör återkomma med lagförslag som tillgodoser det som redovisats ovan.

Vad jag nu anfört bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.

 

Bilaga 1

Förteckning över behandlade förslag

 

 

Bilaga 2

Motionsyrkanden som avstyrks av utskottet