En förbättrad modell för presumtionshyra

Debatt i text

• Herr talman! I Sverige finns enligt Statistiska centralbyrån ungefär 1 ½ miljon hyresrätter. Hyresrätten är en viktig boendeform som många föredrar, men hyresrätten innebär också att man ibland är utelämnad till hyresvärden och har mindre kontroll över det egna boendet. Det viktigaste verktyget för hyresgäster för att stärka sin ställning och utöva ett större mått av egenmakt är organisering, hyresförhandlingssystemet och organiseringen av hyresgäster. Genom organiseringen formas kunskap, verktyg och balansering mellan legitima intressen på hyresmarknaden.

  Bruksvärdessystemet syftar till att efterlikna ett marknadstillstånd där hyresmarknaden är i balans. Bruksvärdet ska bedömas utifrån lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Dessutom kan det beaktas om underhållet är särskilt eftersatt.

  Herr talman! År 2006 infördes reglerna om så kallad presumtionshyra i syfte att förbättra förutsättningarna för att bygga nya hyreslägenheter. Detta skedde i ljuset av då påtagligt stigande kostnader för nyproduktion av bostäder.

  Avsikten med presumtionshyressystemet är att säkerställa att fastighetsägaren vid nyproduktion har möjlighet att ta ut en hyra som täcker produktionskostnaderna och ger en rimlig avkastning. Reglerna innebär numera att en fastighetsägare och en hyresgästorganisation vid nyproduktion kan komma överens om en hyra som ska anses som skälig under 15 år och alltså inte underställas bruksvärdesprincipen under presumtionstiden.

  Det finns en möjlighet att få hyran ändrad i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Länge har det dock inte funnits tydliga riktlinjer för hur en sådan justering får gå till. I två avgöranden från juni 2022 har Svea hovrätt, som är sista instans i denna typ av mål, tagit ställning i frågan.

  Hovrätten kom fram till att presumtionshyror får höjas i takt med förändringen av de kollektivt förhandlade bruksvärdeshyrorna på orten, men – som huvudregel – inte fullt ut. Om den allmänna hyresutvecklingen på orten är högst 3 procent får presumtionshyran höjas med hälften av hyresutvecklingen. Om den är högre än så får presumtionshyran därutöver höjas med tre fjärdedelar av den del som överstiger 3 procent. Dessa två beslut innebar en i många fall påtaglig ändring av de villkor som ingående parter har utgått från i samband med nyproduktion och fastställande av presumtionshyra.

  Herr talman! Föreliggande proposition från Tidöregeringen innebär att en princip fastställs om att presumtionshyror som utgångspunkt får ändras i takt med den allmänna hyresutvecklingen i kollektiva årliga hyresförhandlingar. För nyproduktion framöver innebär detta att inledande presumtionshyror kan fastställas på en något lägre nivå än om årliga hyresförändringar skulle begränsas i enlighet med nu gällande rättspraxis.

  Denna förändring är något som bör bidra till ökad nyproduktion av hyresrätter då fler hushåll kan efterfråga även nya lägenheter. Till detta kommer en ordning för justering av hyra med hänsyn till tillval som hyresgästen önskar och en ordning för tvistlösning genom skiljeman likt den som gäller för bruksvärdeshyror.

  Propositionen innebär också att principen även blir tillämpbar på förhandlingsöverenskommelser som ingåtts före ikraftträdande. Vår grundläggande inställning är att lagstiftning inte bör vara retroaktiv. Det kan dock finnas undantag, och i detta fall handlar det om att undvika ännu fler parallella system för hyressättning. Efter noga övervägande har vi kommit fram till att vi anser att en retroaktiv tillämpning är befogad i detta fall, och vi har därför valt att inte väcka någon följdmotion med anledning av propositionen.

  Herr talman! Vi socialdemokrater värnar den svenska modellen på hyresmarknaden, och vi avvisar alla reformer som rundar förhandlingsmodellen eller på annat sätt undergräver partsmodellen, oavsett om det kallas marknadshyror, fri hyressättning eller trygghetshyror.

  Det är också av stor vikt att alla parter på hyresmarknaden förvaltar en god ordning, på demokratins grund och med samförstånd som mål så att hyresrätten som boendeform kan värnas och frodas.

  2025-11-19 10:58:14

  

  Markus Kallifatides

• Herr talman! I över tio år har presumtionshyrorna varit ett verktyg som, i bästa fall, gett ett litet lyft åt byggandet av hyresrätter. Men låt oss vara ärliga: Ingen seriös aktör påstår att detta system någonsin burit hela bostadsmarknaden på sina axlar.

  När vi lyssnar på dagens debatt kommer det att låta som att det är just hyrorna och bara hyrorna som är roten till den låga bostadsproduktionen och den bostadskris som vi ser i dag – som om byggkrisen magiskt skulle lösas med en skruvmejsel i hyressättningssystemet. Det är en myt, herr talman, en politiskt bekväm myt. Problemet är inte hyresgästerna, utan det är politiken.

  Den verkliga orsaken till att byggkranarna står stilla i Sverige är höga produktionskostnader, skyhöga räntor och, framför allt, regeringens ideologiskt motiverade slakt av investeringsstödet för hyresrätter med rimliga hyror. Det är alltså inte hyresgästerna som har stoppat byggandet, utan det är regeringen. Den drog undan mattan och skyller nu på de människor som står kvar barfota.

  Vänsterpartiets hållning är därför kristallklar: Om nyproduktionen verkligen ska öka behövs mer än teknikaliteter. Det behövs politiskt mod, ekonomiska investeringar och en bostadspolitik som sätter människors behov före marknadens krav – ett Sverige som bygger för alla, inte bara för dem som har råd.

  Herr talman! Vi välkomnar varje reform som kan bidra till fler bostäder. Och ja, innan räntorna exploderade och regeringen tog bort investeringsstödet bidrog även presumtionshyrorna till ett visst byggande. Det måste man erkänna. Därför kan vi ställa oss bakom delar av de förslag som stärker systemet.

  Men låt oss inte glömma mönstret. Den här regeringens bostadspolitik består av två grundregler: att försämra för hyresgäster och att öka fastighetsägarnas vinster, alltid på hyresgästernas bekostnad. Det är en ideologisk grund som styr varje proposition som regeringen lägger på riksdagens bord.

  Men här börjar allvaret, herr talman. Det svenska rättssamhället bygger på en grundprincip: Avtal ska gälla. Punkt. Staten ska inte ändra spelreglerna i efterhand. Ändå är det exakt vad regeringen föreslår: att lagändringen ska gälla retroaktivt för redan ingångna avtal. Detta är inget annat än ett rättssäkerhetsmässigt haveri och ett direkt angrepp mot människors privatekonomi.

  Regeringen motiverar retroaktiviteten med att det skulle vara svårt att hantera två parallella regelverk, men om det är för svårt för regeringen att hålla reda på två regelverk, herr talman, hur ska den då klara av att styra ett helt land?

  De förhandlande parterna kan hantera detta. Hyresgästföreningen kan. Fastighetsägarna kan. Juristerna kan. De enda som inte klarar det är regeringen och dess politiska vilja. Retroaktivitet ökar inte produktionen; det ökar bara lidandet. Inga fakta, inga remissvar och inga beräkningar visar att retroaktivitet skulle öka byggandet. Det finns inte ett enda bevis.

  Det enda som sker är detta: Hyresgäster som redan bor dyrt riskerar att tvingas från sina hem. Människor som har gjort allt rätt, skrivit avtal och planerat sin ekonomi straffas av staten själv. Det är så man skapar hemlöshet, inte bostäder.

  Herr talman! Konsumentverket säger nej till detta, Hyresgästföreningen säger nej och flera tunga remissinstanser säger nej. Men regeringen säger: ”Vi kör på ändå.” Det är inte ledarskap. Det är inte ansvar. Det är hyresgästförakt.

  Den bostadssociala krisen förvärras av regeringens egen hand. Vi befinner oss redan i en av de värsta bostadskriserna på decennier. Det här förslaget riskerar att trycka tusentals hushåll över kanten. Små lägenheter med redan orimligt höga hyror kan nu bli ännu dyrare retroaktivt. Människor kan tvingas flytta utan att det finns något billigare alternativ.

  Hur mycket ska vanligt folk betala för regeringens politiska experiment? Hur många barn ska bryta upp från sina skolor och sina vänner? Hur många ska tvingas sova på soffor i vardagsrum eller i tillfälliga andrahandslösningar? Detta, herr talman, är inte värdigt ett välfärdsland. Därför säger Vänsterpartiet högt och tydligt: Stoppa retroaktiviteten! Skydda hyresgästerna!

  Därför yrkar jag bifall till reservation 1. Vi kräver att äldre regler gäller för de avtal som tecknats före lagändringen. Det handlar inte bara om juridiska principer. Det handlar om människors hem. Det handlar om deras trygghet. Det handlar om deras mänskliga rättigheter. Boende är en grundläggande rättighet, herr talman. Ska Sverige ha en verkligt rättvis bostadspolitik krävs det statliga investeringar, klimatsmarta renoveringar, en stark allmännytta, långsiktighet och framför allt en moralisk kompass hos den här regeringen.

  Herr talman! Den här propositionen har potential att förbättra en hel del. Det är därför vi stöder en del av förslaget. Men retroaktiviteten riskerar att förstöra allt. Vi kan bättre. Sverige förtjänar bättre, och hyresgästerna kräver att vi gör bättre.

• Herr talman! Jag vill börja med att yrka bifall till förslaget i betänkandet.

  Vi debatterar i dag en förbättrad modell för presumtionshyra. Presumtionshyrorna infördes 2006 och är en bra modell för att möjliggöra nyproduktion i bostadsbeståndet, som är viktig då den möjliggör för fastighetsägare att våga pröva marknaden.

  Presumtionshyrorna möjliggör detta genom att fastighetsägarna får förutsägbarhet under 15 års tid, då man kan säkerställa inkomsterna på ett sådant sätt att man vågar bygga i nyproduktion. Detta är en bra modell som har funnits under en längre tid och som vi från Sverigedemokraternas sida stöder med fasthet.

  Det här skapar också trygghet för fastighetsägarna gentemot att man i ett annat läge skulle kunna pröva dessa nyproduktionshyror mot det äldre beståndet. Det skulle inte skapa trygghet för de fastighetsägare som väljer att satsa på nyproduktion. Det här tryggar samtidigt hyresgästerna som bor i ett hyresbestånd som är äldre. Det tryggar dem genom att man inte prövar hyrorna och att man tar in nyproduktionshyrorna i det befintliga beståndet. Det här är alltså en trygghetsåtgärd för alla parter på bostadsmarknaden.

  År 2022 skapades det oreda inom detta system när Svea hovrätt gjorde en annan tolkning av hyressystemet med presumtionshyror än vad som var tänkt från lagstiftarnas sida. Det handlade om ett hyresglapp mellan nyproduktionshyror och presumtionshyressystemet. Svea hovrätt menade att man skulle minska det glappet gentemot den ordinarie hyresmarknaden med bruksvärdessystemet och att glappet skulle minskas över tid.

  Detta skapar oförutsägbarhet för dem som har byggt i nyproduktion om de kan säkerställa sina inkomster under 15 års tid. Den tolkning som Svea hovrätt gjorde skapade en oreda som vi nu lägger fram nya förslag mot, och vi ser ut att få brett stöd för regeringens förslag med Sverigedemokraternas stöd – alltså Tidöförslaget – som ligger på bordet i dag.

  Den nya lagstiftningen med presumtionshyror innebär att man generellt kan höja hyrorna utifrån den grundförhandlade presumtionshyran. Detta möjliggör alltså att man fortsatt kan se till att ha högre hyra för nyproduktion inom presumtionshyressystemet så att presumtionshyressystemet fortsatt kan verka och möjliggöra för fastighetsägare att känna sig trygga under 15 års tid innan systemet prövas i bruksvärdessystemet.

  Samtidigt innebär det nya förslag som ligger på bordet i dag att inflyttningshyrorna kan läggas lägre även i presumtionshyressystemet. Detta gör det möjligt att ha andra hyror i presumtionshyressystemet än bara den grundläggande hyresförhandlade presumtionshyran. Det är alltså en bra förändring för alla parter i sammanhanget.

  Den nya lagstiftningen innebär goda förutsättningar för bostadsmarknaden. Efter 15 års tid övergår presumtionshyran till det ordinarie hyressättningssystemet, där man kan närma sig övriga hyresnivåer. Detta förslag träder i kraft den 1 januari 2026.

  Med dessa tillfälligt högre hyror skapar vi förutsättningar för nyproduktion, som 15 år senare övergår till ordinarie hyressättningssystem. Det säkerställer en förutsättning för nyproduktion, men det säkerställer också att de nya hyrorna i presumtionssystemet efter 15 års tid övergår till det normala hyresnivåsystemet. Det skapar trygghet för alla som bor i hyresrätt genom att de också ingår i bruksvärdessystemet, alltså det normala hyressättningssystemet, där man också säkerställer att hyrorna ligger på en viss nivå. Det är viktigt, då bostaden är en grundläggande förutsättning i samhället, att man därmed kan förutse hyresutvecklingen.

  Utan nuvarande hyressystem, utöver presumtionshyrorna, hade invånarna i Sverige påverkats påtagligt av den hyresförändring som hade kunnat ske ifall vi hade haft ett marknadshyressystem.

  Till detta kan läggas de senaste årens migrationsnivåer till Sverige med en topp 2016 som skapade enorm bostadsbrist under lång tid. Den migrationspolitiken hade varit förödande för hyresgästernas privatekonomi ifall vi hade haft ett marknadshyressystem i Sverige i dag.

  Det är också så med en hypotetisk rödgrön regering. Vi vet ju att de rödgröna tidigare har vurmat för hög migration. Vi vet också att de i en tidigare sådan konstellation har förhandlat och accepterat marknadshyror. Marknadshyror i kombination med hög migration är en väldigt dålig ekvation. Det skulle påverka svenska hyresgästers privatekonomi påtagligt negativt.

  Med detta system möjliggör vi nyproduktion samtidigt som vi bevakar möjligheterna för våra hyresgäster att ha rimliga nivåer på hyresmarknaden.

• Herr talman! I Sverige är hyresrätten styvmoderligt behandlad. Systemet gröps ur, och klyftorna ökar rakt framför våra ögon. I dag präglas svensk bostadsmarkmarknad och hyresrättsmarknaden i synnerhet av höga trösklar, låg rörlighet och dåliga incitament för hyresvärdar att utveckla eller ens förvalta sina fastigheter. Resultatet är bostadsbrist och årslånga bostadsköer men tyvärr också hus som inte kan underhållas.

  På Boplats Väst, som förmedlar hyresbostäder i min hemstad Göteborg med omnejd, var den genomsnittliga kötiden förra året drygt sex och ett halvt år. I statistiken återfinns lägenheter där den sökande har stått i kö i upp till 20 år. Svårast att ta sig in på bostadsmarknaden har ungdomar och de som saknar resurser – människor som hänvisas till osäkra och dyra andrahandsboenden. Man kan lugnt påstå, herr talman, att reformbehovet på svensk hyresmarknad är enormt.

  Att kunna hyra sin bostad är en viktig förutsättning för en fungerande bostadsmarknad. Detta gäller oavsett om man hyr sin bostad för att man endast planerar att bo där en kortare tid, för att man inte har ekonomiska möjligheter att köpa sin bostad eller för att man helt enkelt tycker att det är mer bekvämt att hyra och betala hyresvärden för att ta ansvar för allt från underhåll till renoveringar.

  Herr talman! Mellan 2021 och 2023 halverades nybyggnationen av hyresrätter i Sverige från drygt 33 000 lägenheter till strax under 16 000 lägenheter. Det finns flera skäl till att antalet nybyggda lägenheter minskade: Konjunkturen bromsade in, inflationen tog fart och räntorna höjdes.

  En bidragande orsak var också två hovrättsdomar från 2022, som i praktiken slog undan benen för det som kallas presumtionshyressystemet. Presumtionshyra infördes 2006, och till skillnad från bruksvärdessystemet kan man förenklat säga att hyrorna sätts utifrån byggkostnad och rimlig avkastning.

  I de uppmärksammade domarna från 2022 bestämde dock Svea Hovrätt att hyrorna i presumtionshyressystemet inte skulle höjas motsvarande hyreshöjningen på orten – i enlighet med intentionen i lagstiftningen. I stället skulle hyrorna höjas med motsvarande hälften vid hyresutveckling upp till 3 procent och därefter med tre fjärdedelar. Detta försämrade drastiskt kalkylen för nyproducerade hyresrätter. I många fall omöjliggjordes byggandet helt, då osäkerheten om huruvida projektet alls bar sig blev för stor.

  Herr talman! När hovrättsdomarna kom konstaterade regeringen att presumtionshyran var i fara och agerade därför resolut för att rädda reformen. Rubriken på den proposition vi nu diskuterar är En förbättrad modell för presumtionshyra. Rubriken hade lika gärna kunnat vara ”en återställd modell för presumtionshyra”. Nu blir huvudregeln åter, så som det var tänkt från början, att presumtionshyror höjs motsvarande bruksvärdeshyrorna.

  Systemet förbättras också på så sätt att hyresgästens makt förstärks med utökade möjligheter att påverka hyran. Hyresvärd och hyresgäst får nu inom ramen för presumtionshyra lov att avtala om tillägg eller avdrag på hyran baserat på hyresgästens önskemål. Vill man ha diskmaskin och egen tvättmaskin, eller klarar man sig utan och vill spara pengar? Nu får hyresgästen makt att bestämma.

  Tryggheten ökar också för såväl hyresgäst som hyresvärd. Vid tvist om hyressättning ska en skiljeman utses som ska lämna en skriftlig rekommendation inom sex veckor. Det är en snabb och tydlig process som ger trygghet för båda parter.

  Tillsammans med regeringens offensiva bostadspolitik där vi förenklar regelverk, kortar ledtider och ökar den byggbara marken skapas nu förutsättningar för att fler hyresrätter ska kunna byggas när konjunkturen långsamt vänder uppåt.

  Herr talman! Hyresrätten har inte värnats i Sverige. Vi ser konsekvenserna i långa bostadsköer, bostadsbrist och att framför allt unga människor står utanför. De som inte har kommit in på bostadsmarknaden hänvisas till osäkra och dyra andrahandskontrakt, trots att de har arbete och inkomst.

  En viktig del av samhällskontraktet är att människor ges en rimlig chans att få ett eget boende. En bostad är inte bara ett tak över huvudet. Den ger trygghet och sammanhang. Det är relationer som skapas och drömmar som går i uppfyllelse.

  Nuvarande bruksvärdessystem är djupt orättvist och gör att många människor inte känner att samhällskontraktet uppfylls. Det vill vi moderater ändra på. Dagens beslut är ett litet steg på vägen mot en bättre fungerande bostadsmarknad.

  Med det yrkar jag bifall till utskottets förslag till beslut.

• Herr talman! Jag kan inte hjälpa det, men jag blir förvånad varje gång jag hör en moderat eller en av medlemmarna i Tidöregeringen säga att de har en offensiv bostadspolitik. En offensiv bostadspolitik – när tusentals byggföretag går i konkurs och vi aldrig har haft så mycket hemlöshet i det här landet som vi har i dag. Vi har aldrig haft så många barn som vräks från sina hem som i dag. Ändå säger David Josefsson att regeringen har en offensiv bostadspolitik. Jag vet inte om det är skrattretande eller om man ska gråta. Det var dock inte det jag skulle fråga om.

  Jag vill först säga att jag tycker att det är många delar i det här som är väldigt bra. Det jag vill fråga handlar om att det svenska rättssamhället bygger på en grundprincip om att avtal ska gälla. När man ingår avtal är det avtalet som ska gälla – punkt. Staten ska inte ändra spelreglerna i efterhand, som man försöker göra nu. Ändå är det exakt vad regeringen föreslår: att lagändringen ska gälla retroaktivt för redan ingångna avtal.

  Det är ingenting annat än ett haveri när det gäller rättssäkerheten och ett direkt angrepp på människors privatekonomi. När man ingår avtal planerar man sin ekonomi utifrån detta. Nu kommer plötsligt nya regler. Det här kommer att få fruktansvärda konsekvenser för väldigt många människor, och retroaktiviteten kommer inte att öka produktionen. Den ökar bara lidandet för väldigt många människor.

  Det finns inga fakta, inga remissvar och inga beräkningar som visar att retroaktiviteten skulle öka byggandet. Det enda som kommer att hända är att många människor kommer att behöva lämna sina hem. De kommer inte att ha möjlighet att bo kvar, trots att de hade ett avtal före de här nya reglerna.

  Jag vill fråga hur David Josefsson tänker när det gäller just retroaktiviteten och dess konsekvenser för hyresgäster som redan har ingått avtal.

  2025-11-19 11:24:17

  

  Malcolm Momodou Jallow

• Herr talman! Jag tackar Malcolm Momodou Jallow för frågan! Jag konstaterar att det inte bara är jag, David Josefsson, som tycker detta. Vi kan konstatera att det finns en bred politisk enighet i den här kammaren om att vi faktiskt ska rädda presumtionshyressystemet.

  Man kan diskutera vad det egentligen är som ändras eller vad som är retroaktivt. Presumtionshyressystemet har funnits i Sverige sedan 2006. Det har fungerat enligt principen att hyrorna ska öka motsvarande bruksvärdesprincipen. Sedan kom en ny lagtolkning från Svea hovrätt 2022 som ställde allt det här på ända och gjorde att det som det fanns en bred politisk enighet om inte längre gällde.

  Jag tycker att vi faktiskt ska ändra tillbaka systemet till hur vi som lagstiftare tycker att det ska fungera – och det finns som sagt en bred politisk enighet om detta. Då är det också viktigt att det finns en förutsägbarhet och en jämförbarhet i systemet.

  Jag håller med Malcolm Momodou Jallow om att det här retroaktivt inte kommer att leda till att nya bostäder byggs, men det kommer ju att leda till att nya bostäder byggs så att vi återställer systemet – därför att byggandet gick ned. Det kommer dock att garantera att fastigheter faktiskt kan underhållas, och det tycker jag är viktigt. Det är ju därför hyran ska räknas upp motsvarande kostnadsökning, eller motsvarande bruksvärdessystem. Det är för att människor ska ha rätt att bo i en fastighet i en lägenhet som kan underhållas och där man kan betala vatten, avlopp, el och alla de kostnader som följer med en bostad.

  Jag är inte beredd att säga att hyran inte ska kunna höjas motsvarande så att vi får sämre bostäder i Sverige. Att Vänsterpartiet kan ställa sig bakom en sådan idé är väl talande – det är Vänsterpartiet som står bakom den. Det finns en bred majoritet för att faktiskt ändra systemet.

  2025-11-19 11:26:25

  

  David Josefsson

• Herr talman! Jag tackar David Josefsson, men jag konstaterar att Josefsson inte har svarat på min fråga om retroaktivitet.

  Jag konstaterar väldigt tydligt att detta förslag till lagstiftning har väldigt bra delar, som vi stöder. Men den del jag vill ha svar om gäller just retroaktiviteten.

  Avtal ska gälla. Varför ska människor som redan har sina hyror avtalade, bestämda och beslutade, och som har förberett sin ekonomi utifrån de avtalen, nu plötsligt behöva ändra? För mig är detta djupt problematiskt.

  Som jag tidigare sagt och som också framgår av reservationen som vi har anser vi att de äldre bestämmelserna ska gälla för alla hyresavtal och förhandlingsöverenskommelser om presumtionshyra som ingås före ikraftträdandet av de lagändringar som diskuteras i dag. Vi kan inte ändra avtalet mitt i. Vi kan inte ändra spelreglerna mitt i spelet. Men det är det som det här innebär.

  Tillsammans med flera remissinstanser menar Vänsterpartiet att regeringens förslag om retroaktiv tillämpning riskerar att få extra negativa konsekvenser för de hyresgäster som ingått hyresavtal mot bakgrund av Svea hovrätts avgöranden. Det är fakta. De flesta remissinstanser har faktiskt lyft detta.

  David Josefsson nämner att man är överens om detta inom majoriteten. Men remissinstanserna och hyresgästerna är inte överens om detta, för det kommer att påverka dem. I dessa dagar, när människor lånar pengar för att kunna betala sina hyror och räkningar, ska vi inte ändra reglerna mitt i spelet på så sätt att de ska behöva betala ännu mer.

  Svara på frågan!

  2025-11-19 11:28:23

  

  Malcolm Momodou Jallow

• Herr talman! Jag tycker att jag var tydlig och svarade på frågan. Jag, regeringen och en bred majoritet i den här kammaren tycker som sagt att det är viktigt att presumtionshyressystemet fortsätter att fungera. Det är därför vi återställer det. Därför tycker jag att det är felaktigt att prata om en retroaktiv lagändring. Det vi egentligen gör är att vi återställer lagstiftningen till hur den har sett ut sedan 2006. Hade Malcolm Momodou Jallow lyssnat på vad jag sa i mitt förra svar hade han hört att jag utvecklade detta tydligt. Jag tycker också att det är viktigt att man som hyresgäst ska veta att hyran betalar de kostnadsökningar som ligger bakom.

  Nu har inte ledamoten möjlighet att svara mig, eftersom han inte har rätt till fler repliker. Men här finns något som jag kan bli lite upprörd över. Malcolm Momodou Jallow inledde replikskiftet med att säga att vi har en situation i det här landet där hyresmarknaden inte fungerar, där människor vräks, där vi har en strukturell hemlöshet och där människor inte kommer in på bostadsmarknaden. Här är vi överens. Man kunde tycka att Vänsterpartiets representant då skulle stå tillsammans med mig och säga: Ja, men nu ska vi reformera det här. Systemet fungerar inte. Vi måste ändra hur hyrorna sätts.

  Men det gör man ju inte. Man är inte beredd att ändra i systemet. Man kan uppenbarligen inte titta de människor som blir vräkta i ögonen och säga: Jag vill ändra systemet. I stället säger man: Nej, jag vill inte ändra det. Det system som gör att ni blir hemlösa, att barn vräks och att bostäder inte byggs står jag bakom. Det vill jag inte ändra.

  Det som är det mest fascinerande i svensk bostadsdebatt just nu är att det inte finns en större politisk enighet kring att ändra de grundläggande problem på den svenska hyresmarknaden som gör att hyresmarknaden inte fungerar och att människor hamnar i hemlöshet. Vi här inne borde ta det politiska ansvaret att förändra detta.

  2025-11-19 11:30:31

  

  David Josefsson

• Herr talman! Ledamöter och åhörare! I dag debatterar vi presumtionshyror. Det är ett ganska krångligt ord, men vad det betyder är hyror som man sätter för nyproducerade bostäder för en begränsad tid: 15 år. Syftet med de här hyrorna är att ge incitament för att bygga fler hyresbostäder. Vi behöver verkligen fler hyresbostäder. Det råder brist på sådana i Sverige i dag.

  För att ge en bakgrund till det förslag som ligger på bordet i dag tänker jag kosta på mig att göra ett snabbt svep över historien för hyressättningen. Historiskt har vi pendlat mellan helt fri hyressättning, där marknadskrafterna styrt, till skarp hyresreglering. Till sist har vi landat i den modell som vi har i dag: en förhandlingsmodell, den svenska modellen.

  Vi backar bandet riktigt långt. När Sverige industrialiserades vällde folk in i städerna för att få arbeten. De erbjöds boende i slumområden. Det var stor nöd och stor misär, och det var också riktigt höga hyror. Bostadskrisen undersöktes. Den kände författaren af Geijerstam beskrev den stank som låg över områdena. Så stor var nöden.

  I början av 1900-talet fattade riksdagen beslut om den första hyreslagen, men man trodde fortfarande på fri hyressättning och lade all makt i hyresvärdarnas händer. Misären fortsatte, liksom bostadsbristen. Sedan försökte staten ta kontrollen. Myndigheter skulle godkänna hyran. Man försökte också få igenom ett förslag i riksdagen om en starkare statlig styrning, men det föll faktiskt med bara en röst – det var dramatisk politik även på den tiden. Det blev alltså återigen fri hyressättning.

  Trångboddheten bredde ut sig, och barnafödandet minskade. Makarna Myrdal skrev den välkända boken Kris i befolkningsfrågan, och det ledde till något de kallade för barnrikehus. Det var den tidens form av social housing. Men på marknaden i övrigt var det fortfarande kaos. Det var tufft, och det skedde många vräkningar.

  Sedan kommer vi till andra världskriget. Då går staten plötsligt in och försöker lösa den akuta krisen med en skarp hyresreglering. Det kommer också lagar om att kommunerna har ansvar för att människor ska ha tak över huvudet och om att hyresgäster har rätt att bo kvar om de sköter sig. Hyresgästerna börjar organisera sig och förhandla kollektivt.

  Men den skarpa statliga hyresregleringen var inte tänkt att vara permanent utan infördes för att lösa den akuta krisen. Den avvecklades därför efter kriget. Nu sökte man mycket – hur ska vi hantera bostadspolitiken egentligen? Man hade inte riktigt hittat en modell som fungerade.

  På 60- och 70-talen kom det system som vi har i dag, med bruksvärdessystemet och förhandlingslagen. Det har tre hörnpelare. Den första är avtalsfrihet – hyresvärd och hyresgäst kan fritt komma överens om vad hyran ska vara. Den andra är att hyresgästen har rätt att när som helst vända sig till hyresnämnden för att pröva om hyran är skälig. Den tredje är att vad som är skäligt avgörs genom en jämförelse med andra lägenheter på orten som har samma bruksvärde, det vill säga samma yta, antal rum, läge och så vidare. Hyran är skälig om den på ett ungefär överensstämmer med de lägenheternas hyror. Den ska inte vara påtagligt högre. Det här är en modell för att balansera marknadskrafter och incitament för att bygga nytt mot hyresgästernas trygghet.

  I början av 2000-talet kom det här med presumtionshyra för att öka incitamenten för att bygga nytt. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen var överens om systemet, och den förhandlingsmodellen ligger fortfarande kvar.

  Det som ligger på bordet i dag är en utveckling av det här förslaget. Anledningen är att det blev ett förändrat rättsläge som krånglade till det ganska mycket. Det handlar om de domar som vi har hört om.

  Någonting som vi från Miljöpartiet tycker är väldigt märkligt är dock det här med retroaktiviteten. När man har ingått ett avtal ska det gälla, tycker vi. Man måste helt enkelt veta vilken hyra som ska gälla. Ingångna avtal ska ligga fast. Det är också någonting som Hyresgästföreningen och Konsumentverket tycker är viktigt. De tycker inte att det är rimligt att man använder sig av retroaktivitet och river upp ingångna avtal. Det finns inte heller något stöd för att det skulle öka nyproduktionen, utan det blir bara sämre för hyresgästerna.

  Vi tycker att det är viktigt att på många olika sätt hålla nere hyran. Förutom presumtionshyran satsar vi på statliga byggkrediter. Vi har också statliga investeringsstöd som regeringen har tagit bort men som vi vill ha kvar och utveckla. Syftet med dem är att hålla nere byggkostnaderna för att se till att det blir rimliga hyror och att hyran vid nyproduktion inte blir alltför hög. Man kan också ställa krav på att det ska vara minskade klimatutsläpp och klimatsmarta bostäder.

  Vi får alltså se hela paketet. Det är viktigt att staten går in och tar ett tydligt ansvar och inte lämnar kommunerna i sticket. Hyran ska kunna hållas nere även genom byggkrediter och investeringsstöd.

  Vad gäller presumtionshyran ställer vi oss bakom förslaget i stort. Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna tycker också att det är ett bra förslag. Det finns en balans i det hela, och man värnar den svenska modellen. Det tycker vi är väldigt bra. Men just vad gäller retroaktiviteten är vi mycket oroade. Med det yrkar jag bifall till Miljöpartiets reservation nummer 1.

• Herr talman! Jag passar på att börja med att yrka bifall till utskottets förslag till beslut.

  Reglerna för presumtionshyror, som vi står här och debatterar i dag, infördes 2006 för att underlätta nybyggnation. Fastighetsägare och hyresgästorganisationer kunde enas om en hyresnivå som antogs vara skälig under 15 år utan att jämföras med bruksvärdeshyror. Tanken var att ge förutsägbarhet. Den hyra som behövdes för att täcka kostnaderna och ge rimlig avkastning skulle ligga fast, så att byggprojekt verkligen blev av. Samtidigt tilläts årliga justeringar i den utsträckning det var skäligt, med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten, för att hyran skulle kunna anpassas om kostnadsläget ändrades.

  Uppriktigt sagt var det väl ingen som väntade sig att detta skulle bli särskilt kontroversiellt. Problemet var att lagen blev otydlig gällande hur dessa årliga justeringar fick göras.

  I juni 2022 klargjorde Svea hovrätt till sist saken, och resultatet blev nedslående. Hovrätten tolkade reglerna som att presumtionshyror som mest fick höjas med hälften av den allmänna hyreshöjningen upp till 3 procent. Om hyreshöjningen var högre än 3 procent fick endast 75 procent av den överskjutande delen läggas på hyran. Bara halva hyresökningen i samhället fick alltså slå igenom för nyproduktionshyror under normala omständigheter.

  Om de årliga förhandlingarna i en kommun resulterade i till exempel 4 procents generell hyreshöjning fick en presumtionshyra, enligt den modell som hovrätten tog fram, bara höjas med cirka 2 ½ procent. Om hyreshöjningen var 3 procent eller lägre fick man bara ut hälften. Endast i undantagsfall kunde man motivera en ytterligare höjning. Huvudregeln var nu tydlig.

  Dessa domar blev inte bra för branschen. I klartext innebar hovrättens utslag att hyresutvecklingen för nya hyreshus begränsades till ungefär hälften av den nivå som gällde för andra lägenheter.

  Jag ska måla upp ett scenario för hur den tidigare ordningen kunde slå helt fel i praktiken. Tänk er att en byggherre år 2021 planerade för ett hyreshus med presumtionshyra. Kalkylen gick ihop om hyran initialt fick ligga på 10 000 kronor för en lägenhet, under antagandet att hyran sedan skulle kunna justeras upp i takt med övriga hyror under 15 år framåt.

  Efter Svea hovrätts utslag 2022 förstod man plötsligt att hyran inte fick följa med fullt ut – kanske kunde man bara göra omkring hälften av den normala höjningen. Vad hände då? Jo, man tvingades att antingen höja inflyttningshyran ännu mer från start – kanske till omkring 12 000 kronor – för att kompensera för uteblivna framtida justeringar eller lägga projektet på is. Inget av dessa alternativ var bra för vare sig hyresgästerna eller samhället i stort. Just detta fenomen har flera aktörer vittnat om när de sett effekterna av hovrättsdomen.

  Herr talman! En viktig poäng i sammanhanget är den breda enighet som råder om att vi behöver genomföra denna reform. Det hör inte till vanligheterna att Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta – parterna på hyresmarknadens båda sidor – står samlade bakom en förändring, men i detta fall gör de det. Samma sak gäller inom politiken. Det ger förslaget en avsevärd tyngd.

  Den föreslagna reformen går alltså i korthet ut på att utöka möjligheterna att justera presumtionshyror löpande.

  Propositionen innebär även förbättringar som ökar hyresrättens attraktivitet. Nu inför vi en möjlighet för hyresgäster i nyproduktion att göra individuella tillval eller frånval. Man får alltså anpassa sin bostad mot en justering av hyran. Det har man tidigare inte kunnat göra, men nu likställs dessa valmöjligheter med övriga.

  Dessutom får hyresvärdar bättre möjligheter att genomföra angelägna moderniseringar av fastigheten även under presumtionstiden. Det gör att nyproducerade hus kan fortsätta att hålla hög kvalitet och standard över tid, vilket gynnar hyresgästerna.

  Inte minst införs en snabbare tvistelösning för de fall där parterna inte kan komma överens om en initial presumtionshyra eller årlig justering. I dag kan utdragna förhandlingar försena byggstarter, men framöver ska en opartisk skiljeman kunna ge en rekommendation inom tio veckor. Det är en effektivisering som gagnar samtliga parter och ser till att projekt inte fastnar i långbänk.

• Herr talman! Jag ställde tidigare en fråga till David Josefsson från Moderaterna, men jag fick inget svar. Jag hoppas att jag får svar från Patrik Karlson. Han brukar kunna ge rimliga svar på frågor, och jag hoppas att det blir så även här i dag.

  Som jag nämnde är detta förslag bra i många delar. Jag tycker att det är bra att man gör regelverket, eller systemet, tydligare och mer flexibelt. Däremot förstår jag inte varför det måste vara retroaktivt. I Sverige har vi utifrån rättssamhället som grundprincip att ingångna avtal ska gälla. Staten ska inte ändra spelreglerna i efterhand, alltså efter att avtal har ingåtts.

  Frågan är: Tror man på den grundläggande principen att ingångna avtal gäller? Tror Patrik Karlson på denna princip? Tycker han att det här är det som gäller i Sverige och att det är rätt och riktigt? Varför vill han i så fall ha en lagstiftning som retroaktivt kommer att påverka många hyresgäster? Dessa hyresgäster har utgått från det hyresavtal de haft, men på grund av den lag som regeringen vill få igenom i den här kammaren kommer de inte längre att kunna veta vilken hyra som gäller. Är det rätt och riktigt? Ska vi nu strunta i rättssamhällets grundläggande princip att ingångna avtal gäller?

  2025-11-19 11:45:01

  

  Malcolm Momodou Jallow

• Herr talman! Tack så mycket, Patrik Karlson, för att du i alla fall försökte svara på frågan!

  När det gäller de dubbla lagstiftningarna tänker jag att det inte borde vara så svårt för en regering, som ska styra ett helt land, att ha koll på två regler. Precis som jag nämnde i mitt anförande har parterna inga problem att ha det. Hyresgästföreningen kan ha koll, och fastighetsägarna kan ha koll. Vi har massor med jurister som kan ha koll på detta. Den enda som inte klarar det är alltså regeringen, och där handlar det om politisk vilja och inget annat.

  Det är inte heller bara Vänsterpartiet som tycker så här, utan det är flera remissinstanser som tillsammans med Vänsterpartiet tycker att förslaget om retroaktiv tillämpning riskerar att få extra negativa konsekvenser för den hyresgäst som ingått ett hyresavtal mot bakgrund av Svea hovrätts avgörande. Det här kommer att påverka en hel del människor.

  Precis som Patrik Karlson vet har vi i dag en bostadskris. Sverige har i modern tid aldrig haft en så stor kris som i dag. Det är många människor som är fattiga; det är över 200 000 fler fattiga människor som bor i det här landet i dag. Vi ser människor som vräks från sina bostäder, vi ser trångboddhet och vi ser pensionärer som inte har råd att bo.

  I det läget vill regeringen införa en lagstiftning som riskerar att öka människors utgifter, det vill säga deras hyror. Människor har ingått avtal där det väldigt tydligt står vilken hyra som gäller, men plötsligt kommer politikerna och säger: Nej, det ni har kommit överens om gäller inte längre, utan nu kommer hyrorna att höjas.

  I dessa tider, när människor kämpar för att ha mat att äta, tycker jag inte att detta är rimligt. Snälla Patrik Karlson, förklara för hyresgästerna hur de ska klara det här förslaget från Tidöpartierna! Det kommer att påverka väldigt många av dem som kämpar i dag.

  2025-11-19 11:49:13

  

  Malcolm Momodou Jallow

• Herr talman! Jag tackar Malcolm Momodou Jallow för frågan.

  Jag vill först säga att jag är väldigt glad över att vi har en bred enighet kring att de här förbättringarna av presumtionshyrorna behöver genomföras.

  Principer är viktiga i lagstiftning, och normalt ska inte nya regler rubba redan ingångna avtal. Vi står dock inför ett annorlunda läge på bostadsmarknaden som kräver kraftfulla och tydliga åtgärder.

  Det här är en fråga som regeringen har övervägt noga. Det är klart att vi har lyssnat på remissinstanserna, men vi har funnit att nyttan för helheten i detta fall väger tyngre än nyss nämnda princip. Syftet med denna proposition är att skapa bättre förutsättningar att bygga nya hyresrätter och säkra rimliga hyror. Det är det som är hela poängen. För att lyckas med detta måste man ibland fatta lite ovanliga beslut, skulle jag vilja hävda.

  Ett av de tyngsta skälen i det här fallet – och detta har vi också hört anföras från delar av oppositionen; just när det gäller frågan om retroaktivitet råder bred enighet i kammaren – är att undvika ett splittrat hyressystem under en längre tid. Om äldre avtal skulle undantas skulle vi få två parallella regelverk för hyresjusteringar under cirka 15 års tid framöver – ett för gamla och ett för nya. Hyressättningssystemet är redan nu komplext nog, skulle jag vilja påstå. Om man behövde navigera genom dubbla system i upp till 15 år framåt skulle det bli ännu mer svåröverskådligt.

  För samtliga förhandlande parter – hyresvärdarna och hyresgästernas organisationer – skulle det bli oerhört komplicerat att hantera två olika regeluppsättningar under så lång tid. Genom att låta lagändringarna gälla samtliga presumtionshyror skapar vi ett enhetligt och tydligt system från dag ett.

  2025-11-19 11:47:02

  

  Patrik Karlson

• Herr talman! Vi kan väl börja med att konstatera att det nog inte spelar någon roll hur jag svarar; jag kommer nog ändå inte att få godkänt av ledamoten Malcolm Momodou Jallow för hur jag försöker eller kan svara på en fråga.

  Låt mig bara konstatera att vi lyssnar på remissinstanserna. Vi har vägt in deras yttranden noga. Vår grundinställning är som sagt också att retroaktiv lagstiftning normalt ska undvikas, men efter noggrant övervägande har vi gjort bedömningen att nyttan i det här fallet väger tyngre än farhågorna.

  Som nyss nämndes står vi mitt i en bostadskris, men det verkar också som att allt som händer i vår omvärld och vad som är den grundläggande orsaken till detta har gått ledamoten helt förbi.

  Jag ser ändå fördelar som delar av oppositionen förbiser med att genomföra den här reformen. Genom att utöka möjligheten att justera presumtionshyror över tid skapas en bättre ekonomi i nyproduktionsprojekt, vilket i sin tur kommer att bidra till fler bostäder som efterfrågas av medborgarna. Jag skulle hävda att det är ett konkret sätt som reformen kommer att gynna både hyresgäster, byggherrar och fastighetsägare på.

  Det här handlar om en helhet och om framtiden. Ja, en handfull hyresgäster kommer nu att få anpassa sig till de nya reglerna, men de skyddas fortsatt i systemet genom att justeringarna knyts till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Det är liksom ingen som kommer att stå inför några orimliga hyreshöjningar; det där är en skräckretorik som inte har någon grund i verkligheten. I stället vinner vi på ett enklare och mer dynamiskt system som kommer att stimulera fram fler hyresrätter.

  Vi är övertygade om att detta är rätt väg framåt för att få till en mer fungerande bostadsmarknad.

  Överläggningen var härmed avslutad.

  (Beslut fattades under 16 §.)

  2025-11-19 11:51:21

  

  Patrik Karlson